Потеря дома: опаснее, чем вы думаете

Аналитики Федеральной резервной системы (FED) прогнозируют резкое увеличение случаев потери права выкупа недвижимости (foreclosure) во второй половине текущего года. Главные причины негативного прогноза - высокие ставки по ипотеке (7.51% по 30-летнему мортгиджу), дорогостоящее страхование домов, а также финансовая несостоятельность домовладельцев.

Одновременно почти во всех штатах выросло количество жалоб от домовладельцев на агрессивную политику банков. Ещё 10 лет назад процесс foreclosure мог затянуться на 12-18 месяцев. Неплательщик имел массу опций сохранить недвижимость. Сегодня американцы часто теряют дома за 3-4 месяца. Банки-кредиторы делают всё возможное, чтобы ускорить этот процесс.

Очень часто происходит так, что семья покупает дом, вкладывает в его обустройство много времени и денег, а потом теряет за считанные недели. Финансовые проблемы сваливаются на голову как снежный ком, и банки всячески их усугубляют.

Как показывают исследования, 92% покупателей домов даже мысли не допускают о foreclosure.

Как правило, процедура foreclosure сопровождается следующими стадиями.

Первая - просрочка платежа.

Обычно домовладельцы должны отправить чек или заплатить онлайн с 1 по 15 число каждого месяца. Просрочка хотя бы на один день оборачивается штрафом (late payment fee), который может достигать до 15% от платежа.

Второй просроченный платёж - это красный флажок (red flag) на файле обладателя мортгиджа.

Банк передаёт дело в специальный отдел, сотрудники которого лично связываются с неплательщиком. Они выясняют, насколько серьёзные финансовые проблемы переживает заёмщик.

Просрочка в течение трёх месяцев гарантирует отправку банком письма с грозным предупреждением: если домовладелец не оплатит долг в течение 30 дней, он рискует потерять право выкупа недвижимости.

На второй стадии неплательщик получает письмо о невыполнении обязательств (notice of default - NOD).

Раньше оно приходило после четвёртого пропущенного платежа, однако сегодня многие домовладельцы получают его после трёх и даже двух просрочек.

Такая тактика банков противоречит некоторым федеральным правилам, однако после пандемии Covid-19 надзорные ведомства стали закрывать глаза на агрессивность кредиторов.

Обычно NOD даёт неплательщикам ещё 30 дней на погашение задолженности, однако в указанную сумму включено такое количество штрафов и поборов, что для многих она оказывается неподъёмной. По итогам 2023 года, средняя сумма в NOD превысила $13,000. Её смогли выплатить менее 4% домовладельцев. Остальные 96%  потеряли недвижимость.

Третья стадия сопровождается вмешательством судебных органов.

Федеральный закон требует, чтобы суды подключались к процедуре foreclosure не раньше, чем через 120 дней после первой просрочки. Многие штаты, однако, пользуются лазейками в штатных законах и начинают предлагать досудебное урегулирование конфликта после третьей или второй просрочки.

Внесудебная потеря права выкупа дома (nonjudicial foreclosure) -сложная и хитрая процедура, которую банки используют для «запугивания» домовладельцев. Человеку с финансовыми проблемами максимально корректно намекают: лучше съехать сейчас, так как в дальнейшем будет только хуже.

Четвёртая стадия - Trustee’s Sale.

Это продажа дома на аукционе или любыми другими способами человеку/компании, который предложит самую высокую цену.

Как правило, этот процесс непрозрачный, запутанный и привлекающий третьих лиц, желающих заработать на foreclosure. Обладателю ипотеки часто приходится нанимать адвоката, чтобы понять все причинно-следственные связи в цепочке Trustee’s Sale.

К сожалению, результат часто не оправдывает ожиданий. Дом продаётся за небольшую сумму и неплательщик мортгиджа в лучшем случае не получает ничего. В 70% случаев он даже не может вернуть стандартный даунпеймент в размере 20%.

Пятая стадия - выселение (eviction).

Существует множество разновидностей выселения. Иногда точную дату назначает новый покупатель дома. Иногда банк сам выкупает недвижимость и посылает маршалов. В некоторых случаях дом «консервируется» и никому не продаётся, однако на его территорию категорически запрещено кому-либо заходить.

Одна из главных проблем с foreclosure в 2024 году заключается в том, что банку выгодна эта процедура. Ставки по мортгиджу - рекордно высокие, недвижимость - подорожала почти на 70% за пять последних лет. Как результат, больше всего кредиторы «любят» выселять тех, кто покупал недвижимость до пандемии Covid-19 и выплачивает ипотеку по смешной процентной ставке. Такие дома можно перепродать значительно дороже и навязать новым домовладельцам нынешнюю ставку в размере 7.51% (30 лет) или 6.66% (15 лет).

Экономисты пока не могут сказать, повторится ли в Соединённых Штатах крах рынка недвижимости по сценарию 2007-2008 годов. Тем не менее, они согласны с утверждением, что по уровню некомпетентности и наивности нынешние покупатели не отличаются от миллионов американцев, купивших дома в 2000-х годах. Каждый второй покупатель дома сегодня не имеет денег даже на 6-месячный период оплаты ипотеки. Многие американские семьи сначала покупают дома (иногда с даунпейментом в 0%), а потом начинают думать, как за них платить.

В целом, рынок недвижимости остаётся самой туманной сферой экономики. Никто не знает, что будет с процентными ставками и стоимостью домов. Несмотря на рекордно высокую аренду жилья, почти во всех штатах выгоднее снимать квартиры/дома, чем покупать.

Единственным «оптимистичным» трендом в сфере недвижимости остаются мини-дома (tiny houses). Законодательство под их массовое строительство разрабатывается во всех штатах, а модульные дома уже появились на интернет-магазине Amazon. Существует большая вероятность, что именно за счёт мини-домов средняя стоимость жилого объекта недвижимости в США снизится к 2030 году до $150,000.

Максим Бондарь 

Ссылка по теме:

Будущее - за сборными мини-домами

Будущее - за сборными мини-домами