Учитесь на чужих ошибках

Крупнейшие страховые компании США опубликовали список городов с самым большим количеством случаев потери права выкупа домов (foreclosure) по итогам 2023 года. Удивительно, но почти все населённые пункты ещё пять лет назад относились к числу перспективных и развивающихся. Застройщики и экономисты призывали американцев покупать недвижимость именно в этих регионах.

Пятое место занимает Lakeland-Winter Haven (Флорида).

Это большая развитая комьюнити в самом центре Солнечного штата. В прошлом году регион отметил 100-летие.

Здешняя недвижимость продавалась по тем же маркетинговым правилам, что и в разгар флоридского строительного бума конца 1990-х - начала 2000-х годов. Домовладельцам обещали идеальный климат, безопасность, красивейшую природу и массу достопримечательностей (включая парки развлечений Орландо) в часе езды.

Главным триггером для foreclosure (каждая 347-я единица жилья) стал высокий уровень безработицы и низкая оплата труда в радиусе 150 миль. Средняя цена дома составила $310,565, а средний доход домохозяйства - $55,099.

Многие покупатели домов в Lakeland-Winter Haven допустили ошибки в планировании. Они считали, что им хватит стабильного дохода, а в случае необходимости они смогут подзаработать. Каждый третий потерявший дом - обладатель дистанционной работы.

На четвёртом месте -Columbia (Южная Каролина).

Развитый столичный город, основанный в конце 18-го столетия, сильно пострадал от пандемии Covid-19 и экономического кризиса. Чтобы свести концы с концами,власти штата начали повышать стоимость всех услуг и региональных налогов. Также взлетели цены на страховки, которые иншуренсные компании связали с грядущими ураганами, наводнениями, торнадо и т. п.

Сегодня цена дома с минимум пятью спальнями и гаражом на две машины в Columbia - $220,612. Это меньше, чем стоимость крохотной студии в старом билдинге Бруклина (Нью-Йорк). Тем не менее, расходы на содержание недвижимости продолжают расти. Многие комьюнити покрывают убытки за счёт новых домовладельцев. Последние оплачивают большую часть расходов, связанных с вывозом мусора, чисткой снега, ремонтом дорог и т. п.

В прошлом году каждый 342-й дом в Columbia прошёл через foreclosure. Ситуация в этом регионе лишний раз подтверждает, что выплачивать мортгидж за дешёвый дом нисколько не легче, чем за дорогой.

Далее следует Fayetteville (Северная Каролина).

Одна из проблем этого региона заключается в слишком больших (по размеру) домах.

Когда-то считалось нормой, что рядовая местная семья имеет по 6-7 детей. Места в огромных особняках хватало всем. Сегодня в рядовом доме живут по 3-4 человека, однако они обязаны платить высокий налог на имущество, коммунальные платежи и т. п.

«Дом оказался слишком большим для нас», - эту фразу банки слышат постоянно, когда обладатели 30-летних мортгиджей прекращают платить в срок. 

Каждый 337-й дом в Fayetteville прошёл через foreclosure. Ожидается, что негативная тенденция усилится, и по итогам текущего года каждая 200-я семья потеряет право выкупа.

Любопытно, что работа в Fayetteville и окрестностях имеется. При желании каждый может заработать на аренду или даунпеймент. Тем не менее, домовладельцы всё равно постепенно уезжают и перебираются в мегаполисы. Особенно это касатеся жителей в возрасте до 30-35 лет.

На втором месте -Atlantic City-Hammonton (Нью-Джерси).

Этот регион принято называть «игорной столицей американского северо-востока». Пик спроса на местную недвижимость, как ни странно, пришёлся в разгар пандемии Covid-19. Тогда поползли слухи, что власти Нью-Джерси собираются провести масштабный резонинг и превратить Атлантик-Сити в тихий курортный городок, который начнёт процветать за счёт летних туристов.

Ничего подобного не случилось, и Atlantic City-Hammonton стал родным домом для тысяч бездомных со всего Нью-Джерси. В регионе резко выросли безработица и преступность. Все виды страховок, включая автомобильные и на недвижимость, взлетели.

Обнищание домовладельцев привело к тому, что каждый 301-й жилой объект прошёл через foreclosure.

Первое место занимаетCleveland-Elyria (Огайо).

Совсем недавно считалось, что это местечко идеально подходит для жизни. В регионе была работа для молодёжи, а пожилые имели массу возможностей для отдыха. Экономический кризис, однако, обернулся не только безработицей и закрытием малых бизнесов, но и вспышкой наркомании и алкоголизма. Белые жители начали массово употреблять фентанил, и работы у местных полицейских прибавилось.

В 2021 и 2022 годах в Cleveland-Elyria переехало немало экспертов в хай-тековой сфере. Они планировали работать дистанционно и потихоньку выплачивать ипотеку за свои сверхдешёвые дома (средняя цена односемейного особняка - $214,136). Потом многие эксперты потеряли работу или перешли с Full-time на Part-time. Найти дополнительную работу у них не получилось. Как результат, каждый 301-й дом в регионе попал под foreclosure.

В целом, общее количество случаев потери права выкупа недвижимости в 2023 году выросло на 10% по сравнению с предыдущим годом. Тенденция негативная, однако общее число foreclosures значительно меньше, чем до пандемии Covid-19 (2019). Американские семьи стали значительно реже покупать дома, а уже купившие радикально сокращают повседневные расходы для помесячных выплат по мортгиджу. Почти 70% обладателей 30-летних ипотек в 2023 году значительно увеличили сумму долга по другим видам кредитования - займам (loans), кредитным картам, опциям Buy Now Pay Later (BNPL) и т. п.

Текущую ситуацию на рынке недвижимости часть экспертов описывает словом freezing (замораживание). Они советуют не покупать, не продавать и даже не интересоваться ценами на рынке жилья. Сфера Real Estate слишком сильно зависит от ситуации в национальной экономике, а сегодня даже «лучшие умы» Федеральной резервной системы (FED) отказываются давать долгосрочные прогнозы.

Максим Бондарь