Уравнение со всеми неизвестными

На рынке страхования жилой недвижимости назревает новый кризис: страховые компании массово рассылают письма о нежелании продлевать договоры с домовладельцами и предлагают найти новых страховщиков. По данным Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), подобные письма с начала года получили не менее 800 тысяч владельцев частных домов.

Самая интересная ситуация наблюдается во Флориде, где только в апреле одна страховая компания Progressive удалила из своих клиентских списков не менее 100 тысяч домовладельцев. Причина - дома находятся в зоне повышенного риска. Нынешним летом их могут разрушить ураганы, штормы, торнадо, наводнения и прочие стихийные бедствия.

Так, семейство Родригес из флоридского городка Порт-Шарлотт платило за home insurance $3,700 в год. В марте иншуренсная компания, услугами которой они пользовались 11 лет, отказалась продлевать договор, и домовладельцы начали искать нового страховщика. Они обратились более чем в 20 компаний, которые озвучили свою цену страховки - от $5,100 до $11,000 в год.

Родригес, не долго думая, выставили недвижимость на продажу.

Похожая ситуация наблюдается в Калифорнии, где страховщики массово аннулируют контракты с домовладельцами, проживающими в лесной местности. Пожары в Золотом штате с каждым годом становятся всё масштабнее - сказываются засуха и глобальное потепление. Почти 10% домов в зоне повышенного риска пожаров стоят более $1.5 млн. Эта сумма ляжет на плечи страховщиков, если дом будет уничтожен.

Журналисты установили, что в некоторых страховых компаниях существует внутренняя инструкция, которая настоятельно рекомендует всем агентам прервать отношения с «самыми рискованными клиентами» (highest-risk customers). Если агенты этого не сделают, их ждут финансовые наказания- от штрафов до лишения бонусов.

В инструкции также указывается, что подробно объяснять причину отказа домовладельцам не следует.

Сегодня многих интересует ответ на вопрос:почему страховщики разрывают отношения с домовладельцами, а не банально взвинчивают им стоимость страховки?..

Дело в том, что реальная стоимость иншуренса в самых проблемных регионах страны - с учётом инфляции, подорожания стройматериалов и рабочей силы - зачастую составляет свыше $10-$20 тысяч в год. Например, дом у воды во Флориде стоит $1 млн., а обоснованная стоимость его страховки с учётом всех рисков - $20 тысяч (2% стоимости). Такую сумму сегодня не готовы платить даже самые богатые американцы.

Более того, как только цена иншуренса попадёт в открытые источники, спрос на дома в этом регионе резко упадёт, а нынешние домовладельцы начнут массово уезжать. Никто не захочет жить в районе со средней суммой страховки на дом в районе $10 - $20 тысяч в год.

Страховые компании тесно сотрудничают с компаниями по продаже недвижимости. Оба этих бизнеса прекрасно осознают, что высокий иншуренс на дом провоцирует эффект домино. Чем выше страховка, тем ниже привлекательность района. Следовательно, в сложившейся ситуации существует только один выход:сделать всё возможное для того, чтобы некоторые домовладельцы… вообще не покупали страховку.

К примеру, если тысяча владельцев недвижимости в небольшом городке той же Калифорнии платят за home insurance около $10 тысяч, то средняя сумма страховки в населённом пункте составляет $10 тысяч. Если эту сумму платят только 25% домовладельцев, а остальные отказываются от страховки, то средний платёж по home insurance падает до $2,500 в год.

Здесь начинается самое интересное.

Ещё четверть века назад страховка на дом считалась обязательной, а страховщики боролись за клиентов в условиях жёсткой конкуренции. Сегодня только иншуренс от наводнения (flood insurance) является обязательным и зависит от федеральных законов.

Подавляющее большинство домовладельцев в США имеют возможность полностью отказаться от home insurance. Иногда это занимает чуть больше времени и разбирательств в локальных судах.

Количество незастрахованных домовладельцев растёт,как снежный ком, однако официальную статистику не публикуют ни страховые компании, ни надзорные ведомства.

Часть американцев не платят home insurance из-за банальной нехватки денег. Особенно это касается тех, кто купил недвижимость недавно - когда ставка по 30-летней ипотеке подскочила до 7% годовых, а дома массово продавались с даунпейментом в 0%-5% (вместо «классических» 20%). Для таких покупателей оплата home insurance чревата пропущенными месячными платежами по мортгиджу.

Таким образом, в сфере страхования домов надувается беспрецедентный пузырь, который отчасти является хитрым и хорошо спланированным мошенничеством. Страховщики не собираются отказываться от своих много миллиардных прибылей. Они просто хотят выбросить из нетворков рискованныхили очень рискованных клиентов и брать деньги преимущественно с тех, чьи дома с вероятностью в 99.99% останутся в целости и сохранности.

Трудно в это поверить, но теперь иншуренсные компании лоббируют на разных уровнях власти право домовладельцев отказаться от home insurance.

Излишне говорить, к чему приведут данные тенденции в обозримом будущем. Отказ от иншуренса станет нормой. Домовладельцы начнут жить на свой страх и риск. Однажды природная стихия в виде урагана пятой (максимальной) категории отправит под воду город вроде флоридского Кейп-Корал (население - 216 тысяч человек) и ещё несколько десятков населённых пунктов. Застрахованные получат причитающиеся по закону деньги. Незастрахованные - не получат ничего. Как результат, миллионы жителей превратятся в бездомных. Белому дому и Конгрессу придётся заново пересматривать правила страхования недвижимости.

Несмотря на тот факт, что рядовая страховка на дом в США за последние 60 месяцев уже подорожала на 40%, цены продолжат расти. Сегодня многие расчёты делаются исключительно на бумаге, так как восточное побережье уже давно не сталкивалось с крупными стихийными бедствиями (вроде Катрины в 2005 году и Сэнди в 2021 году).

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Будущее - за сборными мини-домами

Что такое Prefab Tiny House