C горки катится пузырь-2

Несколько аналитических компаний в сфере недвижимости предсказывают повторение жилищного кризиса 2008 года в ближайшие 36-48 месяцев. Вероятность повторения этого сценария оценивается независимыми экспертами в 70%-90%. Теоретически, цены на дома могут рухнуть так низко, что их снова смогут покупать представители среднего класса со средним доходом в районе $100 тысяч в год (на одно домохозяйство - household income).

Новые данные Федеральной резервной системы (FED) и ряда государственных агентств дают в полной мере понять, что же на самом деле произошло с рынком недвижимости.

В конце лета 2019 года средняя цена дома в США составляла $278,200. Частные лица и банки рассматривали покупку домов как идеальную инвестицию, которая в перспективе принесёт больше денег, чем акции и криптовалюты. Высокому спросу способствовала низкая процентная ставка, которая уже тогда вызывала большие вопросы - у американцев не было такого количества сбережений и доходов, чтобы гарантировать стабильные выплаты на протяжении 30 лет. Более того, дома начали продаваться с экстремально низким даунпейментом (первый взнос), который частенько составлял... 0%.

Осенью 2023 года стоимость рядового дома выросла до $410 тысяч. Также выросла страховка и налоги на недвижимость. Миллионы жителей по всей стране сначала обрадовались, что их дома выросли в цене, а потом быстро поняли, что общий месячный платёж за дом резко вырос и они не в состоянии его потянуть. Более того, расходы домовладельцев на все остальные товары и услуги резко выросли по причине инфляции.

Таким образом, за четыре года на рынке недвижимости США произошло почти то же самое, что и на рынке недвижимости Флориды с 2002 по 2008 годы. Сначала люди бросились покупать дома. Потом эти дома резко подорожали. Затем продавцы недвижимости запустили утку, что дома подорожают ещё сильнее и, возможно, достигнут показателя в миллион долларов за единицу. В конечном счёте, рухнуло абсолютно всё - и рынок недвижимости, и доходы американцев, и национальная экономика. 

В ноябре/декабре 2008 года во Флориде можно было купить дом за $50,000. Этот же дом ранее стоил $400,000, то есть в восемь раз дороже.

Покупателей не нашлось по трём причинам.

Во-первых, у американцев не было денег. Кризис 2008-го опустошил карманы десятков миллионов семей.

Во-вторых, во Флориде резко выросли показатели безработицы и преступности.

В-третьих, дешёвые дома начали продаваться на улицах с опустевшими и ещё более дешёвыми домами. 

Согласно всем технически-финансовым индикаторам, рынок недвижимости должен рухнуть прямо сейчас - по образцу 2008 года. Однако дело в том, что спрос на дома по-прежнему довольно высокий. И объясняется он не большим количеством желающих купить, а маленьким количеством желающих продать.

Яркий пример - Лос-Анджелес. Здесь средняя стоимость дома выросла за последние 12 месяцев на 23.8%. В самом городе экономическая ситуация продолжает ухудшаться. Нереально высокая 30-летняя ипотека не оправдывается ни зарплатами, ни уровнем жизни, ни безопасностью. Люди, желающие купить дом, смотрят на рядовой Single Family Home и задаются только одним вопросом: как это может стоить $916,727 (средняя цена по Лос-Анджелесу)?

Продавцами, как не трудно догадаться, движет жадность. Они верят, что недвижимость будет только дорожать.

Самый пессимистический сценарий подразумевает, что дома рухнут в цене на 30%-35% – до $280-$300 тысяч за единицу. Ставка по ипотеке и прочие поборы останутся высокими, поэтому желающих скупать недвижимость по дешёвке не окажется. На рынке появятся «короли банкротств» (вроде трамповского дружка Уилбура Росса, нажившегося на разорённых домовладельцах в 2008-2010 годах), которые начнут покупать целые блоки городской недвижимости за смешные деньги. Быстро перепродать дома они не смогут и, скорее всего, выберут самый лучший вариант заработка - снесут дома и построят на их месте кондоминиумы для продажи и сдачи в аренду. В Нью-Йорке, например, на месте одного рядового Single Family Home сегодня возникает от 8 до 12 апартаментов.

Оптимисты считают, что краха по сценарию 2008 года не произойдёт, так как, по итогам прошлого месяца, только 2% домовладельцев задолжали по ипотеке.

Этот прогноз не выдерживает никакой критики, так как долговая нагрузка обладателей 30-летней ипотеки продолжает увеличиваться. Люди используют и открывают новые кредитные карты, оформляют всевозможные займы (loans), тратят сотни миллионов долларов на покупку товаров/услуг по схеме Buy Now, Pay Later. Как только они достигнут кредитного лимита, начнутся просрочки по ипотеке.

Какие дома подешевеют меньше всего в случае повторения сценария 2008 года?

Эксперты считают, что пригородные дома (suburban houses).

Во-первых, они находятся в экономически развитых зонах по причине близости к большим городам.

Во-вторых, в пригородах существуют строгие правила зонирования. Комьюнити из Single Family Homes нельзя обесценить, понастроив там «курятников» в виде крохотных квартир в кондоминиумах.

В-третьих, именно в пригородах проживают самые платёжеспособные семьи. 

Что касается домов в сельской местности (rural), которым в период локдауна Covid-19 пророчили бум продаж, то они стали жертвами текущего экономического застоя.

Проблема изоляции и дороговизны обслуживания таких домов также поставила крест на зумтаунах - модных комьюнити, где все жители работают дистанционно.

Дома в мегаполисах «приговорены» к ценовому коллапсу из-за чрезмерно высоких страховок, налогов, местных поборов и, главное, - стремительно  растущего уровня преступности. Криминальная активность рушит стоимость недвижимости быстрее, чем любые другие факторы.

Яркие пример - Детройт. В некоторых комьюнити этого города стоимость домов достигала миллиона долларов, а уже к концу 2008-го - началу 2009-го опустилась до $75-$100 тысяч.

В целом, нынешняя ситуация в сфере недвижимости позволяет сделать вывод, что продавать дома нужно прямо сейчас, а вот с покупкой лучше повременить…

Вадим Дымарский