Дорогая аренда: тенденции

Согласно данным аналитического ресурса Redfin, средняя арендная плата за единицу жилья в США возросла до $1653 в месяц. Это самый высокий показатель с октября 2022 года, когда пандемия Covid-19 резко пошла на спад и ранее уехавшие американцы начали возвращаться в свои регионы проживания.

Эксперты считают, что уже к концу лета –началу осени стоимость аренды достигнет исторического максимума в $1700, а в 2025-2026 годах цена единицы жилья может перевалить за $2000. Этот прогноз опровергает все оптимистические заявления руководителей Федеральной резервной системы (FED) о скором окончании экономического кризиса и стабилизации доходов/расходов жителей США.

В настоящее время на жилищном рынке наблюдается несколько интересных тенденций.

Во-первых, предложение жилья продолжает сокращаться.

Это отмечают все брокерские компании. Особенно сложно снять квартиру в крупных мегаполисах, так как люди стали реже переезжать по финансовым причинам.

Впервые в истории США люди отказываются переезжать в другие регионы даже в том случае, если нашли высокооплачиваемую работу. Средняя цена переезда семьи из четырёх человек на расстояние более 100 миль - около $26 тысяч (с учётом первого рента и депозита за новое жильё). Люди привязаны к текущим домам/квартирам сильнее, чем когда-либо.

Сокращающееся предложение также объясняется страхом владельцев частных домов перед неплательщиками. Почти все штаты приняли законы о защите арендаторов, чтобы предотвратить рост численности бездомных. Законы часто позволяют арендаторам жить в квартире (комнате, доме, бейсменте и т. п.) бесплатно на протяжении долгих месяцев. Частный домовладелец может сдать квартиру семье и сильно пострадать, когда она перестанет платить. В том же Нью-Йорке неплательщики с маленькими детьми могут годами жить в хороших дорогих апартаментах и избегать выселения с помощью маршалов и по приказу жилищных судов (Housing Courts).

Во-вторых, спрос на жильё со стороны 18-30-летней молодёжи возрастает 11 месяцев подряд.

Эту тенденцию трудно объяснить, так как ранее сообщалось о привычке молодых американцев жить в родительских домах и за родительский счёт.

Наибольшее количество молодёжи переезжает с консервативного Юга в крупные мегаполисы вроде Нью-Йорка, Лос-Анджелеса, Чикаго и Майами. Это отчасти объясняется «конфликтом поколений», когда прогрессивные дети в эпоху дремучего трампизма не хотят жить под одной крышей с озлобленными конспирологами-ненавистниками в лице родителей, бабушек и дедушек.

Молодые арендаторы предпочитают жить в комнатах, бейсментах и небольших студиях. Для того же Манхэттена сегодня норма, когда в одной 1BDR или 2BDR живут по 4-6 разных одиночек. Только так им удаётся собрать деньги на арендную плату.

В-третьих,цена страховки напрямую влияет на стоимость аренды.

Это касается не только частных домов, но и больших менеджментов. В 60% случаев именно иншуренс оказывает самое большое влияние на рост арендной платы. Во Флориде, например, страховка для более чем 8.8 тысяч домов подорожала за последние 16 месяцев с менее чем $1000 до более чем $4000 в год. Эти расходы домовладельцы предсказуемо переложили на своих жильцов.  

Краткосрочная аренда за последние 36 месяцев в самых туристических регионах США (преимущественно – на побережьях двух океанов) выросла на более чем 600%. Эту тенденцию можно легко отследить через сайт Airbnb. Причина скачка цен также объясняется дорогой страховкой от ураганов и наводнений.

В-четвёртых,новые квартиры не сдерживают роста арендной платы.

Средний показатель строительства новых домов/квартир ниже, чем до пандемии Covid-19. Застройщики боятся не продать свои объекты и поэтому всячески снижают расходы на стройматериалы и рабочую силу. Как результат, жильё, построенное в 2022-2024 годах, считается самым некачественным чуть ли не за всю американскую историю. «Эталонным» периодом строительства жилья остаются 1960-е годы.

В среднем, стоимость аренды нового жилья на 30% выше, чем вторичного. В Нью-Йорке разница достигает 90%, хотя мэр Эрик Адамс всеми силами пытается заставить застройщиков вводить в эксплуатацию доступное жильё (affordable housing). Общая численность людей, стоящих в очереди на льготные квартиры в пяти боро, приближается к отметке 1.1 млн. человек. Средний срок ожидания - около 16 лет.

В-пятых,жильё дешевеет только в депрессивных регионах.

С начала года стоимость аренды сильнее всего снизилась в Джексонвилле (-10.1%), Сан-Диего (-8.7%), Остине (-7.2%), Сиэтле (-5.9%) и Финиксе (-5.5%). Все эти города переживают довольно высокий рост безработицы. Минимальная и средняя зарплаты не позволяют сводить концы с концами и комфортно жить. Большинство покидающих города уезжают на расстояние до 150 миль, то есть в соседние населённые пункты.

В-шестых,отдавать 70% зарплаты (после уплаты налогов) на аренду жилья - «нормально».

Инфляция продолжает значительно опережать рост доходов американцев, и почти 40% работающих жителей ещё сводят концы с концами с помощью кредитных карт. Когда кредитные лимиты будут исчерпаны, начнётся самая тяжёлая фаза кризиса. Не исключены массовые просрочки по аренде, которые, в конечном счёте, необратимо приведут к принудительному выселению (eviction).

Как показывают потребительские индексы, жители США научились экономить на всём, начиная с продуктов и заканчивая транспортными расходами. Тем не менее, они не могут сэкономить на новом жилье, которое с каждой неделей становится хуже, дороже, меньше и недоступнее. Когда-то брокеры оценивали платёжеспособность клиентов, умножая цену аренды на 40 и тем самым вычисляя необходимый доход. Сегодня подобная формула используется редко, так как мало кто зарабатывает в 40 раз больше месячной арендной платы.

Никто не знает, что произойдёт с жилищным рынком США в обозримом будущем, однако почти все эксперты советуют повременить с переездом и как можно дольше держаться за имеющуюся жилплощадь.

Максим Бондарь

Ссылка по теме:

C горки катится пузырь-2

Повторится ли на жилищном рынке сценарий 2007-2008 годов