Стоит ли покупать запущенный дом

После нескольких лет стагнации на рынке недвижимости, вызванной небывалым кризисом, цены на дома постепенно стали возвращаться к своему докризисному уровню. Этот процесс происходит неравномерно, в некоторых регионах страны, таких как Невада, Аризона и часть штатов Среднего Запада, цены все еще гораздо ниже, чем в 2007 году, а вот в Нью-Йорке они уже давно обогнали уровень, который существовал до кризиса. Но в целом  по стране стоимость новых домов относительно прошлого и, особенно, 2012 года, заметно выросла.

Рост цен приводит к тому, что определенный сегмент покупателя, в особенности представители среднего класса, оказываются не в состоянии приобрести новое жилье. Единственное, что им по карману, это вторичное жилье, отобранное банками за неуплату долгов по ипотеке. Такие дома, которые чаще всего требуют капитального ремонта или полной перестройки, можно приобрести за 30-50% от их реальной стоимости. На эту цену чаще всего и «покупаются»  неопытные потребители, которые предполагают, что покупка такого дома с его последующим восстановлением обойдется им намного дешевле. 

Требующие ремонта дома привлекают две категории потребителя: тех, кто рассчитывает там жить, и тех, кто пытается заработать на перепродаже купленной по дешевке недвижимости.

Вторая категория покупателей пытается быстро восстановить жилье до приемлемого для продажи уровня, чтобы потом выручить на разнице деньги.. Такой способ заработка, на жаргоне риэлторов он называется флиппинг (flipping), был очень популярен до начала жилищного кризиса, и сейчас, после нескольких лет перерыва, вновь набирает популярность.

Теоретически на быстрой продаже отремонтированного дома можно заработать от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч долларов. К примеру, в некоторых районах Пенсильвании на флиппинге  можно заработать 100-150 тысяч долларов с одного объекта недвижимости, а во Флориде средний заработок в таком бизнесе составляет 64 тысячи долларов с дома.

Конечно, подобная перспектива привлекает в первую очередь неопытных потребителей, которые, насмотревшись рекламы по телевидению, где расписываются преимущества такого «легкого заработка», влезают в эту ловушку, не представляя себе печальных последствий.

Но и у тех, кто приобретает дом для переделки, если они не собираются делать ремонт собственными силами, также могут возникнуть крупные проблемы, в результате которых покупка дома ничего кроме неприятностей и убытков не принесет.   

Поэтому прежде чем приобретать недвижимость нужно оценить разные факторы, которые могут повлиять на окончательное решение. Именно это советует своим клиентам  риэлтор Уэйд Перри, который уже не первый год продает дома в разных штатах, и видит, с какими проблемами сталкиваются новые владельцы запущенных домов.

Итак, если вы покупаете дом для своей семьи, вы должны в первую очередь выбрать район, где намерены жить.  

«От правильного выбора места зависит очень многое, - говорит Перри. - Это и бытовые проблемы, которые могут возникнуть, и транспортные. Выбор района может впоследствии отразится и на стоимости отремонтированного дома, ведь вы же не собираетесь прожить в этом доме всю жизнь. Поэтому лучше всего заранее собрать информацию о районе. Я видел людей, которые приобрели по дешевке дома в Детройте,  где сейчас можно купить дом за несколько тысяч долларов, но потом они выяснили, что район не приспособлен для жизни. Они до сих пор не могут продать свою недвижимость, хотя резко снизили цену». 

Вторым важным фактором при покупке дома под реконструкцию является стоимость ремонта.

Пригласите для оценки предстоящего ремонта лицензированного строителя. К составленной им смете нужно прибавить еще 10% общей сметы, чтобы учесть даже непредвиденные расходы. К этой сумме нужно прибавить запрашиваемую цену на дом, и вы получите реальную стоимость своего будущего жилья. Если полученная в итоге сумма превышает среднюю стоимость дома в этом районе,  от сделки лучше отказаться. 

Нужно также учитывать и время, которое вы намерены прожить в своем новом доме. От этого зависит и уровень (а также стоимость) ремонта и перепланировки. Согласитесь, если вы собираетесь продать этот дом через три года, то, наверное, не стоит затевать полную перестройку всего жилища. 

Кроме того, приобретая дом под перестройку, следует помнить об эмоциональном факторе. Вашим близким придется несколько месяцев, а то и больше года жить в состоянии ремонта. Не все семьи выдерживают такую   нагрузку.  

Внимательная оценка указанных факторов предохранит от возможных ошибок.

Если же вы решили заработать на флиппинге, то для такого инвестирования средств в первую очередь следует обратить внимание на финансовые вопросы. Оцените финансовый риск предстоящей сделки. Помните, что если бы на флиппинге было так легко заработать, как это расписывают, то этим занималось бы большинство американцев. На самом деле таким образом в стране перепродается всего лишь около 100 000 домов в год. 

Для того, чтобы инвестировать средства в дом,  нужно рассчитывать на достаточно крупные вложения. В первую очередь, это 25% задаток под ипотеку. Так как вы приобретаете дом не в качестве собственного жилья, а как инвестицию, банки потребуют именно такой первичный взнос. Кроме того,  заемщик может потребовать от покупателя внести на счет сумму, равную выплатам по ипотеке в течение полугода.

Но и это еще не все. Предстоит еще ремонт дома. После оценки стоимости ремонта подрядчиком прибавьте к  смете еще 15 % ее общей стоимости на случай дополнительных расходов. Когда вы суммируете все эти расходы, то сможете определить сколько денег потребует эта инвестиция.

Одним из самых важных факторов флиппинга является время.  При покупке дома для перепродажи время работает против вас, каждый день с момента приобретения недвижимости до дня продажи вы теряете свои деньги. Это либо проценты по оплате ипотеки, либо, если дом куплен за наличные, те деньги, которые вы могли бы  заработать, инвестировав средства в другой бизнес. Поэтому до покупки дома вы должны оценить, сколько времени займет его ремонт, и сколько времени вам понадобится, чтобы его продать.

При этом будьте готовы к тому, что эта инвестиция окажется неудачной, и вы потеряете деньги.

На это есть свои причины:

Вы можете переплатить за дом при покупке.

Вы можете переоценить будущую стоимость дома после ремонта.

Вы можете недооценить стоимость ремонта и перепланировки дома.

И, наконец, вы можете недооценить время, которое потребуется для продажи.

Последнее на нынешнем рынке является самой распространенной ошибкой неопытных покупателей.

И, самое главное. Независимо от того, с какой целью вы собираетесь приобрести дом,  вы обязательно должны провести несколько инспекций дома. Все инспекции должны проводить лицензированные профессионалы, и хотя они недешевы, покупка дома без них обойдется вам дороже.

Будущий покупатель должен провести:

Тщательную проверка несущих конструкций дома.

Проверку крыши.

Проверку подвальных помещений.

Получить официальный отчет о состоянии водо-канализационной системы и системы электропроводки.

Такие данные позволят вам не допустить ошибки при составлении сметы ремонта и позволят принять правильное решение.

Марк Ветров