Не ты в доме хозяин!

Советы специалистов
№39 (492)

Многие американцы, впервые приобретающие дом (впрочем, домовладельцев со стажем, решивших сменить район проживания, эта проблема также касается), понятия не имеют, что на их недвижимость распространяется власть так называемых homeowners associations. Отсутствие у покупателей этой весьма важной информации грозит впоследствии очень серьезными неприятностями, о которых счастливые собственники даже не подозревают.
Люди полагают, что, получив мортгидж и вселившись в свою новую обитель, они теперь ни от кого не зависят и вольны жить на приобретенном земельном участке так, как им хочется. Увы - опасное заблуждение.
Многим из нас невдомек, что наличие homeowners associations предусматривает отказ от многих самостоятельных действий. Ремонт, покраска стен, уход за травкой возле дома, посадка тех или иных деревьев, вывешивание государственного флага, размеры домашнего бассейна, установка телевизионной антенны на крыше и многое-многое другое регламентируется уставом конкретного домовладельческого сообщества. Отступить от принятых в нем правил нельзя, так как за их нарушение предусматриваются высокие штрафы, невыплата которых грозит серьезными санкциями, вплоть до продажи с молотка дома ослушника.
Три года назад американские СМИ, в том числе и «Русский базар» (статья «Штраф за патриотизм», № 33, 1-7 августа 2002 года), много писали о скандальном противостоянии жителя Флориды Джорджа Андреса и домовладельческой ассоциациеи, руководство которой запретило ему вывешивать звездно-полосатое полотнище на флагштоке у своего дома. Только – на стене! Андрес уперся: я живу в самой свободной стране мира, какое вы имеете право, господа, указывать мне, где вывешивать стяг моей родины?
В домовладельческой ассоциации подобрались люди столь же упрямые и непреклонные. Они наложили штраф на г-на Андреса в размере 100 долларов в день. С 2000 по 2002 год набежало 50 тысяч долларов. Джорджу не смог помочь тогда даже Джеб Буш, посетивший его дом и заплативший штраф в размере 100 долларов вместо Андреса. Губернатор сделал еще один символический жест, подарив хозяину американский флаг, который тот вывесил на флагштоке под аплодисменты своих соседей. Между тем открыто вмешаться в действия домовладельческой ассоциации Буш не мог, так как суды нескольких инстанций его собственного штата приняли сторону противников Андреса .
Удивительное дело, однако согласно уставу многих домовладельческих ассоциаций их членам строго-настрого запрещалось вообще где-бы то ни было водружать звездно-полосатое полотнище. Лишь после событий 11 сентября ситуация стала потихоньку меняться. Местные легислатуры, правда, далеко не во всех штатах внесли поправки в законы, запрещающие наказывать домовладельцев за желание продемонстрировать свой патротизм.
Многих конфликтных ситуаций можно было бы избежать, если бы компании по торговле недвижимостью заранее ставили в известность клиентов о том, что продаваемый дом находится под юрисдикцией homeowners associations. Предоставляя таким образом возможность ознакомиться с правилами общежития в данном жилищном сообществе – covenant, conditions and restrictions (CC&Rs). Однако, как показывает практика, никаких сведений насчет домовладельческой ассоциации, никаких копий CC&Rs треть, а то и половина клиентов в глаза не видят до тех пор, пока не подпишут всех документов на владение домом.
Очень часто о своем ограничении в правах новоявленные собственики узнают задним числом. Справедливости ради заметим, что даже если им предоставят копию правил, которым они должны следовать, разобраться во всех пунктах данного документа без помощи квалифицированного консультанта непросто.
Что же касается политики домовладельческих ассоциаций, то действуют они как своеобразные мини-правительства, устанавливая свои собственные финансовые сборы на оплату тех или иных нужд, строго следят, чтобы члены ассоциации не выходили за рамки правил.
