Что делать с пустующей коммерческой недвижимостью

Согласно прогнозам крупнейших компаний по сдаче коммерческой недвижимости, в ближайшие 12 - 18 месяцев общее количество пустующих офисных помещений в США может достичь исторического рекорда. В настоящее время самый низкий спрос на офисное пространство наблюдается в техасских городах Хьюстон, Даллас и Остин (25% офисов простаивают), калифорнийском Сан-Франциско (17%) и городе Нью-Йорк (12%).

Главная проблема офисного кризиса заключается не в популярности и удобстве дистанционной работы. Стратегическую ошибку допустила администрация президента (1969-1974) Ричарда Никсона. Будучи ярым республиканцем и сторонником создания максимально возможного количества рабочих мест, он попытался предугадать, какой будет Америка через несколько десятилетий. Крупнейшие застройщики США убедили Никсона, что к концу столетия до 75% американцев будут работать в офисах. Президент подписал ряд документов и по всей стране начали возникать высотные билдинги с офисным пространством.

Интересный факт: в начале 1970-х годов строительство коммерческого здания в крупных городах США обходилось почти в пять раз дешевле, чем строительство жилого билдинга. В Нью-Йорке, например, застройщики не горели желанием строить билдинги с большим количеством квартир и стен, сложной сантехникой и газовой инфраструктурой. Они возводили гигантские, но предельно примитивные офисы.

Бум строительства офисной недвижимости продолжался до начала 2000-х годов. Он пережил компьютеризацию и интернетизацию, однако о дистанционной работе никто не даже не задумывался. Застройщики подогревали миф о том, что офисного пространства будет становиться всё меньше и в перспективе аренда коммерческой недвижимости станет гораздо дороже, чем жилой. 

Любопытно, что точно такой же бум строительства происходил в Азии и Европе. Власти этих частей света, однако, строили офисы преимущественно по горизонтали (здания в 1 - 3 этажа), а не по вертикали (небоскрёбы). Они верили, что будущее всё-таки за малым бизнесом, а не за большими корпорациями.

Слепая вера в «офисное будущее Америки», возможно, является самой большой ошибкой властей США в сфере недвижимости и инфраструктурного проектирования городов. Никсон и последующие президенты допустили раздувание огромного пузыря, который очень скоро лопнет и похоронит ещё один сегмент рынка недвижимости (вслед за ритейлом, проигравшим войну интернет-магазинам).

Большие корпорации, которые не так давно были главными покупателями офисного пространства, честно признаются, что отказ от аренды позволяет им нанимать больше специалистов, работающих на part-time и дистанционно.

Например, какой-нибудь условный Google платил за один из офисов $100 тысяч в месяц или $1.2 млн. в год. Отказавшись от помещения, компания может позволить себе нанять минимум 8-10 первоклассных специалистов. Таким образом, все минусы дистанционной работы всё равно компенсируются экономией огромного количества денег.

Также хай-тековые компании развивают свои курьерские отделения - на тот случай, если документы и другие бумаги необходимо передавать из рук в руки в течение нескольких часов. Как результат, совсем скоро в офисных помещениях вообще не будет никакого смысла. Как мобильные телефоны вытеснили пейджеры, так и дистанционная работа вытеснит офисную.

Почти во всех мегаполисах США наблюдается парадоксальная ситуация с коммерческой недвижимостью. Спрос на небольшие помещения на первых –вторых этажах - увеличивается, спрос на офисы в небоскрёбах - падает. В Нью-Йорке, например, лендлордам довольно легко сдать крохотное помещение под парикмахерскую или овощную лавку, однако они не могут сдать офисы. Чем выше эти офисы от первого этажа, тем тяжелее найти арендаторов.

Что делать с пустующей коммерческой недвижимостью?

На этот вопрос пока никто не знает ответа.

Дело в том, что со времён Никсона офисы подчинялись особым правилам зонирования. Те же манхэттенские небоскрёбы очень трудно переделать в квартиры. Власти Большого Яблока пытаются сдерживать численность населения. Они понимают, что офисный небоскрёб, превратившийся в несколько тысяч отдельных квартир, создаст массу проблем, включая дополнительные нагрузки на водопроводную, канализационную и мусороуборочную системы. В среднем по стране переделка офисов в апартменты в высотных зданиях занимает более 7 лет. Большая часть этого времени уходит на получение всевозможных разрешений.

Проблема с перестройкой офисов в квартиры заключается ещё и в том, что даже очень богатые люди не горят желанием их покупать. Покупка апартамента в небоскрёбе Манхэттена грозит гигантскими расходами на обслуживание (maintenance). Купивший квартиру за пару миллионов долларов будет обязан ежемесячно платить за неё около $10 тысяч (не включая налогов и расходов на электричество). Это одна из худших инвестиций на рынке недвижимости. За пару миллионов можно купить роскошный особняк в 15 минутах езды от Манхэттена и платить за его содержание в разы меньше.

Крах популярности офисной недвижимости, торговых площадей (ритейла) и чрезмерно дорогие частные дома невольно заставляют задуматься, какой именно будет застройка будущего в США. Она должна быть дешёвой и максимально эффективной для ведения бизнеса и проживания. Большинство экспертов сходятся во мнении, что Америка вернёт себе статус «одноэтажной». Она будет расширяться по горизонтали, а сами дома, офисы и магазины станут гораздо скромнее, чем сейчас. Мини-жилища (tiny homes), вероятно, станут самыми популярными объектами.

Скептики пророчат, что часть небоскрёбов в США, возможно, прекратят существование. Именно так происходит последние годы в Китае, где здания с количеством этажей 100+ появились в самых загруженных городах-мегаполисах. Пандемия Covid-19 и последовавший за ней кризис показали, что в подобных офисных зданиях нет никакого смысла. Арендаторы не готовы платить ту сумму, которая покроет затраты на обслуживание билдингов. Сносить небоскрёбы в Китае оказалось выгоднее, чем держать их пустыми или полупустыми…

Максим Бондарь