деньги НА ВЕТЕР?

Из штата в штат
№45 (551)

Как отмечают специалисты рынка недвижимости, проявляемое в последнее время желание многих американцев повременить с покупкой дома, отдать предпочтение аренде жилья, напоминает ситуацию четверть-вековой давности. Как и тогда, основная причина изменений в настроениях как потенциальных покупателей, так и части домовладельцев, выставляющих свою собственность на продажу и перебирающихся затем в арендованную жилплощадь, – финансовая целесообразность. Одних пугают высокие цены на дома, других, недавних собственников, расходы на содержание недвижимости.
Правда, нынешняя ситуация существенно отличается от ситуации начала 80-х годов, пишет USA Today. Тогда переориентация населения от приобретения домов на аренду квартир была вызвана немыслимым по сегодняшним меркам размером банковского ссудного процента, подпрыгнувшего в 1981 году до 16 процентов!
Сейчас размер ссудного процента находится на рекордно низком уровне, что значительно удешевляет мортгидж. Однако для многих семей, представляющих средний класс, он все равно является тяжелым финансовым бременем, заставляя их не спешить с осуществлением так называемой «американской мечты».
Все мы (даже те из нас, кто вряд ли когда-нибудь сможет позволить себе поваляться на лужайке возле собственного дома) знакомы, пусть и в общих чертах, с динамикой роста цен на недвижимость последние пять лет. В среднем она выросла на 40 процентов – дома как новые, так и старые распродавались в момент, практически не задерживаясь на рынке.
Однако всему есть свой предел. Разница между нынешним размером банковской ссуды на приобретение недвижимости и квартплатой столь значительна, что статус «ответственного квартиросъемщика» стал для многих американцев куда предпочтительней статуса домовладельца.
Судите сами, господа. Согласно исследованию инвестиционной фирмы Marcus & Millichap, средний общенациональный размер мортгиджа составляет сейчас 1687 долларов. Средний размер платы за квартиру с одной спальней – от 868 до 978 долларов. Ясно, что за 868 долларов в месяц квартиру в Манхэттене не снять - придется выложить не менее $3 тысяч. Однако ньюйоркцы, зарабатывающие не менее 120-150 тысяч долларов в год, готовы пойти на это, ведь средний размер мортгиджа для приобретения манхэттенской недвижимости - втрое выше средней квартплаты. В Нью-Йорке, Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Вашингтоне разрыв между арендной платой и стоимостью дома уже просто отпугивает потенциальных покупателей.
По данным статистических органов, средний доход американской семьи составляет сегодня 46913 долларов. Приобретая дом стоимостью 224739 долларов (средний общенациональный показатель), семья, на выплату взятой в банке ссуды должна будет тратить ежемесячно более 50 процентов своих доходов. Аренда же обходится вдвое меньше – 25 процентов семейных доходов.
В этой связи некоторые эксперты полагают целесообразным выждать несколько лет, внимательно наблюдая за тем, как будет меняться цена на недвижимость. А если есть желание куда-нибудь вложить свои деньги, то почему бы не инвестировать их в акции рынка, государственные облигации и прочие ценные бумаги?
Такой подход вызывает возражения тех, кто уверен, что недвижимость, какой бы дорогой она ни была, лучшее средство размещения заработанных семьей денег. Мне не раз и не два приходилось разговаривать с домовладельцами, убежденными, что они поступили правильно. «Да, нам приходится выплачивать большую ссуду, тратиться на устранение неполадок в доме, на ремонт, однако мы не выбрасываем деньги на ветер, как поступают те, кто арендует жилье, отдавая свои кровные лендлорду».
По большому счету, они, наверное, правы, дом – это действительно серьезная, и долговременная инвестиция. Однако отдавать банку 50 процентов заработка – разве это нормально? Многие американцы, мечтающие о собственном доме, соглашаются: да, ненормально. Однако если мы не решимся на покупку собственного жилья сегодня, завтра оно станет еще дороже. И уж точно будет нам не по карману.
Подобные соображения продолжают доминировать, однако среди потенциальных покупателей все больше и больше дезертирующих с рынка недвижимости. В результате, цены на кондоминиумы снизились в нынешнем году в среднем на 2 процента, отмечено падение цен на односемейные дома в таких городах, как Вашингтон, Бостон, Сан-Диего. Все больше и больше американцев, отмечает USA Today, принимают решение подождать с покупкой дома (wait-and-see attitude), пожив какое-то время в арендуемом жилье.
«Мне и моей жене будет очень неприятно узнать, что купленный нами дом вдруг, по прошествию нескольких месяцев, подешевел», - говорит в интервью USA Today молодой профессионал Джоэль Коффи.
Отток с рынка недвижимости части потенциальной клиентуры не мог не привести к повышенному спросу на арендуемое жилье. В среднем по стране его рост в 2006 году ожидается на уровне 5 процентов, в Нью-Йорке, Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Сиэтле этот показатель должен быть еще выше.
Специалисты подчеркивают, что пришел праздник и на улицу лендлордов, которым пришлось долгое время мириться с потерями в доходах. Теперь, когда спрос на арендуемое жилье вновь на подъеме, владельцы многоквартирных домов явно постараются наверстать упущенное. Не мудрено: за третий квартал нынешнего года свободного для аренды жилья было в целом по стране всего 5,4 процента. В прошлом году в это же время года этот показатель составлял 6,7 процента. В нынешних обстоятельствах, говорят специалисты из нью-йоркской компании Reis Inc., лендлордам в Нью-Йорке, Южной Калифорнии, Флориде и других регионах страны легко диктовать свои условия, отказываясь от уступок жильцам, на которые они были вынуждены соглашаться в период недавнего бума на покупку недвижимости. Об увеличении спроса на арендуемое жилье свидетельствуют интернетовские веб-сайты. По данным популярного ресурса Rent.com, число клиентов, занятых поиском жилья во многих крупных городах удвоилось. В Нью-Йорке количество жилья, которое было сдано в аренду, возросло в прошлом году на 20 процентов, в Сан-Франциско только в июне-июле текущего года – на 15 процентов. По мнению Джонатана Миллера, президента компании Miller Samuel, квартплата должна подняться еще процентов на 20, чтобы приобретать жилье в Манхэттене вновь стало выгоднее, чем арендовать.
Вот как выглядит сегодня разница между средним размером мортгиджа и средней квартплатой в различных городах страны:
Мортгидж Аренда
Нью-Йорк (Манхэттен) $9233 $2995
Сан-Франциско $5984 $1519
Сан-Хосе $5705 $1266
Графство Ориндж (Калифорния) $4524 $1256
Окленд $5059 $1154
Сан-Диего $4623 $1111
Лос-Анджелес $3493 $1184
Вашингтон $3277 $1109
Риверсайд-Сан-Бернандино $3018 $902
Северный Нью-Джерси $3349 $1071