Рент-проблема

Нью-Йорк

Как известно, администрация мэра М.Блумберга занимается не только текущими делами города, но и уделяет много внимания долгосрочному планированию - в PlanNYC 2030 сформулированы целевые установки и примерные нормативные ориентиры по всем главным направлениям развития Нью-Йорка. К сожалению, социальная значимость жилищной политики, присущие ей противоречия и поиски путей их устранения – фактически не нашли в PlanNYC 2030 достойного отражения. Сознание того, что именно эта проблема определяет судьбу крупнейшего городского конгломерата страны, подвигло аналитиков весьма авторитетной в Нью-Йорке организации Community Service Society (CSS) провести социальный анализ данных о ренте и доходах жителей города и сделать на его основе рекомендации для тех, кто реально осуществляет в Нью-Йорке жилищную политику.
Прежде всего нужно иметь в виду, что хотя в целом по США арендованным жильем пользуется одна треть семей, в Нью-Йорке в таком положении находится две трети семей. По данным статистики, за 10 лет с 1996 по 2005 годы средний размер рента в чисто рыночных квартирах вырос на 50% (с 600 до 900 долларов), тогда как средний размер дохода семей, снимающих их увеличился только на 31% (с 29 до 38 тысяч долларов).
Не секрет, что большая часть наемного рыночного жилья занята малоимущими ньюйоркцами, и те, у кого нет субсидированной квартиры, вынуждены терпеть все тяготы повышения рента, сокращения возможностей удовлетворять свои самые насущные нежилищные потребности, искать различные пути выхода из положения вплоть до перехода в приюты для бездомных или полного расставания с городом.
Картина стала еще более удручающей, когда исследователи из CSS разделили всех малоимущих нанимателей жилья на три группы  по уровню доходов – низкий, средний и верхний. Тут выяснилось, что у семей с низким доходом доля рента в семейном бюджете выросла с 41% до 44%, со средним – с 24% до 27%, а с верхним – с 14% до 16%. Стоит  напомнить, что жилье считается доступным, если доля рента в доходе нанимателя не превышает 30%.
Становится просто страшно, когда узнаешь из исследования CSS, что в 2005 году в беднейших работающих семьях после выплаты рента остаток денег составлял 132 доллара на человека в месяц, т.е. в день меньше 5 долларов на питание, одежду, транспорт, школьные принадлежности, не покрываемую страховками медицину и т.д. Этой ситуации «добились» власти города, сократив за 10 лет число находящихся на велфэре семей из этой категории с 49% до 11%.
Несколько лучше выглядит аналогичная статистика для малоимущих семей со средним уровнем доходов. У них на все необходимые расходы в день на человека в 2005 году оставалось уже не 5, а  14 долларов. И хотя доходы этих семей были выше, рост рента для них происходил настолько быстро, что и от этой «огромной» суммы оставалось все меньше и меньше.
Огромную роль в анализе положения семей ньюйоркцев по соотношению рент-доход играет состав этих семей. Одно дело, когда в семье есть дети, другое – когда их нет.
В 2005 году из всех семей Нью-Йорка 70% не имели детей младше 18 лет. Среди малоимущих таких было 62%. В остальных 38%  семей с детьми 56% имели только одного родителя (обычно мать). При этом оказалось, что бездетные семьи несут существенно большую рентную нагрузку, чем семьи с детьми.
Этот факт может лишь на первый взгляд показаться парадоксальным. Но от парадокса ничего не остается, если учесть разницу в психологии тех и других. Не имеющие детей хотят жить более комфортно, не экономить на жилье, поэтому они согласны идти на увеличение рентной нагрузки. Бедняки же с детьми куда легче жертвуют удобствами ради просто выживания.
Понятно, что в поисках уменьшения рентной нагрузки люди пытаются менять жилье. Это становится все труднее в ситуации, когда лендлорды всеми правдами и неправдами стараются выйти из режимов регулирования и выносить на рынок освобождающиеся квартиры. Тем не менее за анализируемый период 52% нанимателей сменили свои квартиры.
