Меньше, проще, дешевле
В наступившем году более 30 американских штатов намерены пересмотреть законы о зонировании (rezoning) и увеличить темпы строительства недорогого и компактного жилья. Двухпартийная группа в Конгрессе также работает над большим федеральным законопроектом, который может до неузнаваемости изменить американский жилищный рынок.
Последние пять лет, напомним, миллионы американцев, включая преимущественно представителей среднего класса, задавались одним и тем же вопросом: когда дома в США, наконец, подешевеют, и рядовая работающая семья сможет купить собственный дом.
В начале 2026 года стало окончательно ясно: эпоха стандартных односемейных домов с большими бэк-ярдами и по схеме 30-year fixed mortgage навсегда ушла. Только семьи с высоким доходом могут покупать классические 1 Family Homes (минимум три спальни и большой бэк-ярд) и исправно платить ипотеку, страховку, налог на имущество, коммунальные платежи, комьюнити-пошлины и т. п.
Сегодняшние законы о резонинге позволяют строить стандартные 1 Family Homes практически везде. Некоторые строительные компании США ведут бизнес более 120-150 лет и всё это время строят одни и те же односемейные дома. У этих построек разный дизайн, но примерно одинаковая площадь и инфраструктура.
Надвигающийся бум резонинга начался с двух штатов - Флориды и Техаса. В 2021 - 2024 годах здесь появились сотни тысяч 1 Family Homes, которые раньше разлетались, как горячие пирожки, а теперь простаивают как минимум 18-24 месяцев. Американцы интересуются недвижимостью, но когда узнают стоимость (с налогами, страховкой и т. п.), моментально обрывают все связи с риэлтерами.
В социальных сетях вроде TikTok и Instagram появился новый жанр - показывать на видео ужасающее качество новых домов (кривые стены, трещины, вываливающиеся кирпичи и т. п.), а потом называть стоимость недвижимости.
Например, блогер снимает какой-нибудь новый дом, построенный по принципу «тяп-ляп». Пользователи в комментариях пишут, что максимальная цена этого «сарая» - $250 тысяч. Потом называется реальная стоимость - $800 тысяч. Пользователи пишут, что теперь хотят посмотреть на чудаков, которые купят этот дом.
Подобных видеороликов - сотни, если не тысячи.
Именно оказавшиеся ненужными 1 Family Homes привели к тому, что во всех штатах появились лоббисты резонинга, требующие массового строительства квартир, кондоминиумов и таунхаусов. Пока речь не идёт о многоквартирных билдингах. Средний класс нуждается в компактном, но не слишком маленьком жилье.
Например, после резонинга в том же Техасе на месте одного стандартного 1 Family Home можно будет построить 6 единиц отдельного жилья для 20-22 человек. Стоимость одного жилищного объекта - примерно на 40% ниже, чем полноценного дома.
Одна из проблем заключается в том, что во многих штатах законы о зонировании защищены законом. То есть, теоретически, легислатура даже не может их пересмотреть. Для снятия запретов требуются сложные процедуры, включая референдумы и решения судов высших инстанций.
Например, в Колорадо стоимость некоторых 1 Family Homes выросла за последние пять лет на 700%-800%. Эти дома растут в цене исключительно на фоне жёстких законов, запрещающих строить поблизости что-то иное, за исключением огромных домов на 8-12 спален и бэк-ярдами размером в половину акра.
Сегодня в США насчитывается около 2.1 тысяч комьюнити (графств, городов), где за последние 75 лет не появилось ни одной новой постройки. Местные жители сопротивляются любым изменениям в действующие правила резонинга. Многие домовладельцы открыто признаются: с появлением нового жилья в регион хлынут новые жители - более бедные, исповедующие другую религию, иммигранты и т. п.
Таким образом, борьба с резонингом - это эффективный инструмент, который консервативная общественность использует для борьбы с людьми «других взглядов». В глубинке страны, например, мощное сопротивление резонингу оказывают религиозные комьюнити, включая ярых трампистов-евангелистов.
Хорошая новость заключается в том, что совсем скоро Америку ожидает бум жилья типа pre-construction - когда покупатель платит деньги (первый взнос) задолго до появления готового жилого объекта (квартиры, кондоминиума, таунхауса). Эта схема создаст у застройщиков уверенность, что все жилые объекты будут проданы.
Продажи по схеме pre-construction - единственный способ не допустить простаивания новых жилых объектов (как в упомянутых Флориде и Техасе). Американцы точно не будут платить вперёд за 1 Family Homes, однако те же квартиры в 2-3-этажных домах они купят с удовольствием.
Сегодня по крайней мере 12 штатов модернизируют законы о pre-construction. Главная задача - застраховать покупку и гарантировать, что застройщик «не кинет» покупателя. В той же Мексике, странах Центральной и Южной Америки pre-construction является одной из старейших схем мошенничества с недвижимостью. Люди отдают деньги за будущее жильё, а оно никогда не появляется или строится лишь наполовину.
Таким образом, жилищный рынок США могут спасти масштабный резонинг и продуманная до мелочей система продаж по типу pre-construction. Платить за квартиру, кондоминиум или таунхаус за несколько лет до её появления - неприятно, но довольно выгодно. Это лучше, чем копить даунпеймент на 1 Family Home за миллион долларов, который может оказаться ужасного качества.
Более того, экономические провалы Трампа уже никогда не опустят ставку по 30-летней ипотеке ниже 6.00%. Печально вспоминать, но ещё 10-15 лет назад даже ставка в 3.00% по мортгиджу казалась высокой. Многие американцы верили в её снижение до 2.00%.
Таким образом, в 2026-2030 годах рынок недвижимости точно не умрёт, но изменится до неузнаваемости. Жильё станет меньше, проще и дешевле, однако о классических 1 Family Homes большинству американцев придётся забыть.
Вадим Дымарский
Ссылка по теме:
Крошечная американская мечта
