Лендлорды против неплательщиков

Будни Большого Яблока
№38 (961)

Нью-йоркские лендлорды жалуются на стремительно растущее количество жильцов, отказывающихся исправно платить арендную плату. Согласно неофициальной статистике, каждый десятый квартиросъёмщик в Большом Яблоке высылает месячный чек с задержкой, а каждый 25-й жилец затягивает с рентом на срок более трёх недель.

Самое удивительное в происходящем заключается в том, что нью-йоркские законы практически всегда защищают жильцов. В среднем, неплательщикам удаётся прожить в квартире шесть месяцев и задолжать $18 тысяч (согласно данным ресурса Zillow, средний месячный рент в пяти боро составляет $3 тысячи). Лендлорд же за этот срок тратит около $7 тысяч на судебные издержки. Таким образом, убыток от одного неплательщика составляет в среднем около $25 тысяч.

«В нашем жилищном менеджменте не платят аренду около 40 человек, а это значит, что мы недосчитаемся примерно миллиона долларов, - рассказывает Орвелл, супервайзер трёх билдингов в Бруклине. – Бизнес по сдаче квартир в аренду становится убыточным, а горсовет, который находится в руках демократов,  вводит все новые законы, защищающие жильцов».

Многие лендлорды уверены, что их клиенты не платят именно по причине мягких законов, а не из-за нехватки денег. Неплательщики не реагируют на многочисленные уведомления (Notices), присылаемые по почте, а когда начинается судебный процесс, затягивают его всевозможными способами: жалуются на здоровье, просят у судей времени на поиски адвоката, строят из себя жертв дискриминации. Поскольку лжесвидетельство в Большом Яблоке практически никогда не оборачивается реальным тюремным сроком, неплательщики врут без зазрения совести.

Кроме того, жилищные суды и суды мелких исков в Нью-Йорке являются самыми загруженными учреждениями во всей юридической системе. Дела постоянно затягиваются, откладываются и переносятся, а неплательщик всё это время живёт в арендуемой квартире.

«Иногда профессиональный адвокат, представляющий менеджмент, тратит 150 часов своего времени, чтобы выселить из квартиры наркомана или алкоголика, - продолжает Орвелл. – У некоторых лендлордов попросту нет денег на ремонт в квартирах законопослушных жильцов, поскольку неплательщики обходятся им слишком дорого. Отсюда ещё одна проблема: жалобы, которые оборачиваются штрафами от десятка городских департаментов».

Так, семья с четырьмя детьми в Квинсе не платила за квартиру в течение трёх с половиной лет. На суде мать много плакала и говорила, что выделенных государством пособий ей  катастрофически не хватает. Муж трудоспособного возраста говорил о своих проблемах со спиной и показывал судье различные справки.

В Бруклине молодая пара умудрилась не платить за квартиру в течение 17 месяцев. Они убедили судью, что не могут найти работу по причине незнания английского языка. В качестве доказательства пара предъявила недавно выигранные в азиатской стране грин-карты. Более того, неплательщики обвинили лендлорда в шантаже. Он, якобы, постоянно отключает электричество и воду.

60-летняя квартиросъёмщица из Стейтен-Айленда пожаловалась судье на лишний вес и демонстративно упала в обморок. Судья запретил лендлорду трогать «тяжёло больную» женщину. Мол, стресс, вызванный возможным выселением, может её убить.

Даже если лендлорды одерживают победы и судьи призывают неплательщиков оплатить все судебные издержки и арендную плату за прожитый период, хитроумные жильцы в большинстве случаев подают на банкротство.

Так, 50-летняя жительница Манхэттена, задолжавшая $90 тысяч за рент и расходы на адвокатов, прибавила к этой сумме долги по кредитным картам в размере $50 тысяч и довольно легко обнулила долг в суде.

«Люди, которые увязли в долгах, очень часто намеренно не платят за жильё, так как знают, что всё равно будут банкротить свои долги», - прокомментировал ситуацию лендлорд, оставшийся ни с чем.

Особо стоит отметить, что в этом году лендлорды опробовали три способа помощи квартирантам-неплательщикам.

Во-первых, заключили контракт с крупной финансовой компанией, которая разослала жильцам пяти боро письма с предложением забрать секьюрити-депозит за квартиру в полном объёме, а потом выплачивать по $15-$20 в месяц на протяжении пяти лет. Эта схема, конечно, является полным «лохотроном», так как квартирант переплачивает в конечном счёте около тысячи долларов. Однако на маленьком промежутке времени она работает. .

Во-вторых, лендлорды предложили жильцам оплачивать апартаменты кредитными картами посредством одного крупного интернет-сайта. Ресурс берёт за свои услуги от $15 до $25, а сумму арендной платы переводит на счёт жилищного менеджмента. Это нововведение чуть снизило количество неплательщиков, но рано или поздно оно их гарантированно увеличит. Долги по кредитным картам, как известно, стремительно растут из-за высоких процентов. В конечном счёте людям с финансовыми проблемами придётся выбирать между оплатой рента и выплатой кредитных долгов.

