Время покупать?..

Самые авторитетные компании и независимые эксперты в сфере жилой недвижимости дали свои прогнозы относительно стоимости американских домов/квартир в 2018 году и перспектив их покупки. На основе многочисленных докладов и статистических отчётов “РБ” проанализировал, что ждёт реальных и потенциальных покупателей жилья в ближайшие двенадцать месяцев. 

Главной новостью стал окончательный выход рынка недвижимости из кризиса 2007/2008 годов. 

Как и предсказывали специалисты, понадобилось ровно 10 лет, чтобы стоимость домов стабилизировалась и начала очень медленно, но всё-таки расти. Жилищный пузырь  - наподобие того, что произошёл с рынком Флориды  - обязательно лопнет вновь, однако произойдёт это не раньше 2040 - 2050 годов. 

“Покупая жильё в 2018 году, вы меньше всего должны думать о том, сколько оно будет стоить в будущем, - говорит Дэйв Трэйси, аналитик  рынка недвижимости на северо-востоке США. - Сосредоточьтесь на том, что дом вам нужен для жизни. Не стоит рассматривать жилплощадь как инвестицию”.

Трэйси и многие другие эксперты считают, что налоговая реформа Дональда Трампа, где предусмотрены вычеты на интерес по ипотеке (mortgage interest deduction) и налог на недвижимость (property tax deductions) сделают рынок недвижимости “более стабильным, но и более скучным”. 

Иными словами, стоимость домов в течение 2018 года будет незначительно колебаться, и оставаться  примерно на одном и том же уровне. Никаких сюрпризов и потрясений не произойдёт.

Также специалисты отмечают, что в новом году станет невозможным дать объективный ответ на вопрос о преимуществах покупки или аренды недвижимости. Каждый из этих видов проживания имеет свои плюсы и минусы. Если жильцы что-то и выиграют, выбирая покупку дома/квартиры, то даже не тысячи, а сотни долларов в год. 

Что касается нового жилья, то в 2018 году строительные компании собираются возвести значительно больше небоскрёбов с апартаментами и создать новые комьюнити с частными домами, чем в любой предыдущий год, начиная с 2008-го. Поэтому эксперты советуют самым осторожным потенциальным покупателям тщательно изучить рынок на наличие выгодных pre-construction предложений (человек делает первый взнос за 24 - 60 месяцев до ввода жилья в эксплуатацию). В этом плане самым выгодным сегментом называется северо-запад страны, а именно: штаты Вашингтон (особенно - Сиэтл и его пригороды, где цены на недвижимость в прошлом году выросли на 12.7%), Орегон, Монтана и Айдахо.   

Также немаловажно отметить, что после разрушительных пожаров, наводнений и ураганов в 2017 году иншуренсные компании пересматривают цены на страхование недвижимости более чем в 30 штатах страны. Поэтому, если вы соберётесь купить недвижимость - сначала изучите, сколько ежегодно вам придётся платить за страховку и какие именно бедствия природного или рукотворного характера она покрывает. 

Процентная ставка по мортгиджу на протяжении 2018 года будет колебаться от 4.0% до 4.5%. Ожидаемое трёхкратное повышение ставки Федеральной резервной системы (FED) может спровоцировать небольшие скачки на рынке недвижимости, однако среднегодовые показатели останутся практически такими же как в 2017 году. 

Эксперты подчёркивают, что в последние годы процентная ставка по ипотеке всё сильнее зависит от кредитного рейтинга покупателя. Поэтому иногда лучше отложить покупку дома, если credit score ниже идеального (750 - 850 пунктов). Так вы сможете сэкономить на 30-летней ипотеке несколько десятков тысяч долларов. 

Ещё одна тенденция на 2018 год - резко возрастающее количество банковских мортгиджей на покупку домов без первоначального взноса. 

Сегодня человек со стабильной работой и надёжной кредитной историей может въехать в собственное жилище за $0 задатка. Конечно, выплачивать 30-летнюю ипотеку ему будет гораздо сложнее, однако сам факт возможности покупки недвижимости без даунпеймента свидетельствует о стабильности рынка и доверии со стороны банковских структур. 

Одним из самых непростых мест для покупки недвижимости в 2018 году является город Нью-Йорк. 

Согласно последнему отчёту Douglas Elliman Real Estate, последний квартал 2017 года стал худшим для рынка квартир/домов Большого Яблока за последние шесть лет. 

С одной стороны, стоимость домов и квартир падает (особенно - в Манхэттене). 

С другой стороны, цены по-прежнему остаются необоснованно высокими. Они не соответствуют ни качеству городской инфраструктуры, ни среднестатистическим доходам населения. В настоящее время нью-йоркский рынок недвижимости готовится к   повышению налогов (property tax). Мэр Билл ДеБлазио, напомним, мечтает обложить домовладельцев такими же налогами, как в соседнем Нью-Джерси. 

Напоследок стоит сказать, что практически никто из специалистов на рынке недвижимости не призывает американцев срочно продавать или срочно покупать дома/квартиры. Все стороны должны действовать по принципу “семь раз отмерь и один отрежь”, чтобы получить максимальную выгоду от любой заключённой сделки. 

Евгений Новицкий