Как Идалия меняет карту наводнений

Эксперты в сфере недвижимости считают, что ураган Идалия (Idalia), обрушившийся на Флориду несколько дней назад, станет серьёзным аргументом для пересмотра карты наводнений (Special Flood Hazard Area - SFHA), которую составляет и контролирует Управление чрезвычайными ситуациями (FEMA). Как результат, в обозримом будущем страховка на недвижимость в прибрежных зонах может вырасти в несколько раз.

Уникальность Идалии заключается в том, что этот ураган стал первым с 1851 года, которому удалось войти в залив Апалачи-Бэй и поднять уровень воды до рекордно высокого уровня. Климатологи ещё в 2010 году пришли к выводу, что если подобное произойдёт, то все самые пессимистические прогнозы о затоплении тысяч прибрежных населённых пунктов сбудутся. 

Страховые компании настаивают, чтобы FEMA расширила SFHA минимум на 30%. Это означает, что в зоне потенциального подтопления окажутся около 37 млн. единиц жилья (частные дома плюс билдинги). Страховка будет рассчитываться с учётом того, что в течение 30-летнего мортгиджа дом минимум один раз переживёт наводнение. Приблизительная стоимость страховки для SFHA-дома - от $6 до $14 тысяч в год к 2030 году. Во Флориде рядовой flood insurance может взлететь до $15 - $20 тысяч.

Одна из главных проблем домов в зоне SFHA заключается в том, что в будущем их невозможно будет продать. Например, в 2023 году богатый человек купил дом за миллион долларов во Флориде и без особых проблем выплачивает flood insurance. Уровень воды поднимается из года в год, страховка увеличивается, рано или поздно наступает момент, когда дом окажется под водой не в результате урагана, а по причинам глобального потепления. Мало кто согласится купить дом, который через несколько лет «гарантированно утонет». Ещё более нелепо платить за такую недвижимость огромные деньги, страховку и надеяться на солидную компенсацию от иншуренсной компании.

Таким образом, раньше проблема затопления решалась просто: вода разрушала дом, а на его месте появлялся другой дом. Совсем скоро подобная схема перестанет работать и на месте разрушенного дома останется вода. Как мотивировать американцев покупать такую недвижимость, а её владельцев - не переезжать в другие регионы - никто не знает.

Тем временем прибрежные города уже начинают терять постоянных жителей. Это происходит на восточном и западном побережьях, а также в районе Мексиканского залива.

Многие домовладельцы признаются, что не переезжают исключительно из-за высоких и стабильных доходов от сдачи жилья в аренду. Как ни странно, но именно сайт Airbnb остановил массовый переезд американцев из прибрежных зон в глубинку. В том же Нью-Джерси крохотные комнатушки в летний сезон сдаются по $500 - $600 в сутки. Если бы не увлечённость американцев сдачей жилья в частном секторе, коллапс наступил бы значительно быстрее.

Корпус инженеров армии США (United States Army Corps of Engineers) - структуры, которая всегда принимает активное участие в устранении последствий наводнений в жилых зонах - прогнозирует две следующие тенденции.

-Классические дома на берегу океана или залива начнут постепенно сноситься, а на их место придут дома нового типа, которые будут стоять на сваях. Подобные конструкции можно увидеть в болотистых регионах Луизианы.

Таким образом, единственный способ сохранить прибрежные города в их более-менее классическом виде - построить дома над водой. Это не так сложно, как кажется на первый взгляд. Самые строгие строительные нормы позволяют возводить дома на участках с очень высокими волнами и регулярными отливами/приливами.

-Глубинка Америки переживёт бум строительства.

В долгосрочной перспективе застройщики делают ставку на штаты вроде Кентукки, Теннеси, Миссури, Индианы и Айовы. Они мало заселены, а земля порой стоит дешевле, чем налоги, которые нужно за неё выплачивать. К 2100 году более 30% жителей восточного побережья могут перебраться в эти штаты.

Кстати, наиболее перспективным в плане безопасности является Айова, где из всех природных катаклизмов происходят лишь торнадо, которые, к счастью, ослабевают с каждым годом и перемещаются на юг.

Постепенное затопление Америки сделает flood insurance самой дорогой страховкой в сфере недвижимости. Об этом много лет предупреждает FEMA. Вместе с тем, Конгресс уже несколько раз рассматривал возможность увеличить доходы в фонды FEMA и частных страховых компаний посредством распределения платежей от потенциального ущерба на все дома в США. Это означает, что flood insurance может превратиться в подобие Обамакер. Все без исключения домовладельцы в США начнут платить страховку от затопления для того, чтобы владельцы утонувших домов смогли получить полноценную компенсацию.

Судя по всему, подобная инициатива рано или поздно будет реализована. В таком случае владелец ранчо в самом засушливом регионе Аризоны начнёт «помогать» жителям прибрежных зон Флориды, которые сами не в состоянии оплачивать аномально высокий flood insurance. В конечном счёте всё это приведёт к ещё большему подорожанию недвижимости во всех штатах.

Ураган Идалия стал своего рода вишенкой на торте идеального шторма, который продолжает формироваться на рынке американской недвижимости. Дома дорожают из-за инфляции, высоких цен на стройматериалы, ипотечной ставки в 8.00%, рекордных цен на обслуживание (HOA, майтененс) и страховых взносов.

Дома уже стали недоступными для среднего класса, а природные катаклизмы окончательно превратят их в денежную яму (money pit).

Решающим в судьбе рынка недвижимости станет 2024 год. Одни эксперты считают, что экономика восстановится и спрос на дома вновь превысит предложение. Другие специалисты уверены в крахе ипотечного рынка по сценарию 2007-2008 годов. В таком случае миллионы американцев потеряют возможность выплачивать мортгиджи (foreclosure) и недвижимость вновь рухнет в цене.

Второй сценарий, к сожалению, более вероятен, чем первый.

Вадим Дымарский