Мортгидж-2024: три сценария

Один из самых часто задаваемых вопросов в поисковике Google - какой будет процентная ставка по 30-летней ипотеке в 2024 году. Ответ на этот вопрос интересует не только жителей, которые собираются покупать недвижимость, но и рядовых потребителей. Ставка по мортгиджу слишком сильно привязана к другим повседневным расходам (арендная плата, APR по кредиткам и займам, студенческие и автомобильные лоны и т. п.).

Крупнейшие банки США и независимые экономисты склоняются к трём возможным сценариям. К сожалению, ни один из них не является оптимистичным. Ситуацию на рынке недвижимости США ещё долго можно будет описывать анекдотическим диалогом:

-Когда покупать дом?

-Вчера…

Сценарий № 1: ставка по 30-летней ипотеке - 6.50% годовых.

Вероятность такого сценария оценивается в 80%. Он произойдёт, если Федеральная резервная система (FED) снизит ключевую ставку четыре раза по 0.25% каждый.

Многим ставка в 6.50% может показаться слишком высокой, однако в настоящее время она составляет 7.90%.

Важно понимать, что мортгидж уже никогда не опустится до показателей 3.00%, 4.00% или хотя бы 5.00% годовых. Грубо говоря, у американцев будет только два выбора:покупать дом на крайне невыгодных условиях или не покупать дом вообще.

Предположим, вы купили добротный дом за $500 тысяч с даунпейментом 20% и ставкой 6.50% на 30 лет. В таком случае ваш ежемесячный платёж по мортгиджу составит примерно $3,200 в месяц (включая налоги и банковские пошлины). К этой сумме необходимо прибавить другие расходы - страховку, майтененс и т. п. Итоговая сумма выйдет в районе $4,500 - $5,000 в месяц, что значительно выше аренды аналогичного дома. За эту сумму можно снять неплохой апартамент даже в таком дорогом мегаполисе,как Нью-Йорк.

Таким образом, покупка дома в подавляющем большинстве случаев не оправдает себя. Это одна из худших инвестиций из всех существующих на американском рынке. На вечный вопрос Buy or Rent сегодня существует чёткий ответ - Rent. Дома нужно было покупать 2000-е или хотя бы в 2010-е (до рокового 2020-го).

Сценарий № 2: ставка по 30-летней ипотеке - 6.0% годовых.

Подобный сценарий считается «экстремально оптимистичным». Он возможен лишь в том случае, если американская экономика получит какой-то мощный стимул. Например, компании из Силиконовой долины изобретут и продадут какую-нибудь новую технологию масштаба лазерного диска или интернета. Подобное, конечно, маловероятно.

По мнению экспертов, ипотека в 6.0% не сэкономит покупателям недвижимости много денег. Более того, с такой ставкой вероятность ценового коллапса на рынке домов резко снизится.

Прошедшей осенью, напомним, ряд аналитиков предсказывали коллапс на рынке недвижимости. Мол, дома могут упасть в цене на 10%, 15% или даже 20%. Сегодняшние прогнозы куда скромнее: при ставке в 6.0% рядовой дом в США будет стоить в районе $490 тысяч.

Сценарий № 3: ставка по 30-летней ипотеке - 7.0% годовых и выше.

FED не исключает подобного сценария. Инфляция замедляется очень медленно, а рост цен на стройматериалы и строительные работы в ряде регионов США опережает рост цен на продукты питания.

Существует теория, что в долгосрочной перспективе количество классических односемейных домов в стране резко сократится. Люди начнут переезжать в апартаменты. На месте Single Family Homes появятся кондоминиумы или жильцы просто оставят старые дома, а банкам невыгодно будет их восстанавливать). Одноэтажная Америка станет доступной только самым богатым одиночкам и семьям.

Подобное развитие событий приведёт к тому, что средний класс переберётся в кондо и билдинги. Рынок недвижимости поделится на две части со своими специфическими правилами и процентными ставками - на рынок домов и на рынок квартир.

Одна из фундаментальных проблем на рынке недвижимости заключается в том, что текущий жилищный кризис объясняется не только пандемией Covid-19 и инфляцией. Меняется сама модель жилищного рынка. Количество людей в среднестатистическом домохозяйстве (household) снижается и оно нуждается в более компактном и маленьком жилье. Грубо говоря, будущее рынка недвижимости США - это миллионы студий в билдингах и мини-домов (tiny homes) такого же размера. Всё идёт к тому, что в рядовом household в среднем будет всего 1.5 человека. Времена больших семей и особенно представителей нескольких поколений под одной крышей медленно, но стабильно уходят в прошлое.

Станет ли покупка дома в США снова выгодной?

В перспективе ближайших 5 - 7 лет на этот вопрос существует чёткий ответ: нет. В этом довольно легко убедиться посредством сайта Airbnb, который сегодня сдаёт дома в аренду не только на короткий (short-term), но и на длительный срок (long-term). Вы можете выбрать дом в любой точке США и сравнить цену на аренду с размером месячной выплаты по 30-летней ипотеке (в интернете легко найти бесплатный Mortgage Calculator). Посредством сравнительного анализа вы увидите, что при покупке вы теряете минимум $1,000 в месяц.

Также стоит понимать, что количество людей/семей, которым удаётся выплатить 30-летний моргидж на 100%, стабильно падает более 30 лет подряд. Времена, когда взрослые покупали и выплачивали Single Family Home, чтобы оставить недвижимость в наследство детям, давно прошли. Американцы реже вступают в брак, чаще разводятся и переезжают, чаще выбирают апартаменты в мегаполисах вместо домов в глубинке. «Удержать» родных в одном доме было проблематично даже в середине 20-го столетия. Теперь на дворе 2023 год. Так называемые «семейные дома» уходят в прошлое. Легендарный термин «американская мечта» больше не включает в себя собственный дом.

Часть экспертов считают, что наиболее приемлемым вариантом покупки дома в 2024 году останется покупка за наличные деньги со стопроцентной предоплатой. К примеру, дом стоит $400 тысяч, а вы предлагаете продавцу купить его за $380 тысяч прямо сейчас - без банков, ипотек и прочей мороки. Вы получаете внушительную скидку и забываете об ипотеке/аренде навсегда. Дом становится по-настоящему ваш.

Максим Бондарь