В-третьих, менеджменты постепенно переходят на электронную форму оплаты. Сегодня многие жильцы получают биллы по электронной почте и переводят деньги за квартиру с дебетового счёта посредством онлайн-аккаунта. Эта мера помогла сократить время отправки чека и лишила квартиросъёмщиков излюбленного оправдания: «Я отправил чек вовремя, но почтовая служба USPS его, наверное, потеряла. Подождите ещё несколько дней».

В целом, численность неплательщиков, заключивших с жилищными менеджментами договора на один или два года, скоро достигнет 10% от общего количество арендаторов. Так, по крайней мере, считают сами лендлорды. Они панически боятся сдавать жилье новым иммигрантам, семьям с большим количеством детей, потенциальным банкротам, тяжело больным инвалидам, наркозависимым и алкоголикам, однако помнят, что дискриминация данных категорий жильцов в ультралиберальном Нью-Йорке наказуема.

Теперь лендлорды обкатывают новый способ проверки жильцов на благонадёжность. Многие требуют предоставить налоговые декларации за последние пять лет и свидетельство заработка в размере $60 - $70 тысяч на семью. Кроме того, кредитная история потенциального жильца должна быть на определенном отрезке «очень хорошая» и «идеальная».

Ещё одной проблемой нью-йоркских лендлордов являются поддельные документы, которые любят предоставлять потенциальные квартиросъемщики. Установить подлинность налоговых деклараций или справки из банка о наличии значительной суммы  на счету может только прокуратура, которая практически никогда не возбуждает уголовные дела по просьбам лендлордов. Менеджменты уже много раз обращались к Горсовету ввести систему перепроверки данных жильцов, однако политики посчитали данную просьбу слишком затратной.

Таким образом, нью-йоркские лендлорды сегодня находятся в самом худшем положении среди всех городских бизнесменов. Их регулярно высмеивают и унижают народные избранники высшего ранга вроде мэра Де Блазио и ревизора Стрингера (чего только стоят регулярно обновляющиеся списки самых худших менеджментов города), всячески обманывают жильцы-неплательщики и штрафуют пожарные, санинспекторы, инспекторы из Департамента проверки высотных зданий (Department of Buildings). Более того, за последние двенадцать месяцев на лендлордов Большого Яблока было подано исков на общую сумму в миллиард долларов.

Напоследок стоит сказать, что война лендлордов с арендаторами-неплательщиками приведёт только к одному результату: стоимость жилья значительно возрастет, и нью-йоркцы будут платить за квартиры не 35% - 45% от заработной платы, а все 75% - 85%. Наступят такие времена, судя по всему, очень быстро.

Евгений Новицкий


Комментарии (Всего: 3)

Я инвалид имею Два вида Онкологии на кишечнике и проблему с почками Сейчас я на гемодиализе
Проблема в следующем: В этой квартире я жил со своими родителями более 24 лет с момента приезда в Америку.В 1994 году моя мама получила ваучер 8 рограммы.Большую часть прожиточного времени она одна была главная получатель этого ваучера.В 2012 году она решила официально меня вписать в свой ваучер был написан conditional status так как я инвалид и получаю дисабилити. В 2014 в конце Апреля месяца мама попала в nerse home в критическом состоянии где и продолжает там находится.В Nycha Housing Authority section 8 program
Узнали ,что мама более года находится в nerse home Автоматически закрыли ваучер и отозвали за 1,5 лет денежную супсидию от Landlord в размере $13000 .Сейчас хозяин меня принудительного через суд хочет меня выселить . Я ему говорил ,что я буду частями денежный долг отдавать .Он слушать не хочет. Я очень боюсь в своем состоянии оказаться на улице. Пожалуйста подскажите,что мне делать в это довольно непростой ситуации. Спасибо большое за внимание. Вот мой сонтасктный электронной почты:Igorgolubchik120@gmail.com
дисабилити

Редактировать комментарий

Ваше имя: Тема: Комментарий: *
Когда лендлорду платишь за полгода вперед,он считает что так и должно быть.а когда на 2-3 недели задерживаешь оплату,угрожают судом.Жадность и крохоборство этих "бизнесменов" и является причиной такого отношения к ним.Не все квартиросъемщики аферисты, у людей наверно в жизни могут быть трудные моменты?????Не у всех всегда есть запас средств,к сожалению.

Редактировать комментарий

Ваше имя: Тема: Комментарий: *
скоре сделают предоплату за 6 месяцев вперед и пропишут это в договоре

Редактировать комментарий

Ваше имя: Тема: Комментарий: *