«Семь раз отмерь, один раз отрежь»

Согласно данным брокерского ресурса Redfin, в декабре 2025 года на рынке недвижимости США произошло необычное событие: сразу 40 тысяч новоиспечённых домовладельцев отменили уже подписанные договора (home purchase agreements). Это примерно 16.3% всех жилых домов, по которым были заключены контракты в последнем месяце прошлого года.

40 тысяч отказов (backing out of deals) от покупки недвижимости - беспрецедентный показатель. Некоторые ветераны в сфере Real Estate считают, что тенденция спровоцирует масштабные изменения в юридических процессах о купле-продаже. Высокие штрафы за покупку недвижимости, а потом отказ от этой самой покупки, вероятно, станут нормой. Представители Конгресса США уже заинтересовались необычной статистикой, которая свидетельствует о том, что на рынке недвижимости назревают большие проблемы.

Чем же объясняется факт продажи, а потом отмены продажи 16.3% домов?

На этот вопрос существуют два противоположных ответа.

По мнению самих брокеров,покупатели отказываются от домов, так как находят дома ещё лучше (как правило, дешевле и больше).

Во всех регионах США предложение недвижимости превышает спрос. Как результат, какая-нибудь семья покупает дом с пятью спальнями за условный $1 млн., а потом через неделю находит дом с шестью спальнями за $900 тысяч. Законы в сфере недвижимости разрешают аннулировать сделку в течение некоторого периода времени. 

Так, в Техасе и Флориде риэлторы выявили категорию покупателей, которые отказывались от покупки дома не менее трёх раз. Они покупают дом, а потом находят дом лучше. Покупают другой дом, а потом в их поле зрения попадает третий дом… Так может продолжаться до бесконечности и брокеры, конечно, не в восторге от таких покупателей.

Впрочем, в Техасе и Флориде скопилось такое количество пустующих домов, что даже за $200 тысяч можно купить настоящий дворец. Проблема в том, что никто не горит желанием переезжать в эти деградирующие по многим показателям консервативные штаты.

Другая версия происходящего заключается восознании реальных затрат на содержание дома.

Так, на форуме Reddit сотни покупателей, отказавшихся от покупки, признались, что даже приблизительно не знали, в какую стоимость им обойдётся содержание недвижимости. Как выяснилось, каждый третий покупатель дома без опыта интересуется исключительно суммой платежа по ипотеке. Многие «приблизительно представляют», но не знают точные суммы налога на недвижимость (property tax) и страховки (home insurance). Психология многих американцев устроена таким образом, что они в уме добавляют примерно 50% к месячному ипотечному платежу и думают, что именно эта сумма покроет все расходы.

Так, в центральной Флориде семья из шести человек купила дом за $400 тысяч с месячным платежом по ипотеке в $2,700. Семейство радовалось несколько дней - пока не завело откровенную беседу с соседом, имеющим аналогичный дом напротив. Пожилой сосед смотрел на покупателей недвижимости как на сумасшедших, а потом понял, что новосипечённые домовладельцы просто не знают, что их ждёт. С учётом страховки, налогов, платежей в жилищную ассоциацию (HOA), а также расходов на электричество (центральное кондиционирование) и других платежей стоимость содержания дома превысила… $9,000 в месяц. Далее сосед раскрыл главный секрет - точно такой же дом, расположенный в блоке ходьбы, можно взять в аренду за… $4,000 в месяц.

Спор на тему, что выгоднее - покупать или арендовать недвижимость (Buy or Rent) - в Соединённых Штатах ведётся много десятилетий. Иногда в выигрыше оказываются покупатели, иногда - арендаторы. Выгода того или иного способа проживания зависит от многих факторов, включая регион, доминирующую политическую партию, местные законы и т. п. Сегодня, однако, стрелочка на графике Buy or Rent практически всегда смещается в сторону Rent, хотя американцы, купившие дома 15 - 20 лет назад, никогда не пожалеют о выборе Buy. Трамп создал такой хаос в сфере недвижимости, что продажи осуществляются исключительно за счёт гениального маркетинга и профессионализма брокеров.

Часть специалистов считают, что рост показателя backing out of deals (отказ от покупки дома) рано или поздно увеличит показатель foreclosure - потерю права на выкуп недвижимости. Новоиспечённые покупатели уже с трудом справляются с расходами. Более того, маленькие графства, города и комьюнити пытаются переложить большую часть расходов именно на новых домовладельцев. «Абригены» района платят меньше, новички - больше. Эта схема всё чаще используется для пополнения казны местных муниципалитетов.

Как результат, идея внедрения нового способа оценки владения домом, которая неофициально называется True Cost of Home Ownership (TCHO), выглядит честно и справедливо. Это общая сумма платежей, с которой придётся столкнуться домовладельцам. В неё входят мортгидж, налоги, страховка, всевозможные членские платежи, коммуналка (вода, газ, электричество), подстрижка газонов, насущные ремонтные работы и т. п.

С одной стороны, «индекс» TCHO помог бы решить множество проблем. Только представьте: вы выбираете дом на интернет-сайте и рядом с ценой недвижимости указывается стоимость её владения. Покупатель сразу поймёт, какие расходы его ждут в случае покупки дома возле Атлантического океана (страховка от урагана - выше) или в закрытой комьюнити с охраной (майнтененс, HOA и т. п.).

С другой стороны, весь американский бизнес построен на виртуозном сокрытии подводных камней. Real Estate - не исключение. Если постоянно указывать TCHO, продажи домов моментально упадут. Как и в случае с выше упомянутой флоридской историей, многие покупатели поймут, что арендовать сегодня дешевле, чем снимать.

В любом случае, статистика backing out of deals в сфере недвижимости свидетельсвует о том, что многие американцы не следуют мудрой пословице «семь раз отмерь, один раз отрежь». Покупать дома нужно и можно даже в кризисные времена. Главное - подходить к этой процедуре во всеоружии, тщательно просчитывая все финансовые расходы. Сегодня многие жители США, к сожалению, сначала режут и уже только потом отмеряют…

Вадим Дымарский

Ссылка по теме:

Меньше, проще, дешевле

Как масштабный резонинг изменит сферу недвижимости