Аренда или покупка?

Америка

Ни одна сфера экономики и бизнеса в Соединённых Штатах не вызывает сегодня столько споров, как сфера жилой недвижимости. Застройщики и агенты по продаже недвижимости призывают американцев покупать дома немедленно: цены с наступлением кризиса резко упали, а средняя процентная ставка по мортгиджам упала до 3.29% (при условии, что кредит будет погашен за пятнадцать лет) – самая низкая за последние шесть десятилетий. Прямо противоположного мнения придерживаются специалисты по сдаче недвижимости в аренду. Они считают, что покупать недвижимость в самый разгар экономического кризиса рискованно.

Во-первых, ни один американец не застрахован от увольнения, вынужденного переезда (в случае потери работы) и развода (этот малоприятный процесс сегодня является одной из главных причин потери недвижимости).

Во-вторых, любой купленный сегодня дом или квартира начинает обесцениваться (depriciate) с первого же дня. В современных условиях этот процесс проходит гораздо стремительнее, чем 10 – 15 лет назад. И всё потому, что  работники коммунальных служб и частных ремонтных компаний «халтурят» (другое слово, извините, подобрать сложно), как могут.

В-третьих, на территории Америки наблюдается рекордная и никем не контролируемая миграция. Фешенебельные районы превращаются в рассадники преступности, частные комьюнити закрываются, жители в массовом порядке покидают целые города. Арендаторы же жилья в отличие от собственников всегда могут без проблем сменить место жительства.

Суммируя всё вышесказанное, можно сделать простой вывод: никто кроме вас самих не сможет ответить на вопрос о плюсах и минусах аренды/покупки жилой недвижимости. Специалисты в сфере риэл-эстейта, исследовательские агентства и средства массовой информации преследуют цель заработать на прогнозах и советах. Поэтому будьте готовы к тому, что информация, которая подтолкнёт вас к конкретным действиям, может оказаться искажённой, неполной или откровенно лживой.

В интернете тоже разгораются ожесточённые споры относительно выгод покупки и аренды недвижимости. Владельцы больших просторных домов и ютящиеся в маленьких арендованных квартирках семьи делятся своим опытом. Поучительных историй – хоть отбавляй.

Так, 27-летний житель Мартин Уолш, накопивший на банковском счету $65 тысяч, но всё-таки потерявший работу, решил «начать жизнь заново» и переехать из Нью-Йорка, где он платил $1,200 за аренду 1-спальной квартиры, в Лас-Вегас (штат Невада). Уолш купил большой односемейный дом, построенный в 2005 году, за $40 тысяч. Ещё $10 тысяч он потратил на обустройство жилья. «Какое-то время мне казалось, что моя давняя мечта сбылась, - рассказывает Уолш. – Я радовался собственному дому и гордился отсутствием долгов. Только через 2 – 3 месяца я стал осознавать, куда переехал...»

Несмотря на то, что дом располагался в 15 минутах езды от самых фешенебельных районов Лас-Вегаса, Уолш на своей шкуре ощутил последствия «самой высокой в стране безработицы, нищеты и преступности».

Уолш, как и многие другие «искатели приключений» (в основном, это незамужние и неженатые женщины и мужчины), оказался в «золотой клетке». В ней хорошо, но вот покидать её пределы не рекомендуется.

Другой распространённой категорией покупателей являются семьи с детьми, представляющие, как правило, средний класс. Их логика такова: «Зачем платить арендную плату, если ежемесячные выплаты по мортгиджу нисколько не выше? Уж лучше платить за свою недвижимость, чем за чужую!»

На первый взгляд логика железная. Однако если бы это утверждение соответствовало истине, то жители США приобретали бы, а не теряли недвижимость. Здесь показательна история многодетного семейства Харгерт из нью-йоркского Квинса. Вместо того чтобы платить $1800 за аренду дома, они купили свой. Даже без даунпеймента ежемесячная сумма 30-летнего мортгиджа составила $1,740.

