Ставка по ипотеке: опустить нельзя поднять

Один из самых часто обсуждаемых экономических вопросов последних двух лет - опустится ли когда-нибудь ставка по 30-летней ипотеке (mortgage) хотя бы до 3.00% годовых. В настоящее время, напомним, средняя ставка по мортгиджу составляет 6.51%, однако ещё 5-7 лет назад житель США с идеальным кредитным рейтингом (800+) и стабильным доходом мог купить недвижимость со ставкой в 2.00% - 2.20%.

Руководство Федеральной резервной системы (FED) объяснило, что после снижения ключевой ставки хотя бы на 1.00% (то есть четыре раза по 0.25%), ставка по ипотеке упадёт примерно на 0.50%. Таким образом, при самом лучшем сценарии mortgage rate в 2025 году составит, в среднем, около 6.00%. Это сумасшедший интерес, который заставит всех новоиспечённых домовладельцев переплатить за дом более чем в два раза (по итогу 360 месячных платежей).

Глава FED Джером Пауэлл также отметил, что mortgage rate всегда зависел от такого сложного инструмента, как 10-летние казначейские облигации. Судя по их стоимости и экономическим прогнозам, ставка по 30-летней ипотеке уже никогда не опустится ниже 4.50% - 5.00%. Покупка дома в большинстве случаев окажется крайне дорогой и абсолютно бессмысленной с точки зрения инвестиций (извлечения прибыли в будущем) затеей. 

Тем временем все жилищные организации, ведущие вечный спор на тему «покупать или арендовать», с уверенностью говорят, что Rent - это единственный разумный шаг. Эксперты отмечают только одну категорию потенциальных домовладельцев, которые сегодня могут что-то крайне выгодно купить - это люди с большим количеством кеша (cash). Если дом стоит $1 млн. и примерно такая же сумма лежит на дебетовом аккаунте человека, он может выбить большую скидку и от продавца, и от банка, заплатив даунпеймент в размере 40%-60%.

Cash is a King - эта фраза точнее всего описывает всё происходящее.

Между тем, предложение на рынке недвижимости превышает спрос уже в 29 штатах страны. Простаивают не только новые дома в огромных комьюнити. На продажу стали выставляться дома, которые принадлежали одному владельцу (одной семье). Это, как правило, дома, построенные с начала 1940-х по конец 1970-х годов. Причина продажи описывается относительно новым термином downsizing. Так называется нежелание 1-2 человек жить в огромном доме с 3-4 спальнями. Такие жилища требуют постоянного ухода и оплаты высоких коммунальных счетов. В них живут, как правило, люди пенсионного возраста, которые быстро устают от навалившихся хлопот и расходов.

Типичная ситуация сложилась в Центральной Флориде. Там к 50 тысячам новеньких домов, ожидающих покупателей, этим летом добавились ещё 27 тысяч домов от «даунсайзеров». Вывески For Sale бесконечной чередой идут как через новые комьюнити, так и через старые городки, имевшие репутацию «земного рая для пенсионеров». Агенты по недвижимости с энтузиазмом рассказывают, что большинство домов - большие и просторные. Вместе с тем, именно эти два фактора и являются причиной массовой распродажи.

Кто покупает сегодня дома со ставкой 6.51%?

Если объективно взглянуть на статистику, то большинство этих людей можно описать как «романтиков». Это люди, которые по-прежнему верят в классическую историю об «американской мечте» в виде собственного дома с идеальной зелёной лужайкой. Наличие подобного дома поднимает человека и в собственных глазах, и в глазах окружающих. Никто не задумывается о том, что с грабительской ставкой 6.51% семья будет примерно 15 лет выплачивать лишь интерес и только на 16-й год начнёт платить за сам дом.

Большинство «романтиков» по-прежнему пытаются воспользоваться нестабильной ситуацией на рынке и купить дом с даунпейментом менее 20%. Многие платят 5%, 3% и даже 0%. Счастье от владения домом быстро сменяется биллами, которые наваливаются, как снежный ком, - за страховку, за электричество, за газ, за воду, налог на недвижимость и т. п.

Банки выдают мортгиджи с такой же лёгкостью, как и до кризиса 2007-2008 годов. Например, в той же Центральной Флориде купить дом может практически любой представитель среднего класса. Банк выдаст кредит, но предусмотрительно заложит в него все риски, включая вероятность потери права выкупа (foreclosure) в ближайшие 12-18 месяцев. Иными словами, банкам выгодно выдавать ипотечные ссуды под 6.51%, а потом сталкиваться с неплательщиками.

Что же будет с рынком недвижимости США через 3, 5, 7, 10 лет?

Эксперты считают, что классическая модель покупки/продажи сохранится примерно в 25% американских регионов. Например, в штате Нью-Джерси нет даже намёка на жилищный кризис. Дома разлетаются, как горячие пирожки. Цена рядового Single Family Home выросла до $537,916 (+8.5% за 12 месяцев).

Вместе с тем в той же Флориде и Техасе покупать стандартные дома крайне невыгодно из-за больших расходов. Оба штата тормозят законодательство о строительстве мини-домов (tiny houses), хотя это единственный способ уменьшить жилищный кризис. Также в Техасе и Флориде стремительно увеличивается численность «даунсайзеров». Даже люди, прожившие в собственных домах всю свою жизнь, хотят найти что-то поменьше и подешевле.

Таким образом, будущая ставка по ипотеке в США не имеет особого значения. Даже если она опустится до 5.00% или даже 4.00% годовых, рынок недвижимости не станет привлекательнее. На вопрос, когда покупать дом, сегодня существует чёткий и точный ответ - вчера (то есть минимум 3-4 года назад). Положительным моментом является тот факт, что любая семья, мечтавшая купить дом, сегодня может взять этот самый дом в аренду за относительно небольшие деньги и повесить все хлопоты на лендлорда. Сегодня выгоднее платить за аренду чужого дома, чем на протяжении 15 лет платить за интерес по собственному (ипотечному) дому.

2025-й год должен стать судьбоносным для рынка недвижимости США. Конгресс готовится принять более десятка важных законопроектов, которые вернут американским домам былую привлекательность, а рядовым работягам - платёжеспособность.  

Вадим Дымарский 

Ссылка по теме:

Будущее - за сборными мини-домами

Как купить дом за $13 до $40 тысяч