Феномен Split-Level Home

В этом году исполняется ровно 75 лет, как администрация президента Гарри Трумана приветствовала массовое строительство нового типа жилья - Split-Level Homes. Так называются частные дома в 3-4 уровня, разделённые полупролётами лестниц. Сегодня уже мало кто помнит, что данный вид жилья произвёл настоящую революцию в американской жилищной сфере.

После Второй мировой войны (WWII) в США начался бэби-бум. Дети рождались в огромном количестве, и семейные пары проявляли беспрецедентный интерес к собственному жилью. Средняя цена дома в 1947 году составляла около $12,000, а минимальная зарплата (federal minimum wage) - 40 центов в час. Экономика восстанавливалась после WWII, и миллионы пар, ищущих жильё, оказались в необычном положении: недорогих домов с 2-3 спальнями в стране практически не было, а стандартные дома с 4-6 спальнями стоили дорого.

Уже в 1949 году Конгресс США сообщил о жилищном кризисе, который заключался в «несоответствии стандартов недвижимости с финансовыми возможностями среднего класса». Федерального агентства HUD (Департамент жилищного строительства и городского развития) в те времена ещё не существовало, поэтому Труман вызвал в Белый дом боссов крупнейших строительных компаний и попросил их найти выход из ситуации.

Президент был уверен, что застройщики начнут выпрашивать гранты, льготы, подряды и другую денежную помощь. К большому удивлению Трумана, один невзрачный бизнесмен предложил пересмотреть некоторые федеральные требования к домам и построить 10-12 млн. Split-Level Homes. Экономия на стройматериалах - 20%. Экономия на рыночной цене - 14%.

Уникальность Split-Level Homes заключается в поразительной простоте и удобстве. Если кто-то впервые увидит подобный дом, то сочтёт его идеальным. Более того, несведущий человек даже не поймёт, как современный дом может выглядеть иначе. Тем не менее, до 1950 года дома в США строились по классическому принципу многоуровневой этажности. Бейсмент, первый этаж, второй этаж. Никому даже в голову не могла прийти мысль строить лестничные полупролёты.

Split-Level Homes мгновенно стали хитом продаж, так как удовлетворяли главный запрос американских семей в разгар бэби-бума: одноэтажный, но очень большой дом.

Новый дизайн породил уникальный эффект: внешне дома выглядели горизонтальными, а внутри - вертикальными. Как правило, двухуровневое жилище образца 1950-х годов состояло из общего пространства (гостиная, кухня, столовая), частного пространства (спальни) и активного/специального пространство (игровая комната, гараж, хранилище).

Одна из загадок Split-Level Homes заключается в том, что никто не может понять, почему данный тип жилья не появился на 50, 100 или даже 200 лет раньше. Часть исследователей называют родоначальником стиля легендарного Фрэнка Ллойда Райта (Frank Lloyd Wright) и обращают внимание на сотни Split-Level Homes, построенных в 1930-х годах. Тщательное сравнение, однако, позволяет сделать максимально точное утверждение: только после общения Трумана с застройщиками в США начали появляться настоящие и неподражаемые Split-Level Homes. Большинство из них построены с 1950 по 1972 годы.

Немаловажно сказать, что в 1950-е годы по всей стране строились кирпичные здания в 4-8 этажей. Квартиры нередко снимали люди, которые устали жить в частных домах с родственниками. Они хотели «прайвиси». В простонародье такое желание называлось «эффектом билдинга». Мол, если переехать в квартирку в Нью-Йорке, то можно не слышать и не видеть многочисленных родственников, живущих в частном доме. Split-Level Homes совершенно неожиданно подарили жителям частных домов тот самый «эффект билдинга». Раздельные уровни получили отдельные входы и выходы. Рядовой односемейный дом таким образом превратился в «мультиквартирный».

Именно мода на Split-Level Homes развила и заселила американские пригороды (suburban). Ещё в годы WWII около 90% жилой инфраструктуры в США относилось к городской (urban) или сельской (rural). Пригородные территории часто имели проблемный ландшафт и Split-Level Homes казались идеальной конструкцией.

Ещё одно уникальное свойство Split-Level Homes было обнаружено в начале 2000-х годов, когда застройщики перешли на более дешёвые и менее качественные материалы. Покупатели новых домов начали массово жаловаться на плохую звукоизоляцию. Одно из исследований показало, что именно Split-Level Homes образца 1950-1960-х имеют максимально звуконепроницаемые стены, полы и потолки. Конструкция действует на звук по принципу глушителя на пистолете - она его поглощает.

Удивительно, что Split-Level Homes исчезли так же внезапно, как и появились. Сегодня менее 2% новых домов в США имеют подобную конструкцию, и в эти 2% входят преимущественно дома на заказ.

Официальная причина исчезновения Split-Level Homes - изменение архитектурных предпочтений (changing architectural preferences). Это означает, что застройщикам выгоднее строить максимально примитивные дома из самых дешёвых материалов, чем продуманное и компактное жилище. Жилищный кризис в США выражается не только в бешеных ценах и ставке по 30-летней ипотеке на уровне 7.00%. Проблема ещё и в том, что гениальные Split-Level Homes строить прекратили, а не менее гениальные Tiny Homes (мини-дома) - ещё не разрешили.

Будете удивлены, но единственная страна мира, переживающая бум Split-Level Homes прямо сейчас - это Австралия. Местные жители в восторге от раздельных уровней, а застройщики пытаются сделать этот вид жилья ещё совершеннее, чем в США восемь десятилетий назад. В рекламных австралийских брошюрах о недвижимости Split-Level Homes часто называются «американскими ретро-домами».

В целом, история Split-Level Homes ещё раз демонстрирует, что любую проблему в Соединённых Штатах можно решить, если в Белом доме находится умный президент, который прислушивается к умным людям. Никто не верил, что Труман сможет решить жилищный кризис в разгар бэби-бума, однако гениальное решение проблемы пришло и было тут же воплощено  в жизнь.

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Уравнение со всеми неизвестными

К чему может привести потеря страховки на дом