Радовались, правда, Харгерты недолго. Когда они узнали о многочисленных налогах, которые теперь придётся платить «родному» городу, штату и федеральному правительству, то выяснилось, что денег им будет катастрофически не хватать. Покупка обернулась сплошными проблемами.

Отсюда вывод: ежемесячная сумма аренды не может равняться ежемесячной сумме расходов на собственный дом. Поэтому при покупке недвижимости необходимо учитывать не только ежемесячную сумму выплаты мортгиджа, но и второстепенные платежи, а также правила повышения этих самых платежей. Вполне вероятно, что самые неприятные сюрпризы ждут домовладельцев только через 5 – 10 лет после покупки. 

Ещё один довольно распространённый тип современных покупателей недвижимости – «инвесторы-любители». Эти люди готовы скупать дома на расстоянии, сделав вывод об их целости и сохранности лишь по снимкам в интернете. Здесь показателен случай с жителем Калифорнии Энди Дойлом, который купил дом на Аляске за $130 тысяч. Этот покупатель имел опыт в торговле недвижимостью, поэтому взвесил все «за» и «против» перед тем, как расплатиться.  Подвело его игнорирование золотого правила риэл-эстейта: если ты покупаешь недвижимость, то ты в ней должен либо жить, либо сдавать. Крыша дома не выдержала большого количества снега, который никто не убирал, и дом в буквальном смысле развалился. Страховая компания при этом отказалась оплачивать ущерб. Ведь если бы снег был вовремя убран, то разрушения бы не произошло.

Однако приведённые мною примеры вовсе не значат, что аренда лучше покупки. Они лишь свидетельствуют о неподготовленности и наивности большинства домовладельцев.
53-летний Эрик Дофф из Массачусетса, который, по собственному признанию, купил «идеальный дом за идеальную цену в идеальном месте», готовился к покупке почти 10 лет. На один только поиск недвижимости Дофф потратил порядка $25 тысяч. Для осуществления своей мечты он нанял адвокатов, строителей, бизнес-аналитиков и даже экологов. «Покупка дома – это как образование в университете, - философствует Дофф. – Вы не можете получить его за 1 – 2 дня. Вам потребуются годы для усвоения материала в теории и на практике. И запомните: незнание и наивность обойдутся вам очень дорого».

Вполне вероятно, что массовое переселение американцев из собственных домов в арендованные квартиры произошло именно по причинам «незнания и наивности». Ведь как показывает статистика, только каждый десятый покупатель недвижимости прочитывает контракты и договоры, которые подписывает. Как показывает практика, новоиспечённые лендлорды понятия не имеют, с какими проблемами им придётся столкнуться после покупки.

Так или иначе, собственный дом был, есть и будет главной составляющей американской мечты. И согласно последним исследованиям агентства Gallup, каждая третья семья в Соединённых Штатах всё-таки планирует обзавестись своей недвижимостью в ближайшие десять лет...

***

Экспресс-опрос «РБ»
Иметь или не иметь?
Марина Соколовская
Когда слышишь выражение “американская мечта”, не просто понимаешь, о чем идет речь, а сразу невольно представляешь некую идиллическую картинку: нарядный дом, зеленая лужайка перед ним, невысокий белый заборчик... В общем, мечта, причем многолетняя - не одно поколение американцев выросло именно с таким представлением о счастье... А в нынешних условиях что лучше - купить дом (тот самый, с зеленой лужайкой в придачу) или снимать квартиру, возможно, просторную, светлую, в хорошем районе, но все-таки чужую?
Так мечта или аренда?

