Когда подешевеют дома

Согласно данным Национальной ассоциации риэлтеров (NAR), общие продажи по итогам текущего года вряд ли превысят показатель 3.83 млн. домов. Это почти в два раза меньше, чем 20 лет назад.

Одновременно медианная стоимость дома в США выросла за последние 12 месяцев на 3.00% и достигла нового рекордного показателя в $404,000 за дом. Ставка по мортгиджу продолжает оставаться чрезмерно высокой 7.256% на 30-летний и 6.282% - на 15-летний период. Снижение ключевой ставки руководством Федеральной резервной системы (FED) никак не отразилось на глубочайшем ипотечном кризисе.

Эксперты рынка недвижимости называют сложившуюся ситуацию «абсолютно беспрецедентной». Жилищный кризис продолжает усугубляться,и никто не знает, как решить проблему.

Главная проблема заключается в том, что покупать дом крайне невыгодно в финансовом плане.

Стоимость аренды рядового Single Family Home почти в два раза меньше, чем выплата по ипотеке, налог на недвижимость и страховка от стихийных бедствий.

Аналитики приводят простой пример: на одной улице в хорошем городе стоят два одинаковых дома. Первый продаётся,и месячные расходы по 30-летнему мортгиджу составляют $6,000. Второй дом сдаётся в аренду за $3,000 в месяц. С учётом нынешней ставки по ипотеке проценты по кредиту придётся выплачивать первые 15 лет. Таким образом, покупатель будет платить банку $6,000 за дом, который сдаётся за $3,000, и только на 16-м году выплат недвижимость начнёт становиться собственностью владельца.

Излишне говорить, что за эти 15 лет может произойти что угодно. Например, страховка от ураганов и выплаты за обслуживание (HOA) взлетят в несколько раз.

Ещё одной большой проблемой являетсякачество новых домов.

Сегодня во Флориде и в Техасе простаивают тысячи новеньких Single Family Homes. Некоторые стоят всего $180,000-$220,000, хотя в том же Бруклине их стоимость превышала бы несколько миллионов.

Ложкой дёгтя в бочке мёда являются дешёвые стройматериалы.

После пандемии Covid-19 материалы резко подорожали и девелоперы - ради сокращения расходов - перешли на самые дешёвые.

С одной стороны, дома соответствуют всем нормам, установленным в конкретном регионе (во Флориде, например, дома должны «выдерживать» сильные ветра и наводнения).

С другой стороны, такой недвижимости потребуется капитальный ремонт уже через 10-15 лет.

Если дом не ремонтировать и на протяжении 30 лет выплачивать мортгидж, продать его можно будет только за очень скромные деньги. Капитальный же ремонт обойдётся в десятки и даже сотни тысяч долларов.

На YouTube сегодня можно найти видеоролики с подробным разбором качества новых домов. Почти все блогеры делают один вывод: лучше купить старый дом и сделать в нём косметический ремонт, чем купить новый дом, а потом его полностью перестраивать.

Третья проблема- резкое сокращение численности членов семьи (household).

С 1954 года в США действует негласная формула, что в частном доме должны жить 4-5 человек. Это родители и 2-3 детей или, например, родители, двое детей и их бабушка/дедушка. Поскольку уровень рождаемости упал, а институт брака постепенно уходит в прошлое, продажа дома с большой площадью становится большой проблемой.

Сегодня средняя площадь Single Family Home в США - 2,350 кв. футов. Это уже много для современной семьи, которая составляет всего три человека (детей в семьях часто заменяют домашние животные).

Более 20% американских домов имеют площадь свыше 5,000 кв. футов и найти на них покупателей крайне сложно. Лидером по гигантским домам является штат Юта, который когда-то имел репутацию региона с самыми большими фермерскими семьями. Дома остались, а размер семей резко уменьшился.

Хуже всего в Юте продаются ранчо, которые ещё столетие назад являлись домом сразу для нескольких семей. Сегодня подобные объекты чаще всего скупают застройщики.

Четвёртая проблема заключается в менталитете покупателей, которыене хотят сдавать в аренду часть своей недвижимости.

Подобная схема хорошо работала в городах вроде Нью-Йорка: семья покупала большой дом и сдавала в аренду бейсмент или отдельный апартамент. За счёт квартиросъёмщиков отбивалась часть мортгиджа.

За пределами Нью-Йорка американцы покупают дома для себя. Они не хотят, чтобы в их недвижимости жил кто-то чужой. Как результат, проблемы большой площади дома и его дороговизны только увеличиваются. Люди быстро понимают, что их финансовые возможности ограничены, а простаиваемого пространства в жилище слишком много.

По мнению самых больших скептиков в сфере недвижимости, частные дома в США вообще никогда не подешевеют. Продажи будут падать, а застройщики выкупать дома под землю, на которой начнут массово появляться кондоминиумы и билдинги. Жители начнут покупать студии, 1BDR, 2BDR и 3BDR вместо полноценных частных домов. 

В пользу этого прогноза говорит ситуация, которая сложилась в самых бедных консервативных штатах - Арканзасе, Миссисиппи, Алабаме. Там частные дома всё чаще исчезают вместе с их владельцами. Несколько поколений одной семьи живут в доме десятилетиями или даже столетиями, а потом последний пожилой человек из этой семьи уходит в возрасте 85-95 лет и вместе с ним «исчезает» дом. Никто не желает покупать старую огромную постройку, требующую капитального ремонта.

Именно Арканзас, Миссисипи и Алабама, напомним, сильнее всего в США сопротивляются попыткам резонинга. Местные жители даже слышать не хотят о мини-домах (tiny homes) на своей земле. Время идёт, требования к недвижимости меняются и консервативные городки с классическими большими домами всё равно приходят в упадок.

В целом, большинство экспертов дают только один совет всем потенциальным покупателям домов: копите деньги и ждите революционных федеральных законов, которые сделают вашу покупку выгодной.

Максим Бондарь

Ссылка по теме:

Новый старый дом

Чем хороши дома, построенные до 1970-х годов