Foreclosure 2022

За первые два месяца текущего года, по крайней мере, 46 тысяч американских домовладельцев лишились права выкупа недвижимости (foreclosure). Это на 30% больше, чем за предыдущие два месяца и на 140% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие данные содержатся в отчётах банковских организаций, отслеживающих просрочки по ипотечным кредитам. 

Эксперты называют главные причины foreclosure в 2022 году. 

Первая и самая главная - недальновидность и наивная вера в скорое окончание пандемии Covid-19/кризиса. 

Эту категорию представляют преимущественно люди, купившие дома в период с марта 2020-го по сентябрь 2021-го. Одни воспользовались резким удешевлением недвижимости в разгар коронавируса, другие - стремительным подорожанием домов на протяжении всего прошлого года. Такие американцы действовали по принципу "покупать нужно сейчас, потому что завтра будет дороже".

Маркетологам надо отдать должное. Они очень умело раскачивали рынок недвижимости и воспользовались безрассудством многих семей. 

Так, в 2020 и 2021 годах десятки тысяч американцев попали под foreclosure в течение шести месяцев после покупки домов. Ничего подобного в США никогда не было. Многие не ожидали, что инфляция разгонится так сильно. 

Вторая причина - subprime mortgages. 

Это очень коварные ипотечные кредиты, которые подразумевают сначала сверхнизкую процентную ставку, а через несколько лет - сверхвысокую. Семьи живут в собственных домах, делают стандартные месячные платежи, а потом "внезапно" узнают, что нужно платить значительно больше.  

Именно subprime mortgages стали одной из причин ипотечного кризиса 2007-2008 годов. Ни банки, ни простые граждане выводов не сделали и продолжили давать/брать эти крайне рискованные мортгиджи. 

Следующая причина - безработица. 

С одной стороны, Департамент труда (DOL) сообщает о безработице в 4%, что свидетельствует о постепенном выходе страны из кризиса (в настоящее время всего 2.2 млн. человек получают пособия по безработице). 

С другой стороны, DOL замалчивает один негативный факт: американцы гораздо чаще теряют стабильную и хорошо оплачиваемую работу, но быстро находят новую с более низкой зарплатой. К примеру, домовладелец работал на одном месте 20 лет и получал $200 тысяч в год. После неожиданной потери работы у него нет времени и средств искать работодателя, который будет платить аналогичные деньги. Человек соглашается на зарплату в $120 - $140, тысяч лишь бы вообще не остаться без денег. 

Далее следуют долги по кредитным картам. 

Эксперты в сфере недвижимости настоятельно рекомендуют не покупать дома, если все кредитки не погашены. Американцы, однако, наступают на эти грабли вновь и вновь. 

Показательный случай произошёл недавно в Орегоне. 

Пара с двумя детьми купила дом и тщательно просчитала все риски. Однако на 13 кредитках у домовладельцев был долг в размере $78 тысяч. В один момент все банки подняли процентную ставку (APR) по этим кредиткам со среднестатистической 13.00% годовых до 29.99% годовых. Пара провела два часа с калькулятором и поняла, что просто неспособна потянуть и мортгидж, и выплаты по кредиткам. 

Банки сегодня действуют так же жадно и агрессивно, как и лендлорды. За время пандемии они потеряли огромные деньги и теперь хотят наверстать все потери. APR взвинчивается до небес и ещё больше погружает жителей США в долговую яму. 

Пятая причина - медицинские расходы. 

Сегодня каждый шестой дом в стране отбирается банком по причине огромного счёта за лечение. Стоимость лекарств и процедур растёт стремительно, а страховые планы Медикер/Медикейд всё реже покрывают лечение и лекарства. 

Теоретически с помощью опытных адвокатов подобную ситуацию можно разрешить посредством банкротства медицинского билла с правом сохранения недвижимости. Суды по банкротствам, однако, во многих регионах до сих пор не открылись или работают в полсилы. Банки же действуют на опережение. 

Шестая причина - дорогое обслуживание дома. 

Эта причина почти никогда не упоминалась среди главных причин foreclosure. Кризис, однако, изменил все правила. Стоимость электричества взлетела до небес (резкое подорожание природного газа). Вместе с ним подорожали вода и обслуживание (maintenance). 

Так, пожилая пара в графстве Ниагара (штат Нью-Йорк) выставила дом на продажу на 29-м году выплаты 30-летнего мортгиджа. Причина - maintenance, подскочивший с $300 до $770 в месяц и билл за отопление дома в размере $4,300 (январь и февраль текущего года). 

Также пара пожаловалась на дорогое топливо. Собственный дом за пределами больших городов почти всегда требует наличия личного автомобиля. Этот фактор не учитывают многие потенциальные домовладельцы, мечтающие купить домик в глуши и общаться с остальным миром посредством скоростного интернета. 

Седьмая причина foreclosure - развод. 

По итогам прошлого года США вышли на чистое шестое место в мире по количеству разводов. Каждый второй брак, заключённый впервые, заканчивается разводом. Второй брак приводит к разводу с вероятностью 60%, а третий - с вероятностью 73%. 

Эти цифры так пугают молодожёнов, что многие из них сознательно отказываются от покупки дома. Foreclosure - крайне затратная в финансовом плане процедура. Продажа дома после развода и особенно - делёжка недвижимости в суде - требуют дорогостоящей адвокатской работы. Так, в Висконсине пара с шестью детьми почти три года делила имущество общей стоимостью $350 тысяч в суде. Адвокаты, в конечном счёте, выкатили обеим спорщикам билл на общую сумму в $277 тысяч. 

Главный совет, который дают эксперты в сфере недвижимости потенциальным покупателям домов в 2022 году: никогда не берите мортгидж без хорошей финансовой подушки. Лучше всего иметь на банковском аккаунте сумму, равную 10-12 месячным платежам по ипотеке. Рассчитывать на улучшение экономики в ближайшее время не стоит. Все прогнозы крайне печальные, и в лучшем случае Соединённые Штаты выйдут из экономического кризиса в самом конце 2024 года. 

Максим Бондарь 

Ссылка по теме:

Рынок недвижимости в 2022 году: тенденции

Сбудутся ли прогнозы специалистов