Влад, 39 лет, инженер по наладке медицинского оборудования
Какая мечта во время такого кризиса... Нет, купить дом можно, конечно, но смотря для чего. Если сдавать, то пока еще это выгодно. При условии, что вы не берете в банке 90% от стоимости дома - раз, и сдаете его весь, полностью - два. Для себя покупать дом не надо. Я уверен, что цены на недвижимость своего дна в Америке еще не достигли. Значит каждый, кто сейчас купит дом, рискует потом отдавать банку сумму, которую этот дом уже не стоит! Мои друзья в свое время купили дом за шестьсот тысяч в Стейтен-Айленде, и что? Уже год пытаются продать за 450... А деньги в банке на него брали  из расчета 600 тысяч да плюс проценты... В общем, они в таком минусе, что кошмар. Нет давно этой американской мечты. Забудьте до лучших времен. Кончилась халява, когда каждый дворник имел по дому. И теперь долго не будет.

Анна, 29 лет, музыкант
Я много думала о покупке дома. Но пока я одна, без мужа, - это невозможно. Если только купить, сдавать нелегально, чтобы налоги не платить, и таким образом покрывать мортгидж, но тогда надо иметь вторую недвижимость, чтобы где-то жить, то есть арендовать... И получается замкнутый круг. Или надо влезать в огромные долги... В общем, я не готова тянуть эту ношу. Хотя, знаете, для меня дом - это очень важно. Там можно громко слушать музыку, не стесняться, прыгать на ушах, на голове стоять и никто ничего не скажет. А то я по своей студии хожу и содрогаюсь от скрипучести полов... Думаю, бедные соседи... С другой стороны - не летать же мне! Кстати, у квартир в рент есть одно замечательное преимущество перед своим жильем - там всегда теплее. Потому что в своем доме жаба душит, за тепло же сам платишь... По крайней мере, во всех квартирах, которые я снимала, всегда было теплее, чем у родителей в собственном доме... 
   
Игорь, 34 года, программист
Дом - это не мечта, не сказка, это то, что надо покупать. Тем более сейчас, когда проценты на мортгидж минимальные. Один только факт ЗА перекрывает все ПРОТИВ - через 20 лет выплат у меня будет свой дом, который я могу продать, завещать детям, сдать... Что будет у меня через двадцать лет ренты? Понимаете, дом в рассрочку - это значит, что постепенно вы получаете его в свою собственность, то есть часть денег возвращается и возвращается в ваш карман, правда, их нельзя пощупать, но они там есть. А еще, имея дом и выплаты за него, надо обязательно застраховать свою жизнь. Чтобы не дай бог с вашей смертью американская мечта сбылась все-таки у ваших детей.

Ольга, 54 года, художник
Я прожила всю жизнь с этой мечтой, но так и не смогла ее реализовать... Теперь одна надежда на сына. Но он мне говорит пока одно: мама, дом - это навсегда, и я не готов из-за него менять свою жизнь... Да, конечно, если решиться на эту покупку, то надо отдавать себе отчет, что мортгидж и содержание дома перекроят все финансы семьи. А ведь еще есть такие траты, как образование детей, помощь родителям... Не знаю, может, я себя так успокиваю, мол, что рент платить, что мортгидж - и то, и то всю жизнь... И то, и то нам, по сути, не принадлежит... Наверное, успокаиваю, потому что я старею в чужой квартире, и своего угла мне, видимо, уже не видать...  

Наталия, 33 года, домохозяйка
В своем доме расходов больше, чем в арендованном... Но мы с мужем уже думаем сделать так: купить жилье побольше, занять под него деньги, на эти деньги купить второе поменьше. Первое сдать в рент. А во втором жить... Мы считали, получается вроде и мечта в кармане, и выплаты не особо напрягут. Но пока не могу сказать ничего про мечту - мы на распутье. 