Количество homeowners association стремительно растет вот уже 15 лет, увеличиваясь на 10 тысяч ежегодно. Если в 1970 году в них состояло около 1 процента домовладельцев, то сегодня - уже более 17 процентов (всего – 52 млн. человек). Хотя, по данным Community Association Institute, большинство членов домовладельческих ассоциаций согласны придерживаться установленных правил, недовольных жесткими ограчениями прав собственников также немало. Люди особенно возмущены тем, с какой легкостью их могут вышвырнуть из ими же купленного дома. По сведениям калифорнийской организации Sentinel Fair House, домовладельческие ассоциации золотого штата несут ответственность за 18 процентов всей выставленной на продажу недвижимости в пяти графствах в течение одного календарного года. В прошлом году 70 бывших домовладельцев из упомянутых пяти графств лишились своей собственности только за то, что задолжали своим ассоциациям менее 2500 долларов. Известны случаи, когда руководство homeowners associations инициировало продажу дома, владельцы которого задолжали из-за наложенных штрафов всего 100-120 долларов. Согласитесь, верится с трудом, однако факты – упрямая вещь.
Безусловно, правила для того и пишутся, чтобы их выполняли. Однако суровость санкций, применяемых против домовладельцев, как-то не вяжется с демократическим имиджем нашей страны. Нельзя не согласиться с мнением известного эксперта по данному вопросу Андрэы Вэнстинхауз. Одно дело, говорит она, когда домовладельческие комитеты хотят поддержать на должном уровне свою общину с тем, чтобы рыночная стоимость принадлежащей людям недвижимости не падала. Другое дело, когда их руководство стремится регламентировать каждый шаг своих членов.
К сожалению, споры обеих сторон не всегда заканчиваются только лишь взаимными упреками и словесными перепалками. В позапрошлом году в Аризоне один из обиженных членов домовладельческой ассоциации собственников явился на собрание, где решалась его судьба, и застрелил двух «комиссионеров». В прошлом году в пригороде Чикаго 67-летний экс-домовладелец убил 75-летнюю «комиссионерку», тяжело ранив при этом ее соседку. В марте 2004 года в Калифорнии разъярененный владелец недвижимости зверски избил пожилую леди – члена homeowners association 75 лет за ее нежелание позволить ему отремонтировать свой дом так, как он того хотел.
Честно признаться, тенденции, которые мы наблюдаем в последние годы в отношении прав американских домовладельцев, не могут не настораживать. На словах как федеральные, так и местные власти заявляют о своем желании увеличить число владельцев недвижимостью. На деле же этих людей просто лишают элементарной конституционной защиты. Где они, гарантии собственнику, если наделившее себя огромной властью руководство домовладельческого сообщества способно вышвырнуть его вместе с домочадцами из собственного жилища? Где гарантии, если Верховный суд страны постановил в этом году, что местные власти имеют право изгонять владельцев недвижимости с участка земли, на которой она расположена, передавая ее другим гражданам?!
Увы, но этих гарантий становится все меньше и меньше. Американцы привыкли считать себя самыми свободными людьми в мире. Но какая же это свобода, если даже в своем собственном доме ты уже, фактически, не хозяин?
***
Несколько советов будущим домовладельцам.
• Перед тем как инициировать покупку дома, сделайте все возможное, чтобы узнать, является ли он частью домовладельческой ассоциации. Если да, постарайтесь получить копию CC&Rs.
• Тщательно выясните, что вам будет разрешено, а что запрещено.
• Не поленитесь посетить “community”, в которой вы собираетесь жить, и переговорить с домовладельцами. Возможно, то, что нормально для них и с чем они готовы мириться, для вас окажется неприемлемым.
• Постарайтесь узнать, какие сборы взимаются с членов ассоциации и за что?


Комментарии (Всего: 4)

Возмутительно! Тоже мне, эталон демократии. Я всегда говорил, что Украина - самая демократичная страна в мире :) .

Редактировать комментарий

Ваше имя: Тема: Комментарий: *
Возмутительно! Тоже мне, эталон демократии. Я всегда говорил, что Украина - самая демократичная страна в мире :) .

Редактировать комментарий

Ваше имя: Тема: Комментарий: *
отлично

Редактировать комментарий

Ваше имя: Тема: Комментарий: *
отлично

Редактировать комментарий

Ваше имя: Тема: Комментарий: *