Верховный суд против льготного жилья

В ближайшие дни Верховный суд США (SCOTUS) приступит к рассмотрению необычного иска: группа лендлордов, экономистов и экспертов аналитических центров (think tanks) попытаются отменить законы о регулируемой арендной плате (rent regulation laws) в городе Нью-Йорк. Если SCOTUS встанет на сторону истцов, доступное жильё в Большом Яблоке и других крупных городах может исчезнуть раз и навсегда.

В настоящее время в Нью-Йорке насчитывается 16,400 квартир с регулируемой арендной платой (rent-controlled units - RCU). Средний рент - $850 в месяц.

Для сравнения: аренда не самой лучшей комнаты сегодня составляет в районе $1,000 в месяц.

В квартирах с регулируемой арендой (RCU) проживают малоимущие, пенсионеры, победители жилищных лотерей и т. п. Если человек/семья получили такую квартиру один раз, они, как правило, могут жить в ней до конца жизни.

Противники RCU приводят в свою защиту следующие аргументы.

Во-первых, система льготных квартир противоречит принципам свободного рынка.

Апартаменты со смехотворным рентом не являются острой жизненной необходимостью, как, например, продукты питания (фудстемпы) и доступная медицина (Медикейд/Медикер). Если у человека нет денег на квартиру в Большом Яблоке, он может переехать в другой город/штат или снять комнату (место в комнате в том же Бруклине можно получить за $500-$700 в месяц).

Кроме того, в Нью-Йорке отлично развита система норсинг-хомов и ухода на дому. Если человек не может обслуживать себя и зарабатывать, то его всё равно не оставят в беде. Отдельный апартамент не является потребностью номер один.

Во-вторых,rent-controlled units увеличивают рыночную аренду квартир.

Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Стоимость 16,400 квартир в Большом Яблоке оплачивают другие арендаторы из собственных кошельков.

Система работает следующим образом. Горсовет и мэрия требуют от застройщиков и лендлордов, чтобы во всех зданиях были квартиры с регулируемой арендой (RCU). Частному бизнесу это не выгодно, но он вынужден подчиняться законам. Застройщики закладывают потери в стоимость своих объектов, а лендлорды - в стоимость квартир. 

Простой пример.

На этаже билдинга находятся пять квартир с оптимальным для лендлорда ежемесячным рентом в $1,000. Один апартамент получает статус RCU и сдаётся за $200. Лендлорд компенсирует недостающие $800 за счёт четырёх арендаторов, увеличив рент каждому на $200. Итог: без rent regulation laws все жильцы могли платить по $1,000, но теперь четверо платят по $1,200 и один - $200. Лендлорд же получает свои $5,000 в месяц.

Одним из самых ярых критиков системы RCU является известный экономист и обладатель Нобелевской премии (2008) Пол Кругман. Он научно доказал, что нет более дискриминационной и вредительской модели в городах, вроде Нью-Йорка, чем RCU. Жильё по определению не может быть «доступным» (affordable). За него всегда платят другие арендаторы. Чем больше RCU - тем дороже все остальные квартиры. 

Кругман особо подчеркнул, что ради экономии денег мэры и губернаторы отказываются оплачивать RCU из бюджета. Застройщики и лендлорды ставятся перед фактом, что такие квартиры должны быть, и все возникающие проблемы они должны решать самостоятельно. Как результат, по дороговизне жилья Нью-Йорк в этом году обошёл даже Сан-Франциско.

В-третьих,реальные расходы на RCU - колоссальные.

Они в разы больше, чем рыночная стоимость льготных квартир. В системе работают тысячи людей, получающих высокую и стабильную зарплату. Rent Guidelines Board (RGB) - одна из самых критикуемых городских служб. Чтобы в этом убедиться, достаточно почитать отзывы в интернете.

Расходы на льготные квартиры не оправдывают конечного результата. Например, в 2BDR в самом центре Манхэттена живёт один человек, который платит за рент $600. Реальная рыночная цена такой квартиры превышает $15 тысяч в месяц. Даже очень богатые одиночки не стали бы снимать такую дорогую и большую по площади недвижимость. И подобных примеров - тысячи.

В нью-йоркской системе RCU напрочь отсутствует логика. Одна многодетная семья может ждать квартиру десятилетиями, а какой-нибудь молодой трудоспособный пронырливый одиночка - получить её за несколько недель. Система распределения жилья крайне непрозрачна, а в отчётах федерального генерального прокурора (сейчас эту должность занимает Мэррик Гарленд) жилищные ведомства Большого Яблока традиционно входят в список самых коррумпированных.

В-четвёртых, совершенно непонятно, кого именно власти Нью-Йорка считают «нуждающимися» во льготном жилье.

Население Большого Яблока составляет 8.5 млн. человек и почти 60% семей отдают за рент от 40% до 60% от официального дохода. Все эти люди уже нуждаются в доступном жилье, так как классическая арендная форма гласит: для заключения договора с лендлордом доход должен минимум в 40 раз превышать стоимость месячной аренды. Например, если семья платит за 1BDR около $2,000, то её ежегодный доход должен составлять не менее $80,000. 

Вполне логично будет свернуть все RCU-программы в Нью-Йорке только потому, что миллионы жителей и так живут от зарплаты до зарплаты, и с трудом собирают деньги на рент. Тем не менее, мэр Адамс (до него - мэр ДеБлазио) продолжают помогать одним людям, чтобы другие оказались в ещё более тяжёлой финансовой ситуации. Грань между малоимущим и представителем среднего класса в Нью-Йорке настолько мала, что не может для одного квартира стоить $800, а для другого - в пять раз дороже. Все горожане находятся в примерно одинаковом финансовом положении.

Шансы на то, что SCOTUS уничтожит все RCU одним решением, оцениваются примерно в 45%. Судьи не станут выселять льготников из дешёвых квартир, но им вполне по силам прекратить расселение новых жильцов. Таким образом, живущие в квартирах продолжат в них жить, а когда квартиры освободятся, распоряжаться ими смогут только лендлорды. Они сами определят стоимость аренды.

В заключение остаётся лишь сказать, что «построить коммунизм в отдельно взятом городе» (в нашем случае - Нью-Йорке) не получится. Большое Яблоко тратило на льготы больше всех в стране, однако теперь денег в бюджете катастрофически не хватает, и даже если SCOTUS откажется останавливать RCU - система «доступного» жилья рано или поздно всё равно прекратит существование.

Вадим Дымарский