Алекс, 46 лет, механик
Купленная квартира или дом отличаются от рентованной уже хотя бы тем, что я могу эту недвижимость продать в любой момент или поселить в ней квартирантов, а на деньги от сдачи в рент, к примеру, купить еще одно жилье для себя. Весь Запад живет в своих домах, купленных в кредит, и неплохо живет. И только мы, те, кто приехал сюда из Союза, считаем, что жить лучше в рент, потому что невозможно планировать на двадцать-тридцать лет вперед... Ребята, если вы находите деньги на рент, то почему не найдете на мортгидж? Если боитесь потерять жилье, потому что потеряете работу, - это смешно. Ведь точно так же можно лишиться арендованной квартиры. А еще любой из тех, кто купил дом, скажет вам, что после десяти лет выплаты по покупке уменьшаются, а выплаты по ренту, в лучшем случае, остаются прежними. Вывод? Понимаете, покупка дома делает людей лучше - они начинают осваивать новые профессии, больше работают, лишь бы выплачивать каждый месяц за свое жилье. Они становятся счастливее, потому что стабильнее.

Керри, 46 лет, программист
Я снимаю жилье всю жизнь. Могу себе это позволить и не думать, что будет, если уволят, или поднимут рент - моих накоплений достаточно, чтобы позволить себе снимать дорогое жилье до конца жизни. А приобретения - это только трата нервов. А ведь, по сути, купленная квартира ничем не отличается от рентованной, пока она не выплачена. Так зачем покупать?

Гурами, 53 года, владелец бизнеса
Если сейчас приспичило покупать дом, то тогда километрах в двухстах или даже трехстах от Нью-Йорка. И только за наличные. И чтобы там были генератор, ветряки на огороде, всякие деревья плодоносящие, потому что если наступит коллапс, то в том же Нью-Йорке станет ох как неуютно... Посмотрите на Детройт - типичный пример. А так свой дом, картошку посадил - и можно жить! 

Мириам, 37 лет, социальный работник
Для меня это больной вопрос... Каждый месяц мы отдаем полторы тысячи долларов только рент, плюс газ и свет. В ни-ку-да! Эти деньги проваливаются, исчезают, они становятся пылью. Мы арендуем жилье уже 9 лет. Недавно я посчитала - больше ста тысяч долларов потрачено мной и мужем уже на рент! А у нас дети, надо искать сейчас жилье побольше, потому что сын и дочка живут в одной комнате... Мы пытаемся копить, но это капля в море... Хотя, говорят, что сегодня кеш вносить невыгодно, выгодно брать у банка. Но мы все равно пытаемся копить, потому что брать большую сумму в банке - страшно... У моих родных банк забрал дом. Они взяли почти всю сумму в долг у банка и не смогли вернуть. Так мечта это теперь? Нет, не мечта, а одни страдания!

Анна, 19 лет, студентка
Я надеюсь, что муж купит дом (смеется). Сейчас мы с подругами снимаем студию, за год трижды переезжали - так получилось... Каждый раз, когда переезжаем, обустраиваем все - и стены перекрашиваем, и докупаем чего нет... В общем, делаем так, чтобы стало уютно. Потому что это не чужое жилье, на тот момент, когда ты в нем живешь, оно твое! Нельзя жить будущим, думать, вот сейчас пусть будет страшная квартира, а потом я куплю потрясающий дом. Жизнь проходит везде - в неуютном жилье, в уютном доме... Это моя мама меня так научила - живи сегодня, а завтра, может быть, выиграешь миллион и купишь дом. А сегодня живи с занавесками и чистыми стенами. Да, я хочу дом, для меня это мечта, и я надеюсь, она станет явью. Но просто не сегодня.
 
Джон, 29 лет, спасатель
Мне кажется, если купишь дом, то после его покупки придется платить в месяц намного больше, чем я плачу сейчас в рент. А ведь иногда я занимаю денег, чтобы заплатить рент, так, как я могу купить дом? Поменять работу ради покупки дома? Нет, пока не готов - жены нет, детей нет... Зачем? Я вообще считаю, что надо подумать десять раз прежде, чем влезть в крупные долги. Они давят на тебя, не дают спокойно спать. Я, наверное, рассуждаю, как нетипичный американец, вроде мы все хотим свой дом... Но я сам половину детства провел в трейлере, потом мама получила социальное жилье. Я привык довольствоваться малым. И не хочу пока менять свою жизнь. А мечта эта... она свойственна сегодня тем, кто учится в университетах, а не как раньше - всем подряд... 

