“оптом и по сверх низким ценам...”

Америка
№16 (835)

С начала года количество отобранных банками объектов недвижимости (foreclosure) упало до рекордно низкого за последние четыре года уровня. Вместе с тем, значительно увеличилось количество аукционов, распродающих дома и земельные участки «оптом и по сверхнизким ценам». 

Рекордсменами по числу проведённых за последние три месяца аукционов недвижимости являются западные (Калифорния, Орегон, Вашингтон) и восточные (Нью-Йорк, Мэн, Нью-Джерси, Массачусетс, Пенсильвания) штаты. 
Причём к аукционному процессу всё чаще подключаются чиновники (губернаторы, мэры, конгрессмены, комиссары и т. д.), желающие улучшить статистические показатели на рынке недвижимости. Градоначальник Блумберг, например, собирается пустить с молотка несколько сотен нью-йоркских домов и участков в мае, о чём сообщает на своём официальном интернет-сайте. 
 
Борцы с мошенничествами и Национальная ассоциация риэлтеров (National Association of Realtors), тем временем, предупреждают жителей США, что покупка домов на аукционе – невероятно рискованное занятие. «Пока одни люди теряют дома, другие их покупают на счёт «три» (имеется в виду стук молотка во время аукционов – прим. авт.), - рассказывает Сэм Ортсен, ярый противник распродаж недвижимости. – И те, и другие, в большинстве своём, потом долго жалеют о
произошедшем».
 
Калифорниец Питер М. сравнивает аукционы недвижимости с лотереей. «У вас есть шансы сорвать джек-пот, однако они слишком малы, - говорит он. – Осторожный человек, для которого экономия не является пустым словом, никогда не будет участвовать в этой театральной авантюре».
 
Развеем пять основных мифов, сложившихся вокруг аукционов. Во-первых, помните, что в конечном итоге вы заплатите гораздо больше, чем планировали. 
 
Главная задача организаторов – заманить на мероприятие как можно больше людей и устроить вокруг него колоссальный ажиотаж. 
 
Так, житель Техаса Фрэнк С. и его жена Моника поучаствовали в «битве за особняк» стоимостью $50 тысяч. За несколько минут стоимость недвижимости взлетела до $310 тысяч. 
 
«Я очень хотел купить этот дом, - вспоминает Фрэнк. – Мы были настолько возбуждены, что постоянно повышали ценовую планку. Когда кто-то сказал $310 тысяч, то я крикнул $320 тысяч. Тишина. Три удара. Продано».
 
Фрэнк и Моника купили очень хороший дом. Проблема лишь в том, что аналогичные соседские особняки стоили не более $250 тысяч. 
 
Первоначальная аукционная цена была привлекательной, а конечная – чересчур завышенной. 
 
Ни для кого не секрет, что организаторы аукционов довольно часто привлекают к распродажам «своих людей», которые намеренно повышают ценовую планку самых дешёвых объектов недвижимости. В тюрьму такие мошенники отправляются редко. Их очень трудно идентифицировать и вывести на чистую воду. 
 
Второй миф заключается в том, что перед аукционом каждый покупатель может взглянуть на объект недвижимости. С одной стороны, это действительно так. «Мы не торгуем котами в мешках, - заявляют организаторы аукционов. – Каждый дом имеет адрес. Съездите и внимательно на него посмотрите».
 
С другой стороны, 99% участников аукционов смотрят на одни и те же дома, руководствуясь тремя факторами – ценой, внешним видом и месторасположением. Эту особенность установил ещё великий специалист по рекламе Дэвид О’Гилви, изучавший психологию покупателей недвижимости с молотка. 
 
Например, из 1000 домов, выставленных на торги, 99% потенциальных покупателей смотрят примерно 100 (одних и тех же). За них и разворачивается основная борьба на аукционе. Остальные же 900 объектов являются ни чем иным как «котами в мешках». Следовательно, участники аукционов либо покупают «свой выбранный дом» по цене гораздо выше
первоначальной. Либо дом, который они видят на картинке в каталоге. Вот и весь расчёт. 
 
Третий миф: аукционные дома имеют не меньшую ценность, чем недвижимость, прикреплённая к конкретным брокерам и агентам (небольшим частным компаниям). Это не совсем так. Реальные специалисты никогда не возьмутся продавать выставленные на аукционы дома. Они изначально знают, что недвижимость имеет чересчур много подводных камней (плесень, трещины в стенах, разбитые стёкла, неухоженные бэк-ярды и т. д. и т. п.) 
 
Если посудить, то любому банку гораздо выгоднее продать дом через частного специалиста (который, кстати, до момента продажи не возьмёт ни цента). Однако этому самому специалисту иметь дело с банком – в ущерб себе. 
Четвёртый миф: участник аукциона всегда вправе отказаться от покупки и расторгнуть сделку. 
 
Здесь в качестве примера можно привести семейство Браугер, купившее большой дом в штате Мэн за $200 тысяч. После тщательной инспекции покупатели поняли, что приобрели с молотка разваливающийся сарай. Расторжение многостраничного контракта, обернувшееся штрафами и судебными тяжбами, стоило им $30 тысяч. 
 
«Честный аукцион – этот тот аукцион, до начала которого вас не попросят подписать несколько документов, написанных мелким шрифтом», - пожаловался Браугер-старший. 
 
Пятое заблуждение заключается в том, что аукционы недвижимости проходят без посредников. Мол, банки раздают дома за бесценок – в ущерб себе и в угоду покупателю. 
 
На самом деле по своей структуре аукционы очень напоминают благотворительные мероприятия по сбору средств. Десятки профессиональных бизнесменов, досконально знающих психологию покупателей, «проталкивают» дома, от которых отказались все – бывшие владельцы, финансовые структуры, агенты по продаже недвижимости. Безупречная организация мероприятия, а вовсе не привлекательный товар, являются гарантией успеха любого аукциона. 
 
В 2012 году, стоит отметить, рядовые аукционы недвижимости порой преподносятся, как нечто уникальное. 
Например: «Конфискованные шерифом дома ищут новых хозяев», «Имущество арестованных и отправленных в тюрьму наркоторговцев продаётся за бесценок», «Мы должны продать сто особняков за один день по приказу мэра», «Беспрецедентный аукцион: первоначальная цена наших домов - $1 и ни цента больше». 
 
Излишне говорить, что весь этот бред рассчитан на наивных американцев, всерьёз верящих в существование бесплатного сыра и отсутствие мышеловок. Как выразился вышеупомянутый Сэм Ортсен: «Если вы хотите купить дом на аукционе, то сначала изучите подробно правила проведения этого самого аукциона. В противном случае звук удара деревянного молотка может стать самым неприятным звуком всей вашей жизни».

Комментарии (Всего: 1)

Был как-то в Манхэттене на таком аукционе. 99% публики - черные и латинос, которые всерьез считают, что дом в Нью-Йорке можно купить за 10 000 баксов без даунпеймента. Посмешил один из устроителей аукциона. Бегал по залу в белых перчатках и фраке, жестикулировал, призывал повышать ставку. Бред полнейший...

Редактировать комментарий

Ваше имя: Тема: Комментарий: *