Рынок недвижимости в 2022 году: тенденции

Ведущие компании по продаже недвижимости прогнозируют, что в наступившем году стоимость жилья в США вырастет минимум на 10% - 12%, а спрос на дома значительно превысит предложение. Покупка недвижимости остаётся одним из самых популярных и надёжных способов сохранения денег в условиях стремительно растущей инфляции. 

В текущем месяце Real Estate Market установил сразу несколько исторических рекордов, которые с большой долей вероятностью будут побиты уже до середины лета. "РБ" публикует самые впечатляющие цифры.

Средняя цена дома - $400 тысяч. 

За 12 месяцев рядовой односемейный дом прибавил в цене ровно 25% (+ $100 тысяч). В этой цифре нет ничего удивительного, так как реальная потребительская инфляция составила именно 25%, а не ниже 9%, как сообщило Бюро трудовой статистики (BLS). 

Многие экономисты считают, что стоимость домов - один из лучших индикаторов реальной инфляции, так как недвижимость, по большому счёту, является симбиозом тысяч самых разных товаров и услуг.  

Общее количество домов, выставленных на продажу - 1.39 млн. 

Это один из самых низких показателей за последние годы. 

Сложнее всего найти дом, который соответствует пяти самым востребованным показателям: год постройки - с начала 1940-х до конца 1960-х (тогда использовались самые надёжные и качественные стройматериалы); расположение - пригород (люди уезжают из городов, но ещё не "созрели" для сельской местности); территория - за пределами частной комьюнити (никто не хочет переплачивать за обслуживание - maintenance). 

Средняя скорость продажи - 17 дней. 

Для сравнения: в июне 2020 года, когда США ещё только погружались в пандемию Covid-19 и экономический кризис, дома продавались за 40 дней. Тогда ещё никто не понимал, что недвижимость - одна из лучших инвестиций. Американцы массово вкладывали деньги в акции и криптовалюты через приложения для смартфонов. 

Дома продаются так быстро, что почти никто из продавцов не делает скидки даже в несколько сотен долларов. Более того, каждый шестой домовладелец увеличивает стоимость недвижимости (в среднем, на 2.6%), когда видит слишком большое количество потенциальных покупателей.

Ставка по 30-летнему мортгиджу - 3.625%, ставка по 10 - 15-летнему мортгиджу - 2.750%. 

Эксперты считают, что низкие ипотечные ставки сохранятся до конца текущего года. В этом заинтересованы и Федеральная резервная система (FED), и строительный бизнес. 

Застройщики по итогам 2022 года собираются заработать исторически рекордную сумму. Яркое тому подтверждение - стремительно растущий спрос на самый непопулярный вид покупки жилья - Preconstruction Real Estate (дом/квартира ещё не построены, но первый платёж за неё уже внесён).

Сегодня уже почти никто не прогнозирует "пузыря" на рынке недвижимости, который может лопнуть по сценарию 2007-2008 годов. В дальнесрочной перспективе подобное возможно, однако для этого дома в США должны подорожать ещё сильнее - до $500-$550 тысяч за среднестатистический односемейный дом. 

Даунпеймент - 12%. 

Именно такой средний первоначальный взнос сделали большинство покупателей домов в 2021 году. Данные подтверждает Национальная ассоциация риэлтеров (NAR). 

Покупатели недвижимости в возрасте 30 лет и младше, имеющие постоянную работу и состоящие в браке, могут рассчитывать на ещё более низкий даунпеймент - в размере 6%-7%.

Покупатели недвижимости стремятся потратить как можно меньше денег на даунпеймент, чтобы вложить сэкономленные деньги в обустройство жилища. Стоимость ремонтных работ, мебели, бытовой техники и электроники растёт, как на дрожжах. 

Каждый пятый дом продаётся инвесторам. 

Такие покупатели не собираются лично жить в домах. Они намерены сдавать жильё на короткий/долгий срок и терпеливо ждать, когда недвижимость подорожает ещё сильнее. 

Среди инвесторов повышенную активность проявляют зажиточные китайцы и индусы, выкупающие абсолютно всё - от опустевших комьюнити в самых криминальных районах Детройта (Мичиган) до элитных особняков в Санта-Барбаре (Калифорния). 

На фоне резкого спроса на дома в США впервые стала дорожать земля под застройку. Те же китайцы и индусы часто покупают огромные блоки брошенных домов, чтобы потом добиться резонинга и возвести 3-4 этажные современные кондоминиумы. 

Спрос на вторичное жильё - колоссальный. 

В 2020 году он увеличился на 91%, а в 2021 году - на 70%. Прогноз на текущий год - плюс 44%. 

Особым спросом пользуются дома, где на протяжении долгих лет проживала одна семья. Эта семья заботилась о своём жилище и оперативно устраняла возникающие проблемы. 

Новая недвижимость по сравнению с вторичной - чересчур низкого качества. В погоне за большими деньгами застройщики используют самые дешёвые материалы. Плохая звукоизоляция, холод в зимнее и жара в летнее время, дешёвая сантехника и серьёзные нарушения в фундаменте - лишь малая часть "подводных камней". Опытные продавцы недвижимости не зря предупреждают, что покупка нового дома чревата быстрым приближением капитального ремонта. 

Аренда с правом выкупа. 

Эта стремительно набирающая популярность форма покупки недвижимости всё чаще применяется в штатах Среднего Запада. Арендатор (обычно большая семья) заключает лиз на аренду сразу на 24-36 месяцев с условием выкупа объекта по среднестатистической в регионе цене. 

Схема хороша тем, что арендаторы получают возможность освоиться в городе (найти стабильную работу, отправить детей в школу, обставить дом мебелью и т. п.), и не спеша принять решение о выкупе дома. 

Одна из наиболее частых причин продажи дома до истечения 30-летнего мортгиджа - развод. Средний брак в США длится всего 8 лет и 2 месяца, но большинство пар с детьми, покупающих дома, почему-то уверены в "любви до гроба". Аренда с правом выкупа - хороший способ убедиться в надёжности отношений перед ответственной покупкой. 

Напоследок стоит сказать, что Соединённые Штаты, вопреки всем прогнозам урбанистов, продолжает расширяться по горизонтали, а не вертикали. Концепция "одноэтажной Америки" продолжает воплощаться в жизнь, а популярность высотных домов (в том числе - самых современных небоскрёбов) - падает.  

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Новый старый дом

Почему современное жилье лучше не покупать