Рухнет ли рынок недвижимости в 2025 году?

По итогам прошедшего года, цены на дома в США выросли на 2.50% (данные - Zillow). Средняя стоимость Single Family Home подорожала до $398,700 (данные Национальной ассоциации риэлторов - NAR).Процентная ставка по 30-летнему мортгиджу подскочила до 6.85% (с 6.61% в конце 2023 года). Теперь эксперты активно спорят, что произойдёт с рынком недвижимости в 2025 году. Скептики традиционно пророчат тотальный крах по сценарию 2007-2008 годов (Subprime Mortgage Crisis).

Одна из главных проблем заключается в том, что арендовать жильё сегодня в два раза выгоднее, чем покупать. Спор на тему Rent or Buy продолжается много десятилетий, однако ещё никогда ответ на этот вопрос не был так очевиден. Стоимость аренды домов, квартир и комнат сильно выросла с 2020 года, однако расходы на ипотечный дом взлетели в разы.

Согласно данным Бюро трудовой статистики (BLS), рядовой покупатель дома в 2024 году тратил около $7,000 в месяц на свой объект недвижимости. Непосредственно выплата по мортгиджу составляла менее 50% этой суммы. Всё остальное - страховка, всевозможные платежи и сборы (fees), налоги, вынужденные ремонтные работы и т. п.

Аренда дома, повторимся, стоит в два раза дешевле, и новые владельцы недвижимости оказались в ситуации, когда сдача в аренду части (бейсмент, квартира, комната) или даже всего купленного дома существенно не поможет им сократить гигантские расходы на его выплату и обслуживание.

Как результат, на рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация.

С одной стороны, процент отобранных банками за неуплату домов (foreclosure) небольшой. У покупателей есть деньги. Представители среднего класса с трудом, но могут позволить себе Single Family Home с даунпейментом в 20.00%. 

С другой стороны, рейтинг разочарования покупкой достигает в некоторых регионах 65%-80%. Люди оформляют 30-летний мортгидж, начинают жить в «собственном» доме, обустраиваются по полной программе, а через несколько месяцев начинают думать о том самом показателе Rent or Buy, который, конечно, не в их пользу.

Самый большой процент разочарованных - среди покупателей-новичков (first-timers). Их доля в стране, по итогам прошедшего года, превысила 24.00% от всех покупателей недвижимости. Они не могут смириться с мыслью, что на протяжении 30 лет будут тратить огромные деньги на содержание/выплату дома, хотя их ровесники (чаще всего - миллениалы и зумеры) будут арендовать жильё в два раза дешевле и тратить разницу на комфортную жизнь.

Здесь стоит отметить, что ещё 20 лет назад дом считался чуть ли не лучшей инвестицией. Люди покупали недвижимость в том числе для сохранения и приумножения денег. Например, рядовой дом в Бруклине (Нью-Йорк) в 2005 году стоил $470 тысяч. Сейчас - $1.1 млн. Сегодня многие бруклинцы продают экстремально старые дома за $1.5 - 2.0 млн. по причине сверхдорогой земли. На их месте появляются кондоминиумы на 6-12 квартир.

Будущее бруклинских домов было хорошо спрогнозировано. Большинство покупателей знали, что недвижимость подорожает примерно в два раза в течение ближайших десятилетий. О будущем появлении кондо на месте частных домов говорил ещё мэр (1978 - 1989) Эд Коч. Он был уверен, что все боро Большого Яблока продолжат расширяться (по горизонтали и вертикали), а население - расти.

Сегодня все прогнозы на будущее - максимально мрачные. Проблема не только в дороговизне домов, но и в правилах резонинга, которые во многих штатах/городах «замораживаются» на 20, 30, 50 и 100 лет вперёд. Особенно это касается пригородов (suburban) - регионов с самым дорогим жильём.

В Нью-Джерси, например, более 50 тысяч домов выросли в цене в 10 и более раз с конца 1990-х годов. В обозримом будущем подобный рост невозможен, и каждый сегодняшний покупатель дома за $1 млн. в Садовом штате должен понимать, что его 30-летние вложения с интересом 6.85% годовых не окупятся.

В начале 2025 года многие эксперты также вспомнили о «серебряном цунами» (silver tsunami). Это теория, возникшая в конце 1980-х годов. Тогда специалисты утверждали, что в 2020-2030 годах бэбибумеры начнут массово переезжать в норсинг-хомы, а их дома достанутся действующему молодому поколению (тогда ещё никто не знал, что оно будет называться Generation Z). Мол, на рынке образуется огромное количество предложений и недвижимость подешевеет.

Прогноз оказался абсолютно провальным. Бэбибумеры постепенно уходят, но оставляют после себя гигантские дома, требующие повышенных расходов. Обычно такую недвижимость покупают очень состоятельные люди, которые сразу же начинают большой ремонт или вообще отстраивают дома заново. Рядовые миллениалы и зумеры обходят подобные дома стороной.

Подведём итог.

Покупать дом в 2025 году по классической схеме «даунпеймент в 20% и ставка - 6.85% на 30 лет» - крайне рискованная инвестиция.

Вместе с тем большинство экспертов в сфере недвижимости исключают повторение жилищного кризиса 2007 - 2008 годов и даже прогнозируют увеличение роста продаж Single Family Homes.

Оптимизм объясняется рекордными расходами на рекламу. Рядовые риэлторы и большие застройщики собираются потратить миллиарды долларов на раскрутку новых комьюнити, «умных» домов, мини домов (tiny houses) и т. п. Это как раз тот случай, когда именно реклама станет главным двигателем торговли.

Таким образом, рынок американской недвижимости не вернётся в 2007 - 2008 годы, но он вернётся в конец 1990-х годов, когда риэлторы и застройщики тратили рекордные суммы на рекламу домов по всей стране, включая самый горячий рынок - Флориду. Кстати, флоридский рынок недвижимости изначально выглядел подозрительно, однако блестящий маркетинг увеличил продажи в Солнечном штате в десятки раз. В общем, для удержания рынка недвижимости на плаву и стабильных продаж в 2025 году потенциальным покупателям необходимо внушить, что они покупают не просто недвижимость, а самую настоящую американскую мечту (American Dream)…

Максим Бондарь

Ссылка по теме:

Как в Нью-Йорке «защищают» арендаторов

О новых законах и инициативах