О будущем жилищного рынка Нью-Йорка

Доля свободных жилых апартаментов для сдачи в аренду в городе Нью-Йорк приближается к исторически низкой отметке в 1.1%, а количество лицензий на строительство нового жилья падает восьмой год подряд. Такой вывод можно сделать из недавнего отчёта NYC Department of Buildings (DOB). Городская служба, фактически, признала, что жилищный кризис в пяти боро продолжит ухудшаться и света в конце туннеля пока не предвидится.

Ранее считалось, что дорогая аренда жилья в Нью-Йорке - следствие всех негативных тенденций в экономике. Теперь эксперты изучают более фундаментальные проблемы - острую нехватку земли для застройки и приток новых жителей.

Сегодня в Большом Яблоке проживают около 9 млн. человек, хотя последние официальные данные Бюро переписи населения (US Census) 2022 года свидетельствуют о 8.3 млн. жителей. С учётом федеральной формулы о расширении мегаполисов, которая не менялась с 1970-х годов, в Нью-Йорке необходимо ежегодно строить не менее 120 тысяч единиц жилья. В прошлом году DOB выдал разрешения (лицензии) на строительство всего 15 тысяч апартаментов (преимущественно – крохотных 1BDR).

Таким образом, спрос на жильё увеличивается, а предложение - падает. Многие семьи пытаются найти жильё «рядом с Нью-Йорком», однако из-за сложной и дорогой транспортной системы на таких квартирах и домах невозможно сэкономить. Грубо говоря, невозможно иметь дешёвую квартиру где-нибудь в Нью-Джерси или Пенсильвании и ежедневно приезжать на работу в Бруклин. Экономия денег возможна только в случае больших временных затрат на дорогу (1.5-2 часа в одну сторону).

Дефицит жилья в Манхэттене - отдельная история. В начале года некоторые лендлорды возмутились, что в их luxury-апартаментах проживают по 20-30 человек - преимущественно молодых людей прогрессивных взглядов. Такие жильцы относятся к верхнему слою среднего класса (upper middle class), но не могут позволить себе отдельное жильё в Манхэттене. Как результат, в какой-нибудь 2BDR в богемном районе живут 10 человек, каждый из которых платит по $1,500 в месяц (цена квартиры - $15 тысяч в месяц).

Подобная схема продолжает набирать популярность из-за отсутствия альтернативного жилья. Некоторые хипстеры готовы спать на узкой кровати за перегородкой в комнате с пятью другими людьми, но только не снимать жильё в «диком» Бруклине.

Таким образом, дефицит жилья в Большом Яблоке бъёт абсолютно по всем - от самых богатых до самых бедных. Например, даже в самых криминальных районах Бруклина и Квинса сегодня невозможно получить квартиру с льготной (субсидированной) арендой. Ещё в 1990-е и 2000-е годы такие апартаменты простаивали. Даже самые бедные люди не хотели переезжать туда, где «жить невозможно».

Сегодня очередь на льготное жильё превышает миллион человек, хотя жилищная служба NYCHA никогда не сообщает реальных цифр и порой публикует статистику «от фонаря», сокращая очередь до 300, 500 или 700 тысяч заявителей. Большинство квартир освобождаются только в результате смерти предыдущего жильца-льготника, хотя лендлорды делают всё возможное, чтобы «удержать» апартамент и сдать по рыночной цене. Для этого, например, проводятся ремонты, которые порой затягиваются на 5-7 лет.

В строительстве и развитии сегмента льготного жилья в Нью-Йорке нет никакого смысла. Город тратит на этот сегмент социальной поддержки миллиарды долларов, однако происходящее напоминает ситуацию с приютами для бездомных, где реальная стоимость одной ночёвки превышает аренду номера в роскошной гостинице. Если при мэре (2002 - 2013) Блумберге удовлетворялось до 35% спроса на льготное жильё, то мэр (с 2022 года) Адамс не достигает даже показателя в 0.01%.

Сегодня многие эксперты задаются вопросом, зачем люди едут в Нью-Йорк, где аренда комнаты давно перевалила за $1,000 в месяц, а аренда крохотной студии - за $2,500.

Здесь можно сколько угодно рассказывать, что Большое Яблоко - красивейший город мира и т. п. Правда, однако, заключается в том, что Нью-Йорк был, есть и остаётся регионом, где проще всего получить разнообразные бенефиты - от фудстемпов до страховки Медикейд. Кроме того, три четверти новых приезжих - иммигранты, которые также нуждаются в общении с людьми из собственной комьюнити.

Сегодня почти 70% жителей Большого Яблока получают хотя бы одну льготу для малоимущих, пенсионеров и/или инвалидов. По уровню жизни, однако, Нью-Йорк входит в десятку самых дорогих городов мира. То есть льготы всё равно перекрывают заоблачные расходы на жильё.

Ничего подобного, например, нельзя сказать про город Гонконг (страна - Гонконг), который также входит в десятку самых дорогих и где живут преимущественно очень богатые люди.

Таким образом, ситуация с жильём в Нью-Йорке сложилась совершенно тупиковая.

С одной стороны, развитие жилищного сектора почти полностью завершилось (на это потребовалось чуть менее 400 лет).

С другой стороны, люди по-прежнему готовы снимать даже места в комнатах, чтобы жить именно в Нью-Йорке.

Кстати, Большое Яблоко не привлекает людей наличием высокооплачивамой работы. По показателю дохода/стоимости жизни мегаполис занимает одно из последних мест в стране. Здесь, например, почти невозможно копить деньги или хотя бы не влезать в долги по кредитным картам.

Таким образом, ответ на вопрос, до каких пор будет дорожать жильё в Большом Яблоке, больше не актуален. Исследования показывают, что горожане приспосабливаются к абсолютно любым условиям. Многодетные семьи живут в студиях, куда с трудом вмещаются две кровати. Бейсменты без окон, в которых по закону вообще запрещается жить, сдаются по цене полноценных квартир.

Ради проживания в манхэттенской квартире любители показухи готовы «ночевать на коврике».

Владельцы частных домов массово продают недвижимость, так как на вырученные деньги можно купить несколько даже не особняков, а настоящих дворцов в соседнем Нью-Джерси.

Согласно одному из самых скептических прогнозов, жильё в Нью-Йорке подорожает в течение ближайшего десятилетия ещё в два раза. Собственно, именно по этой причине действующие арендаторы не спешат никуда переезжать и надеются, что лендлорд продолжит поднимать им рент постепенно…

Максим Бондарь  

Ссылка по теме:

Будущее - за сборными мини-домами

Спасут ли мини-жилища рынок недвижимости США