С горки катится пузырь…

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) опубликовал подробный доклад о финансовом положении американцев, выплачивающих 30-летнюю ипотеку (mortgage). Из массивного документа следует, что уже в следующем году рынок недвижимости может рухнуть точь-в-точь по тому же сценарию, что и в 2007-2008 годах. Миллионы семей потеряют дома и переедут в арендованное жильё или ещё хуже - приюты для бездомных. 

Согласно данным HUD, 17% из 8 млн. самых надёжных застрахованных мортгиджей (insured mortgages) в настоящее время просрочены. Доля просрочки рискованных ипотечных кредитов, выданных сомнительными финансовыми организациями на особых условиях, достигает 20%. Среди домовладельцев, бравших мортгиджи без первоначального взноса в 20% (downpayment) и/или имевших плохую кредитную историю (Bad credit Score - от 300 до 629 баллов), просрочка ещё выше.

В худшем положении находятся нью-йоркские владельцы ипотеки. 27.2% из них просрочили минимум один платёж. Поскольку безработица в Большом Яблоке остаётся одной из самых высоких в стране, а федеральное правительство не собирается компенсировать огромный городской бюджетный дефицит, рынку недвижимости предсказывают серьёзное падение. Цена домов в пяти боро может опуститься до 10-летней давности, а квартир - до 20-летней давности. 

Нью-йоркские демократы не собираются помогать владельцам ипотеки. Напротив, они собираются увеличить налог на недвижимость (property tax), что сделает её приобретение ещё более невыгодным. Владельцы ипотечных кредитов начинают это понимать и постепенно распродают недвижимость, чтобы покинуть Нью-Йорк. Выплачивать ипотеку в соседнем Нью-Джерси гораздо перспективнее - там высокий property tax хотя бы компенсируется многочисленными выгодами. 

Вслед за Нью-Йорком ипотечный пузырь лопнет в Майами, где просрочку имеют 24.4% обладателей мортгиджей. 

Флорида так до конца и не оправилась от кризиса 2007-2008 годов. Дома и квартиры здесь покупают преимущественно иностранцы, а также имеющие стабильный заработок за пределами штата. Найти работу во Флориде невероятно тяжело, а содержание квартиры в небоскрёбах Майами требует не только регулярной выплаты ипотеки, но и платы за обслуживание (maintenance).

Замыкает тройку самых бесперспективных с точки зрения выплаты ипотеки мегаполисов Атланта (Джорджия), где просрочка составляет 21%.

Covid-19 лишил Атланту статуса "одного из лучших городов Америки для жизни и работы". Эксперты прогнозируют массовый отъезд трудоспособного населения и серьёзное падение цен на недвижимость. 

Общее количество объектов недвижимости, которые могут быть отобраны банками за неуплату уже в следующем году, оценивается экспертами в 9.3 млн. Это колоссальная цифра. В настоящее время, однако, проблема мортгиджного пузыря замалчивается, так как Конгресс предоставил владельцам ипотеки отсрочку сроком 180 дней с правом её продления ещё на 180 дней. Эта мера отсрочит лопанье housing bubble, но сделает его почти неотвратимым. 

Грядущий ипотечный кризис усугубляют ещё несколько факторов.

Первый - огромное количество разводов.

Миллионы супружеских пар уже живут отдельно, однако из-за Covid-19 они не смогли официально оформить развод из-за закрытых судов. 

Второй фактор - массовое банкротство представителей поколения Millennials (рождённые с начала 1980-х по середину 1990-х).

Они чаще других домовладельцев брали рискованные мортгиджи и теперь столкнулись с рекордным падением доходов. Экономисты предсказывают массовый переезд "тысячелетников" в родительские дома. 

Третий фактор - обнищавшие квартиранты.

Более 4 млн. обладателей 30-летних ипотек выплачивали мортгиджи с помощью тенантов, которым сдавались бейсменты, чердаки, комнаты или полноценные квартиры в больших домах. Федеральный запрет на выселение неплательщиков поставил крест на этой практике. Как результат, даже ипотечники со стабильной работой не смогли выполнять обязательства перед банками.    

Четвёртый фактор - эффект ипотечного домино.

Как и в 2007-2008 годах, в ряде регионов США ожидается массовая потеря домов жителями одной улицы, района или графства. В таких ситуациях даже финансово стабильные люди начинают замечать, что соседи уезжают, а на их место никто не приезжает. Облик местности меняется, и даже без проблем выплачивающим мортгиджи семьям тоже хочется покинуть ставший некомфортным район. 

12 лет назад "ипотечное домино" разрушило Детройт. Теперь шансы повторить его судьбу имеет Нью-Йорк, который стремительно меняется из-за гегемонии прогрессивных социалистов во главе с мэром ДеБлазио. 

Пятый фактор - кризис схемы 30-летних мортгиджей. 

Каждая семья, которая покупает дом на три десятилетия, мечтает прожить в нём всю жизнь, встретить счастливую старость, а потом, когда дом подорожает в 4-5 раз от первоначальной стоимости, отдать его детям илии внукам. 

К сожалению, подобный план реализуют менее 1% владельцев ипотеки. Более того, среднестатистический дом, купленный на 30 лет, выставляется на продажу уже через 7 лет. 

30-летний мортгидж - это чистой воды маркетинговая уловка. С одной стороны, она базируется на жадности банков. С другой стороны, на наивности покупателей, которые редко оказываются расчётливыми и хладнокровными прагматиками. 

Чем больше развивается американское общество, тем меньше оправдывает себя схема 30-летних мортгиджей. Ничего лучше, однако, Real Estate Market пока придумать не может.

Что касается покупки недвижимости в 2020-2021 годах, то здесь эксперты сильно расходятся во мнении. Большинство, однако, всё-таки советует подкопить денег. Как сильно обвалится рынок недвижимости - не знает никто. 

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Крошечная американская мечта

Есть ли смысл в покупке дома размером с маленькую квартиру