Как в Нью-Йорке «защищает» арендаторов

Горсовет Нью-Йорка рассмотрит четыре законопроекта, которые должны расширить права арендаторов и снизить количество незаконно выселенных жильцов. Ожидается, что все билли будут приняты сразу после новогодних праздников (в начале января).

Первый законопроект обязывает лендлордов Большого Яблока сдавать квартиры исключительно с работающими кондиционерами(оконные air conditioners - AC - или системы центрального кондиционирования).

В настоящее время большие жилищные менеджменты отвечают только за два бытовых прибора - холодильник и газовую (реже - электрическую) плиту. Арендатор сам покупает и устанавливает AC.

По мнению авторов билля, обязательная установка AC в апартаментах Нью-Йорка необходима в интересах малоимущих семей -  многие арендаторы не могут приобрести AC за собственные деньги и вынуждены страдать от жары в летнее время года.

Подобные заявления ничем не подтверждаются. В реальности, бывший в употреблении (used) AC сегодня можно купить за $20-$50. Это один из самых доступных и дешёвых девайсов на любом маркетплейсе.

Лендлорды уже подсчитали, что сдача квартир с AC обойдётся им как минимум в $500 за одну комнату (студию). Следовательно, установка новеньких кондиционеров в 3BDR будет стоить примерно $4,000 (три спальни плюс ливинг-рум).

Как не трудно догадаться, вся эта сумма будет включена в будущий рент квартиры. Лендлорды не потеряют ни цента и даже немного заработают на оптовых закупках AC.

Второй законопроект разрешит владельцам небольшой недвижимости (частные дома, кондо, таунхаусы)сдавать жильё в краткосрочную аренду (30 и менее дней) через популярные ресурсы вроде Airbnb и Vrbo.

Нью-Йорк, напомним, остаётся одним из немногих городов мира (не Америки, а именно мира), где действует запрет на краткосрочную аренду через популярные у туристов арендаторские сайты. Этого запрета добились профсоюзы гостиничных работников. Как результат, Большое Яблоко возглавляет список мегаполисов с самым дорогим жильём для путешественников. Средняя цена ночи в отеле Манхэттена со всеми сборами, пошлинами и налогами - $390. 

Новый билль прописан очень хитро. Он запрещает сдавать на Airbnb жильё, которое уже находится в аренде (то есть жители билдингов не смогут заработать, подселив на время парочку туристов). Частные домовладельцы столкнутся с высокими налогами (city taxes, state taxes) и пошлинами (fees).

На кого именно рассчитан билль - непонятно. Большинство домовладельцев уже давным-давно сдают квартиры, комнаты и бейсменты. Многие лендлорды не требуют от жильцов обязательного подписания лиза на 12 или 24 месяцев.

Кроме того, помимо Airbnb и Vrbo, существует масса интернет-ресурсов (те же форумы Reddit), где можно сдать жильё на несколько дней/недель за наличные деньги и обойти все действующие запреты Большого Яблока.

Третий законопроект связан снезаконными выселениями (illegal lockouts).

В частности, сменой замков на дверях комнат и квартир, чьи жильцы перестали платить рент. Горсовет, фактически, намерен превратить эту практику в проступок (misdemeanor) и добиваться как минимум ареста лендлордов, выселяющих жильцов без ордера Жилищного суда (Housing Court) и личного вмешательства маршала (City Marshal).

Анонсированный билль - невероятная глупость. Сегодня неплательщики рента уже максимально защищены от выселения. Они вправе звонить в 9-1-1 и вызывать полицию, если лендлорд хотя бы намекнёт на выселение за неуплату рента. Офицеры NYPD приедут на вызов и объяснят лендлорду все тонкости процесса выселения через Housing Court - эта процедура может занять до 6 - 8 месяцев.

Неплательщик рента может не только переносить даты судебных заседаний, но и жаловаться на наличие несовершеннолетних детей, хронические заболевания и т. п. Подобная тактика может привести к тому, что жилец будет жить в квартире или комнате бесплатно долгие годы. Арендодатель не получит от него ни цента.

Четвёртый билль -расширение термина tenant harassment.

Горсовет предлагает считать харассментом любые действия, создающие неудобства или нарушающие прайвиси жильцов.

Новой чёткой формулировки термина tenant harassment не приводится. Билль, фактически, позволяет арендаторам жаловаться на любую мелочь, которая ущемляет их права. На эти мелочи обязана реагировать и полиция, и Жилищные суды.

В случае одобрения, законопроект может развязать руки психически больным людям, которые постоянно жалуются на лендлордов в полицию и городскую службу 3-1-1.

Звучит абсурдно, но расширение термина tenant harassment, фактически, легализует харассмент лендлордов (landlord harassment). Последним станет ещё труднее отстаивать свою правоту в мелких бытовых конфликтах.

Все четыре анонсированных законопроекта на практике приведут только к одному: резкому повышению арендной платы в пяти боро города Нью-Йорк.

Своими «благими делами в интересах жильцов» Горсовет, фактически, увеличивает расходы больших жилищных менеджментов, которые до сих пор не оправились от финансовых потерь в период пандемии коронавируса (мораторий на выселение). Все денежные потери (как реальные, так и потенциальные) лендлорды заложат в будущие расходы. В текущем месяце стоимость аренды жилья в Большом Яблоке достигла нового исторического рекорда. За студию просят $4,183 в месяц, за 1BDR - $5,109, за 2BDR - $7,429. В Манхэттене квартиры - дороже, в Бруклине, Бронксе, Квинсе и Стейтен-Айленде - дешевле.  

После принятия упомянутых законопроектов аренда вырастет ещё минимум на 15%-20%. Стоимость комнаты, вероятно, приблизится к отметке $1,200 - $1,400 в месяц.

Более того, примерно через полгода рент новых квартир в Нью-Йорке вырастет на $100-$200 в месяц, так как Горсовет всё-таки одобрил билль об отмене традиционных брокерских пошлин (величина - рент за один месяц). Отныне brokers fee обязаны платить лендлорды, а не жильцы. Лендлорды, естественно, прибавят эту сумму к стандартному ренту (то есть разобьют brokers fee на 12-24 части во время подписания лиза на 12-24 месяца).

Итог всему выше сказанному: в городе Нью-Йорк назревает новый беспрецедентный жилищный кризис.

Стоимость жилья не просто продолжит дорожать. Свободных квартир станет значительно меньше.

Сегодня Большое Яблоко переживает мощный приток жителей со всей страны. Это американцы, обладатели грин-карт, легальные и незадокументированные иммигранты. Каждый, кто пользуется общественным транспортом или личным автомобилем в Нью-Йорке, наверняка заметил, что в метро/автобусах невозможно найти свободное место, а на дорогах - сплошные дорожные пробки. При обращении в большие менеджменты за квартирами вы чаще всего услышите, что свободных квартир нет. Сдано абсолютно всё.

В заключение - простой совет каждому жителю Нью-Йорка: держитесь за квартиру, в которой проживаете. Несколько раз хорошо подумайте перед тем, как переезжать в другую квартиру или другой район. Если есть возможность продлить рент - продлевайте его сразу на два года (two-year lease).

Максим Бондарь 

Ссылка по теме:

Hydration for All Act: подробности

О новом законопроекте члена Горсовета Кита Пауэрса