Проект или прожект?

Нью-Йорк
№17 (679)

Когда наступает кризис, у любого бизнесмена возникает проблема: что делать с уже вложенными средствами, которые не дадут нужной прибыли в приемлемые сроки? Решений может быть два: либо не ждать, когда кризис закончится, и идти на заведомые потери, дабы спасти хоть что-то. Либо ждать, замораживая средства, в надежде, что после окончания кризиса нужная прибыль все же будет получена. Какое решение примет конкретный бизнесмен, зависит от его интуиции, желания идти на риск, умения прогнозировать события.
С такой проблемой приходится сейчас сталкиваться в сфере строительства жилья в Нью-Йорке. Еще какой-нибудь год назад оно переживало невиданный бум. Причем строители больше увлекались сооружением домов с квартирами-кондоминиумами. В Бруклине, по какой оживленной улице ни пройдешь, везде видишь такие многоквартирные новостройки, причем не похожие друг на друга. И подавляющее большинство из них сейчас пустует. Желающих купить квартиры по цене в 300-400 тысяч долларов стало мало. Новые дома стоят, взятые кредиты вернуть в установленные сроки невозможно. Вот у застройщиков и возникла та самая дилемма – ждать или не ждать.
Но мы живем в условиях свободного рынка. Одной из его характерных черт является возможность торговаться. Продавец хочет продать дороже, а покупатель – купить дешевле. Если оба желания реальны, то договориться можно. Сделка становится проектом. А если договориться не удается, она для обеих сторон превращается в прожект, т.е. в несбыточную мечту.
Возьмем район Флатбуш-авеню в нижней части Бруклина. Многоэтажные сверкающие дома должны были олицетворять ренессанс этого застроенного многолетними домами классической архитектуры района. В ходе бума застройщики даже продвинулись в сердце Кенсингтона, где стало принимать почти готовые очертания здание на 107 квартир-кондо.
Сейчас эти пустые готовые башни – наглядный пример надутого рыночного пузыря – ждут своей участи: то ли конфискации, то ли сноса.
Но вполне возможно, что им предназначена другая участь. Среди  официальных лиц города есть такие, кто задумался над возможностью превратить эти роскошные, дорогие квартиры в доступное для людей со средним достатком жилье. Слишком насущна в Нью-Йорке проблема дефицита доступного жилья, чтобы уже готовые или почти готовые дома с изначально дорогими квартирами пустить под снос.
С такой инициативой выступил член штатной Ассамблеи из Бруклина – демократ Хаким Джеффрис: «Больно смотреть на сотни пустых шикарных квартир, которые застройщики не могут ни продать, ни сдать в рент из-за кризиса, и поэтому имеет смысл найти пути превращения таких квартир в доступное жилье для членов наших общин».
Его инициативу подхватили не только жилищные адвокаты и некоторые застройщики. Она нашла поддержку у Мишель де-ла-Уз – директора группы Fifth Avenue Committee в Бруклине, и была отражена в докладе «О состоянии города», с которым в феврале выступила спикер Горсовета К. Куинн.
Постепенно стали вырисовываться детали такого, будем надеяться, проекта. Куинн предложила прежде всего сосредоточиться на использовании специального фонда Acquisition Fund  для закупки кондоминиумов и превращения их в доступное для среднего класса жилье. Сам Джеффрис ищет государственные субсидии для снижения рента в таких квартирах, а также выступает за новые налоговые льготы застройщикам, согласным снизить цены за жилье.
Ожидается, что в это дело должен вмешаться новый комиссар HPD Рафаэл Цестеро. Его заместитель Марк Яр уже одобрил идею и отдал сотрудникам распоряжение выявить готовые для преобразования квартиры в таких районах, как нижний Бруклин.
«Мы обратились в HPD за рекомендациями о законодательных предложениях, которые необходимо принять, чтобы дать его сотрудникам возможность вступить в контакт с лендлордами готовых домов и начать переговоры о превращении квартир в доступные», - сообщил Джеффрис. Он считает, что просто покупать квартиры нерационально. Правильнее помочь застройщикам перефинансировать их кредиты или дать налоговые послабления, чтобы создать стимул для реальной сделки, для превращения прожекта в проект.
Оба варианта вызвали многочисленные дискуссии среди экспертов рынка недвижимости, и пока определенного решения не найдено. Один из них – Бред Лендер из Pratt Center for Community Development – как раз занят сейчас изучением всех аспектов приобретения упомянутого выше дома в Кенсингтоне через процедуру конфискации. Но в любом случае застройщик или лендлорд будет терять деньги.
Джеффрис решил также использовать свои контакты с бруклинским конгрессменом Э.Таунсом, который является председателем Контрольного комитета Палаты представителей. Таунс обещал воспользоваться своими полномочиями в этом комитете, чтобы федеральные финансовые стимулы получали только те банки, которые согласятся перефинансировать мортгиджи для застройщиков домов в Нью-Йорке. Это, в свою очередь, будет стимулировать лендлордов на снижение рента в принадлежащих им квартирах.
Эксперты, правда, предостерегают от слишком сильного давления на банки, полагая вероятным, что сэкономленные деньги лендлорды могут  пустить на новые рискованные инвестиции, а не на удешевление жилья. И тем не менее ряд лендлордов и строителей восприняли эти идеи позитивно, правильно полагая, что это путь к возвращению значительной части затрат.  Другие же предпочитают ждать окончания кризиса в надежде, что шикарные кондоминиумы снова начнут пользоваться спросом. В этом их поддерживает Фрэнк Риччи из Rent Stabilization Association, которая представляет интересы лендлордов.
Что произойдет дальше, пока не ясно. Но Джеффрис, Куинн и Таунс – люди энергичные. Пожелаем им успеха.