Жилищный план Харрис

Одним из главных пунктов в предвыборной программе Камалы Харрис является спасение жилищного рынка, который, согласно экспертным оценкам, находится в худшем состоянии за последнее столетие. Стоимость домов/аренды значительно опережают доходы американцев. Ставка по 30-летнему мортгиджу варьируется в районе 7.00% годовых. Рекордное количество семей за последние 12 месяцев хотя бы раз просрочили жилищный платёж.

План Харрис гармонично сочетается с законопроектом Neighborhood Homes Investment Act (S.657), который практически в одиночку разработал сенатор Бен Кардин (демократ от Мэриленда). Рассмотрение этого билля начнётся в январе 2025-го и с большой долей вероятности совпадёт с вступлением в президентскую должность Харрис.

Главная цель Кардина/Харрис - помочь купить дома/квартиры жителям, которые ещё ни разу не приобретали недвижимость.

Речь идёт преимущественно об американцах в возрасте от 22 до 52 лет. Это представители среднего класса, которые тяжело работают, мечтают о собственном жилище, но прекрасно осознают, что в сегодняшних реалиях купить его невозможно.

Масштабная программа состоит из трёх условных пунктов.

Первый -строительство 4 млн. единиц нового жилья.

Ничего подобного ещё не предлагал ни один кандидат в президенты США. Харрис намерена вернуться к стратегии «одноэтажной Америки» и строить недвижимость там, где сегодня наблюдается низкая или нулевая популяция.

Термин «новое жильё» в нынешних реалиях означает недорогое, экономичное и «умное жильё». Это небольшие квартиры в таунхаусах и кондоминиумах, мини-дома с площадью до 1000 кв. футов и т. п.

Именно такое жильё хотят иметь сегодняшние зумеры и миллениалы. Они хотят сэкономить не только на ипотеке, но и на коммунальных платежах, налогах, страховке, всевозможных комьюнити-сборах и т. п.

Построить бюджетное жильё в существующих городах - невозможно. Как результат, Харрис и Кардин выбрали «горизонтальную застройку» (расширение «одноэтажной Америки»).

Чтобы получить одобрение на строительство 4 млн. единиц жилья, необходимо принять соответствующий закон, который будет лоббировать федеральное агентство Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). Об этом недавно подробно рассказал кандидат в вице-президенты Тим Уолц.

HUD и Конгресс не дадут мэрам и губернаторам отказывать застройщикам в создании новых комьюнити и городов. Сегодня самые консервативные штаты всеми силами тормозят новое строительство, чтобы существующие дома росли в цене, а на рынке жилья обострялся дефицит. 

Второй пункт - застройщики получат от государства $25 тысяч за продажу каждой новой единицы жилья одиночке/семье, которые впервые приобретают недвижимость.

Например, за дом из 40 квартир девелопер получит сразу $1 млн. Подобных льгот федеральные власти ещё не предоставляли, и Харрис/Уолц с гордостью прозвали её First-Ever Tax Incentive (первый в истории жилищно-налоговый стимул).

$25 тысяч - очень большая сумма. Эксперты подсчитали, что подобная льгота увеличит спрос на землю в сельской местности (rural) и поспособствует появлению новых пригородов (suburban).

Больше других от подобной льготы выиграют Техас и Флорида, где наблюдается самый тяжёлый жилищный кризис (предложение превышает спрос). Поддержка Харрис в этих республиканских штатах резко выросла.

Третий пункт- ставка по ипотеке не должна играть большой роли.

Скорее всего, ставка по ипотеке больше никогда не упадёт ниже 6.00% - 6.50% годовых. Это факт, который наотрез отказываются признавать все эксперты в сфере недвижимости.

Харрис/Уолц понимают, что рассчитывать на снижение Mortgage Rate и кормить избирателей пустыми обещаниями о светлом будущем - глупо. Логичнее сделать так, чтобы ставка не играла большой роли при покупке дома/квартиры. Для этого недвижимость должна стоить дёшево, а покупатели обязаны получить массу федеральных и штатных льгот.

Расчёты показывают, что рядовой представитель среднего класса согласится купить недвижимость по цене $150 - $200 тысяч со ставкой по 30-летнему мортгиджу на уровне 6.00% - 7.00% годовых. Для этого нужно уменьшить стандартный даунпеймент (первый взнос) до 5% - 10%, а также предоставить ряд налоговых льгот на первые 3 - 5 лет владения недвижимостью. Харрис/Уолц кропотливо над этим работают, и если всё пойдёт по плану, то уже в 2026 - 2027 годах представители Middle Class начнут массово покупать недвижимость.

В целом, план Харрис/Уолц можно назвать гениальным. Они оказались первыми политиками в стране, кто сумел понять очевидный факт, который журналисты «РБ» в своих статьях о рынке недвижимости доносят до читателей уже 2 - 3 года: восстановить существующий рынок недвижимости в США - невозможно; чтобы победить жилищный кризис, необходимо строить новый рынок недвижимости.

Проще говоря, существующие дома не по карману большинству американцев. Согласно данным ресурса Zillow, рядовой американский дом в сентябре 2024 года стоит уже $361,282 (+3.00% за 12 месяцев). В большинстве регионов платёж по ипотеке на 50%-75% больше, чем платёж по аренде за аналогичное жильё. 

Любопытно, что Трамп/Вэнс ничего не предложили для выхода Соединённых Штатов из глубочайшего жилищного кризиса. За время своего президентства (2017 - 2021) Дональд лишь сильно разогнал цены на элитную недвижимость, освободив её от ряда налогов.

Трамповская назначенка Пэм Патенауд, руководившая HUD, свернула ряд федеральных программ по расширению льготного жилья. Как результат, самый мощный удар по рынку недвижимости пришёлся на 2022-2024 годы.

Жилищный план Харрис, Кардина и Уолца повысит шансы демократов на победу 5 ноября. Согласно исследованию Бюро трудовой статистики (BLS), в настоящее время свыше 32 млн. жителей США мечтают купить собственное жильё. Хочется верить, что их мечта сбудется в самое ближайшее время…

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Мини-дома: борьба продолжается

Кто сегодня является главным врагом мини-домов