Зумтаун-пузырь: рассвет и закат

Одна из причин последнего повышения ключевой ставки Федеральной резервной системы (FED) - негативные тенденции на рынке ипотечной недвижимости. Американская экономика вступает в рецессию, и эксперты прогнозируют падение спроса на 30-летние мортгиджи, резкое снижение стоимости домов по всей стране, а также рост просроченных кредитов с последующей потерей прав выкупа (foreclosure). 

Первыми под каток надвигающегося кризиса попали так называемые зумтауны (zoomtowns) - новый вид пандемийных населённых пунктов, который в реальности оказался таким же маркетинговым пузырём, как «самый перспективный и процветающий в стране штат Флорида» в конце 1990-х - начале 2000-х (именно с него и повалился рынок недвижимости в 2007-2008 годах).

Зумтаун - это изолированный город/комьюнити с идеальной автономной инфраструктурой для жителей, работающих дистанционно (слово Zoom - название одноимённой хай-тековой компании и сервиса для видеоконференций). Люди живут в зумтауне и имеют под боком всё необходимое: магазины, рестораны, школы, объекты развлечения и т. п. От рядовой комьюнити где-нибудь в горах зумтаун отличает то, что люди живут здесь постоянно, а не приезжают на выходные. 

Для застройщиков зумтауны стали лакомым кусочком, так как землю они покупали по ценам сельской местности (rural), а не городов (urban) и пригородов (suburban). Купили никому не нужную территорию, понастроили дома и инфраструктуру, а потом внушили всем потенциальным клиентам, что будущее - за скоростным 5G-интернетом и дистанционной работой. Мол, зачем снимать крохотную студию в Бруклине за $1,500 в месяц, когда можно взять ипотеку с месячным платежом в $1,200 и переехать в большой новенький дом где-нибудь в Айдахо. Дистанционной работы - хоть отбавляй, и количество таких рабочих мест продолжит увеличиваться. 

Первые дома в зумтаунах начали распродаваться в 2017-2019 годах, и никто из застройщиков и архитекторов нового пузыря на рынке недвижимости не ожидал, что лучшей рекламой станет пандемия Covid-19, которая обрушилась на США в 2020 году. Люди начали уходить на карантин/изоляцию, работать дистанционно, уезжать из мегаполисов в пригороды и сельскую местность. 

Владельцы зумтаунов поняли, что на их улице перевернулся грузовик с пряниками, и бросили все силы на дополнительную рекламную кампанию. Как результат, с зимы 2020-го по весну 2022-го в зумтауны перебрались почти пять миллионов семей. 

Дома в спальных комьюнити продолжили дорожать, и люди всерьёз подумали, что переезд в зум-городки - это ещё и хорошая инвестиция. Что процветание именно за зумтаунами, а не за мегаполисами. Более того, в декабре 2020-го ставка по 30-летней ипотеке упала до исторического минимума в 2.68%, а среднегодовая ставка составила 3.11%.

На фоне бешеного спроса на недвижимость в зумтаунах, зимой 2021 - 2022 года начал рушиться весь финансово-технический сектор, который и обеспечивал дистанционной работой большинство покупателей домов в глубинке. Акции некоторых компаний из Силиконовой долины упали на 85%-95%. Гиганты столкнулись с огромными логистическими проблемами и начали предлагать сдельную работу (piece work), чтобы сэкономить деньги. Также возрос спрос на дешёвых специалистов из Индии, Китая и Бангладеш (аутсорсинг). 

Одновременно зумтауны столкнулись с ужасающей инфляцией. Проблемы с логистикой и удалённость комьюнити от складов и инфраструктуры крупных городов закономерно привели к подорожанию товаров и услуг, а также высоким платежам за газ, воду и электричество. Бизнесы - за исключением продуктовых магазинов - начали закрываться, а жители в целях экономии стали чаще ездить на шопинг в близлежащие мегаполисы. 

Дистанционной работы стало катастрофически не хватать, так как все компании придерживаются одной тактики: им выгоднее загрузить работой одного профессионала, чем нанять и обучать нескольких новичков. Именно поэтому среднегодовая зарплата специалиста, работающего из дома (remote work), в настоящее время составляет $62,447 в год ($5,203), однако найти такую работу - и уж тем более на ней удержаться - мягко говоря, сложновато.

Более того, жители зумтаунов столкнулись с жадностью управляющих организаций - вроде Homeowners Associations (HOA), - которые стали повышать взносы, сборы, пошлины и т. п. Обслуживание интернет-городов стало чересчур дорогим. 

Как результат, домовладельцы зумтаунов столкнулись с проблемой острой нехватки денег, и впервые за несколько лет потеряли возможность выплачивать ипотеку. Многие впервые осознали, в какой ловушке оказались. Дистанционной работы нет, а подработать грузчиком, продавцом, доставщиком или водителем в радиусе 20-30 миль от места проживания не представляется возможным. Все вакансии, включая Uber и Uber Eats, давным-давно разобраны. 

Если вы сегодня приедете в какой-нибудь Фриско (Техас) или Карсбад (Калифорния), которые ещё несколько месяцев назад рекламировались как «самые процветающие и развивающиеся», то поймёте, что даже посудомойщиком за минимальную оплату не устроиться. Конкуренция - сумасшедшая. 

Есть ли будущее у зумтаунов? 

Безусловно. Через несколько десятилетий эта форма организации районов проживания станет самой популярной в стране. Однако это не произойдёт завтра, через год или даже через 5-10 лет. Покупатели домов в интернет-городах, фактически, попали в тот же капкан, что и покупатели домов во Флориде 20 лет назад. Последние слушали красивые истории о триллионных инвестициях, массовом переезде в штат миллионов богатых американцев, беспрецедентном туристическом буме и подорожании домов в несколько раз на протяжении ближайшего десятилетия. Реальность оказалась печальной: Флорида остаётся штатом с высокой безработицей и высоким уровнем самоубийств. 

О начинающемся закате зумтаунов также свидетельствует колоссальный спрос на квартиры в Нью-Йорке. Ещё два года назад «эксперты» говорили, что люди массово уезжают из больших городов и эту тенденцию уже не остановить. Сегодня средняя аренда 1 BDR-квартиры в пяти боро приближается к отметке $4,000 в месяц (в Манхэттене, естественно, дороже). 

Вадим Дымарский 

Ссылка по теме:

Год больших переездов

Если вы собрались переехать