Дэйвид, 37 лет, ветеринар
Я планирую покупать и буквально в этом или следующем году. Все вроде рассчитал. Решил, что если потеряю работу, всегда смогу объявить себя банкротом. Не казнят же меня. Прошли вроде те времена (смеется). А вообще, чтобы не прогореть, надо просто платить мортгидж по минимуму, чтобы если вдруг наступило выселение, то потерянные деньги были сравнимы с рентом за это же время. Хотя если есть возможность, надо выплачивать вперед. Дом мне нужен, потому что я хочу жениться. И хочу, чтобы дети мои росли в доме, как рос я. Это правильно. У меня такие представления: большой бэкъярд с ровной зеленой травкой, там бегают мои дети босиком, а жена смотрит на них в окно из кухни... И обед готовит!  Кстати, дома сейчас подешевеют сильно, потому что 2010 год был  годом выхода на пенсию бэби-бумеров. Многие из них сейчас начнут продавать дома, чтобы уехать во Флориду, и можно ожидать, что цены упадут. Самое время! 

Макс, 46 лет, врач
Жить надо сегодня. Вот мой ответ! Поэтому если хочется дом и если это мечта (а у меня именно так было в свое время), то надо покупать. И вообще, люди, живите сейчас - берите деньги в банке, покупайте дома, рожайте детей... Кто знает, что будет завтра? Никто! Так чего себе голову забивать, надо жить. И никого  не слушать. Вон целая армия мудрецов-экономистов гадает, в какую сторону повернет кризис. А по мне  - чего ждать, если ставка 4,5%? Я купил свой дом под другие проценты и то не жалею! А тем, кто сомневается, говорю - ребята, да чего тут думать, когда можно взять под 4 % годовых! Конечно, дождитесь, когда опять будет хотя бы 10! (смеется).

Франциско, 38 лет, фармацевт
Сегодня мортгидж дешевле рента - вот и ответ на вопрос. И потом, - дом - это то, что нельзя оценить только деньгами. Я купил свой первый дом через восемь месяцев после приезда сюда. При том, что работа была не ахти... Купил! Там родились два моих сына. Там я себя всегда чувствовал дома! А не прохожим в чужом помещении, пусть ты и  выкрасил стены. Этот дом мы потом продали по семейным обстоятельствам, жили пару лет в арендованном жилье, а сейчас опять купили дом. Я знаю разницу между своим и чужим. Пусть даже мне кричали, что дом не мой, мол, он банка. Нет, он мой! Надеюсь, что дочка теперь родится в новом доме. Да, сегодня трудно. Я недавно посмотрел замечательный документальный фильм The House of Cards. В нем как раз рассказывается о том, почему сегодня трудно. Как разносчики пиццы буквально получали миллионные кредиты на дома, как лишались этих домов, возвращались обратно в сараи... Очень показательный фильм. И я понимаю тех, кто, посмотрев его, резко расхотел не то что дом покупать, а даже мечтать о нем! НО! Это те, кто никогда не жил в своем доме, а я жил, и я готов работать на трех работах, но иметь дом!

Армен, 32 года,
ювелир
Лучше я буду платить 1600 и не менять привычек. Мне кажется, идеально платить рент, а все излишки - в заначку. Хотя я многих знаю, кто годами живет в арендованной квартире и ничего не накопил... Да я и сам такой. Как-то оно прогуливается... А дом обязывает считать деньги. 

Ника, 31 год,
безработная
Выплачиваемый ежемесячно рент делает богаче собственника, а не квартиросъемщика... А дом - это не просто мечта... Это место, где рождаются твои дети, где ты счастлив, где вечером за столом и под абажуром вся семья... Это жизнь.