Бомба замедленного действия

Америка
№6 (721)

Потерять свой дом за долги - страшно. Отдать его банку, потому что не в состоянии выплачивать ипотеку - невыносимо. 
Но с этим неприятным, а порой катастрофическим ощущением неспособности сохранить свое имущество, отстоять свою американскую мечту (для половины таких домовладельцев приобретение дома было не попыткой инвестировать, а желанием создать свой очаг)  уже столкнулись многие американцы.
Мы писали, что количество отнятых за долги домов  (foreclosure) в прошлом году составило 2,7 миллиона. А в этом году  в таком незавидном положении окажется еще три миллиона американских семей. Ведь кризис рынка недвижимости даже не достиг своего пика, и значит, что дома продолжат дешеветь, а количество разорившихся домовладельцев будет расти, что при условии задыхающейся экономики и роста безработицы  означает только одно – попасть в тяжелое финансовое положение может каждый.
И почти каждый третий рискует остаться в результате без дома. 
Как бы ни было тяжело решение отказаться от выплаты долгов и прибегнуть к процедуре foreclosure, к чувству разочарования примешивается и некоторая доля облегчения от снятого с плеч непосильного груза.  Больше не нужно выплачивать непомерный долг. Да и стоило ли выплачивать несколько сотен тысяч долларов за дом, стоимость которого в ближайшие несколько десятков лет не поднимется выше половины цены, за которую он был приобретен.
Мы уже писали, что многие домовладельцы, у которых есть финансовая возможность выплачивать ипотеку, предпочитают отказаться от ее выплаты и отдать банку дом за долги. Несколько профессиональных исследований, опубликованных в прошлом году, доказывают - это гораздо выгоднее.
Да, кредитная история на ближайшие десять лет  подпорчена, да, все это время нельзя будет купить другую недвижимость (разве что за наличные), да, значительно вырастет процент по имеющимся кредитам.
Но есть и преимущества. Хотя бы то, что не нужно, с трудом сводя концы с концами, пытаться погасить свой долг.    
Надо отметить, что у такой стратегии есть немало сторонников. На юге страны: в Аризоне, Неваде и Калифорнии, где в 2006 году цены на дома взлетели до невероятных высот, к этому способу избавления от долгов прибегает до 10 процентов домовладельцев, теряющих свои дома по foreclosure.
Еще в 2008 году один из вице-президентов крупнейшего банка Wachovia, известного своей агрессивной политикой в области ипотеки – банк ссужал на приобретение дома сотни тысяч долларовтем, кому и десятку в долг давать опасно, Пол Стивенс жаловался на таких должников, предпочитающих отказаться от долгов и передать свой дом банку.
«Мы не можем себе позволить,- говорил он,- такую практику, ведь стоимость домов, как и спрос на них, упала». 
Wachovia, пятый по величине банк страны, действительно не смогла это ни позволить, ни... пережить, и была продана другому банку. Но обозначенная им проблема весьма важна. Ведь в долг у банка берется сумма, превышающая нынешнюю стоимость дома, так что передача этого дома за долги вряд ли покроет расходы. 
Так что если терпящий бедствие домовладелец думает, что объявление foreclosure означает, что он ничего по ипотеке не должен  - он ошибается.  Все зависит от того, сколько банку удастся выручить за отобранный у него дом. И образовавшийся дефицит банк может попробовать и попробует взыскать с домовладельца. Ведь банки не привыкли спускать долги.
Вот один пример. Жительница вирджинского городка Фридериксбург, риэлтор Ванесса Кори в 2004 году приобрела вместе с мужем небольшой дом. За несколько лет Ванесса успела развестись, потерять работу (трудно сейчас в Вирджинии продавать дома) и столкнулась с тем, что уже не может сама выплачивать ипотеку. Ванесса решилась срочно продать дом, естественно дешевле, банку, который выдал ей ипотеку.
«Я поняла, что уладила с банком все проблемы,- говорит Ванесса,- и была очень удивлена, когда получила письмо от адвоката о том, что банк требует еще 65 тысяч долларов. Но у меня нет таких денег, значит мне придется объявлять банкротство».
Коллега  Ванессы из Северной Каролины Дон Лампе, занимающийся подобными проблемами, считает, что ничего не-обычного не произошло -  банки чаще всего пытаются взыскать разницу в цене дома с должника.
«Отданный за долги или проданный по дешевке дом,- говорит он,- сегодня может стоить чуть больше половины долга, а банки не намерены прощать такие долги - они обращаются в суд, чтобы получить судебное решение о взыскании разницы или «долгового дефицита».
При этом стратегия банков по выбиванию долгов зависит от самых различных факторов, но любой заемщик должен учитывать возможность того, что тот самый «долговой дефицит», возникший при продаже дома, банк постарается возместить за его счет.
«Как только банк получит соответствующее судебное решение,- утверждает адвокат Рон Залевски, занимающийся правовыми спорами в области недвижимости во Флориде,- он может преследовать своего должника по всей стране».
Это значит, что банк может затребовать финансовые документы должника, а потом требовать часть зарплаты в качестве помесячной выплаты долга. При этом если бывший домовладелец отказывается платить, то суд может отправить его в тюрьму. 
А законы, защищающие заимодавца, в нашем случае банки и ипотечные компании существуют в 30 штатах страны, в том числе в Нью-Йорке и во Флориде. А это означает, что шансы банка получить свой долг неограниченные. И по оценке Залевски, количество подобных исков за последние два года значительно выросло.  Более того, оформляя такие судебные решения, банки зачастую даже не пытаются сами получить свой долг, а продают эти долговые обязательства по дешевке компаниям, занимающимся выбиванием долгов.
Кроме того, нужно учитывать и то, что банки могут не торопиться с возбуждением иска о признании «долгового дефицита». Закон в этой области не ограничен сроком давности. Долг могут потребовать и через три года и через пять.
Иногда банки даже дают возможность бывшему клиенты восстановить свое материальное положение и только потом напоминают о долге. Тот же Залевски вспоминает случай во Флориде, когда суд признал действительным долг по ипотеке 20-летней давности и постановил выплатить его с процентами.
Поэтому специалисты советуют, если в силу финансовых обстоятельств домовладелец вынужден экстренно продавать дом по заниженной цене, если вынужден отдать его банку по foreclosure, его адвокат должен заранее оговорить проблему «долгового дефицита» с банком и достичь соглашения. При этом, многие заимодавцы готовы к подобным компромиссам, но их обязательно нужно оговаривать. В противном случае, это позднее обернется многотысячными потерями.
И нужно внимательно читать бумаги, которые подписываются при таких соглашениях.
«Один из моих клиентов,- вспоминает Заревски,- был настолько рад, что банк согласился взять за долги его дом, что он даже не обратил внимания как подписал бумагу о том, что остается должен разницу в цене. А с этим признанием, банк в любом суде получит нужное ему решение о взыскании долгов».
А уж говорить о настойчивости банков на стезе выбивания денег говорить не приходится. Так что лучше, как в русской поговорке семь раз отмерить, чтобы потом не было мучительно больно. Потому что остаться без дома, и  с «долговым дефицитом», может оказаться еще хуже чем выплачивать ипотеку.
И лучше лишний раз проконсультироваться со специалистом, прежде чем принимать решение.