Анализ рентной нагрузки для жителей Нью-Йорка не мог бы считаться полноценным без учета их расовых и этнических различий. Статистика утверждает, что в 2005 году из 1.7 млн. квартир рыночного фонда на долю представителей нацменьшинств приходилось 59%. Положение бедных семей в отношении рентной нагрузки было одинаково незавидным независимо от их этнической принадлежности. 
Несоразмерность рента и доходов приводит к разным по тяжести последствиям. Это и рост долгов с риском объявления банкротства, и отключение газа, электричества, телефона за неуплату счетов, и создание своего рода коммунальных квартир, когда привыкшие жить отдельно родственники вынуждены съезжаться, чтобы продолжать жить хотя и в стесненных, но все же еще приемлемых условиях. Это, наконец, переселение в приюты для бездомных, помещения, которые даже приблизительно нельзя назвать жилыми, или прямо на улицу.
Каковы же общие выводы проведенного исследования? Главный из них очевиден – наибольшим трудностям в повседневной жизни и риску вынужденной смены жилья из-за его недоступности подвергаются бедные семьи с детьми. В 2005 году в таком положении находились 235 тысяч подобных семей, чей доход определялся собственным трудом.
Еще один очевидный вывод – это общий кризис наличия доступного жилья, который начал отражаться и на тех семьях, которые лишь еще недавно очень бедными не считались.
Следующий вывод: особенный страх перед возможной сменой жилья испытывают афро- и латиноамериканцы, для которых даже проживание среди соплеменников постепенно становится недоступным.
Наконец, исследователи сделали вывод, что среди тягот жилищного кризиса все больше начинают выделяться вынужденная коммунальщина, поиск убежищ и превращение в полностью бездомных.
Все эти весьма жесткие и пессимистичные выводы вряд ли можно найти в тех аналитических документах, которые по прямому заказу плановых ведомств мэрии готовят более академические организации, мало связанные непосредственно с практическим обслуживанием бедняков Нью-Йорка, как это имеет место в анализе CSS.
Такая практическая связь с реальной жизнью делает весьма радикальными и предложения, которыми сотрудники СSS В.Бах и Т.Уотер завершают свое исследование.
Они предлагают уравнять в размерах объемы финансовой помощи, которую государственные органы предоставляют лендлордам и арендаторам их жилья. Так, в 2006 году федеральное правительство выделило нанимателям жилищной помощи в виде различных программ субсидирования в размере 42 млрд. долларов, тогда как лендлордам государство оказало помощь в размере 158 млрд. долларов.
Блумберг проявил инициативу выплачивать по 400 долларов владельцам жилой недвижимости. Однако такая же мера для арендаторов жилья права на жизнь пока не получила. Им помогает лишь штатный Real Property Tax Credit, который должен быть существенно увеличен.
Должен быть более активно использован еще один законный источник финансовой помощи испытывающим жилищные трудности беднякам - Federal Earned Income Tax Credit (EITC)—A Housing Supplement. В 2006 году на эту субсидию от государства было выделено 41 млрд. долларов, которые получили 22 млн. работающих семей с детьми с доходом не выше 39 тысяч долларов.
Будут ли власти Нью-Йорка, Олбани и Вашингтона следовать этим рекомендациям – сомнительно. Ситуация пока еще не достигла того предела, когда Нью-Йорк начнут покидать те, кто готов жить и трудиться в нем за низкую зарплату, выполняя работу, без которой не смогут нормально жить те, кто на низкую зарплату не жалуется. Смогут ли власти своевременно осознать приближение этого предела, сказать трудно. Если судить по их реакции на экономический спад в стране, ответ напрашивается скорее отрицательный, чем положительный.
А между тем роботы, которые будут строить, стирать, готовить пищу, убирать мусор, следить за детьми, ухаживать за больными на дому, обслуживать в ресторанах и т.п. появятся еще не скоро. Так что для спокойного продолжения существования господам многоимущим остается только одно – делиться.