Почему спрос растёт, а ответственность падает...

Согласно данным ресурсов Spare Room и Realtor, средняя стоимость аренды комнаты в городе Нью-Йорк возросла до исторически рекордной отметки - $1,540 в месяц. Дешевле всего комнаты сдаются в Бронксе ($1,134). Далее следуют Бруклин ($1,499) и Манхэттен ($1,891). Стейтен-Айленд не вошёл в исследование, так как боро состоит преимущественно из частных домов и официальные данные об арендаторах комнат получить проблематично.

По данным крупнейших жилищных менеджментов Большого Яблока, комнаты становятся самой популярной разновидностью арендуемого жилья. Ничего подобного не наблюдалось со времён Великой депрессии (1929-1939), когда у жителей не хватало денег на полноценные квартиры.

К высоким ценам на жильё добавляются две другие проблемы - стабильное увеличение населения Нью-Йорка и невозможность строить новое или расширять старое жилищное пространство. Средний возраст билдинга в пяти боро, напомним, скоро перевалит за 150-летнюю отметку.

Сегодня в Большом Яблоке наблюдается беспрецедентная ситуация: свободных студий, 1BDR, 2BDR и 3BDR становится меньше из-за исторически низкого оттока населения. Многие люди хотели бы переехать, но из-за высоких цен на жильё вновь и вновь продлевают действующие лизы. Популярность двухлетних лизов выросла до 58-летнего максимума, так как жильцы опасаются, что после истечения однолетнего лиза лендлорд их выселит или резко взвинтит стоимость аренды.

Всё чаще комнаты начинают сдавать люди, которые раньше никогда этого не делали. Причина - нехватка денег на оплату квартиры с одной или несколькими спальнями. Арендаторы хотят покрывать хотя бы 20%-25% рента за счёт руммейтов.

Здесь начинается самое интересное.

Жилищные менеджменты не хотят, чтобы в квартирах проживали люди, чьи имена и фамилии не указаны в лизах. Каждый новый жилец - это дополнительные расходы на воду, вывоз мусора, уборку помещений и даже ремонт лифтов. Руммейты приносят финансовую выгоду хозяину квартиры, но не владельцу билдинга.

С самой большой проблемой столкнулись владельцы билдингов в самых престижных районах Манхэттена. Зумеры, которые учатся и/или работают в самом популярном боро Нью-Йорка, часто арендуют одну 2BDR или 3BDR на 12-15 человек. Они гордятся, что живут в центре Большого Яблока, хвастаются об этом в социальных сетях, но не сообщают о реальном количестве арендаторов. Порой в одной комнате ночуют 5-6 разных людей, а в дневное время между ними существует договор: каждый должен находиться один в комнате в определённое время. Например, зумер находится в квартире до полудня, а ночевать приходит после 7-8 вечера.

Эта практика привела к огромному количеству исков в Жилищные суды (Housing Courts) со стороны лендлордов. Кроме того, почтальоны не любят, когда в одном апартаменте проживают десяток разных людей и каждый день в ящик нужно бросать толстую стопку писем. Зумеры для сокрытия своих руммейтских авантюр открывают специальные закрытые группы в социальных сетях и приложения для смартфонов.

Большие лендлорды в Бруклине, Квинсе и Бронксе столкнулись с ещё одной проблемой - массовой сдачей комнат в субсидированном жилье.

Например, какая-нибудь пенсионерка, имеющая Восьмую программу (Section 8), решает подзаработать и подселяет к себе жильца, с которого регулярно берёт $1,000 наличными. Раньше подобная практика каралась как минимум лишением всех льгот, максимум - тюремным заключением. Теперь Жилищные суды чаще всего закрывают на эту практику глаза.

На интернет-форумах Reddit многие арендаторы, подселяющие руммейтов, признаются, что им пришлось дать взятку супервайзерам или лендлордам.

Собственно, коррупция в жилищной сфере Нью-Йорка существовала всегда, однако теперь она достигла каких-то невиданных масштабов, так как предложение на жилищном рынке сокращается, а спрос - растёт.

Самое интересное, что власти Нью-Йорка абсолютно ничего не делают для того, чтобы вывести сегмент аренды комнат из подполья. Перед Жилищными судами сегодня стоит только одна задача: не допустить роста численности бездомных. Они прощают большинство нарушений и крайне редко встают на сторону лендлордов.

Власти Большого Яблока обеспокоены только одной проблемой: чтобы комнаты ни в коем случае не сдавались на короткий срок через сайты вроде Airbnb и Vrbo. Это подрывает гостиничный бизнес и лишает профсоюзов огромных денег.

Таким образом, арендатор/домовладелец не может сдать комнату через Airbnb даже на сутки. Вместе с тем он может годами сдавать комнату за наличные, не платить никаких штатных и федеральных налогов, нарушать правила жилищного лиза и законы о льготах (если квартира является субсидированной). Жилищные суды с большой вероятностью не накажут за эти нарушения.

Более того, в уходящем году Горсовет принял немало законов, защищающих «права арендаторов». Со дня на день мэр Адамс отменит брокерские пошлины (broker fees) и обяжет лендлордов устанавливать в квартирах кондиционеры (эта техника станет обязательной - как холодильники и плиты). Вместе с тем подобные правила не распространятся на арендаторов комнат. Более того, в Большом Яблоке вообще напрочь отсутствуют какие-либо чёткие законы об аренде комнат. Большинство въезжающих в комнаты даже не заключают саблизы.

Не трудно спрогнозировать, к чему приведут все упомянутые проблемы - к дальнейшему повышению арендной платы. Спрос на комнаты продолжит расти. Уровень ответственности владельцев квартир, сдающих комнаты - падать. Недовольство владельцев билдингов - увеличиваться.

Кстати, «комнатная проблема» в полной мере отвечает на вопрос, почему в городе Нью-Йорк напрочь отсутствуют какие-либо официальные данные о численности населения. Последняя серьёзная статистика датирована аж 2010 годом. Ответ прост: никто не знает, как подсчитать всех жителей, так как более миллиона из них живут в комнатах. Более того, перепись 2020 года (Census 2020) провалилась из-за пандемии коронавируса и нежелания многих арендаторов квартир включать в опросники руммейтов, о которых «лучше никому не говорить»…

Вадим Дымарский  

Ссылка по теме:

НЕдоступное жилье.

Спасёт ли Америку affordable housing