Коллапс начинается

Америка
№248 (1379)

Ставка по ипотечному кредиту (mortgage rates) в Соединённых Штатах выросла до 14-летнего максимума - 5.89% годовых. На практике это обозначает, что ежемесячный платёж по среднестатистическому 30-летнему мортгиджу за менее чем 12 месяцев вырос на $600. Как результат, на рынке недвижимости начинается беспрецедентный и совершенно непредсказуемый коллапс.

Ставка в 5.89% годовых наблюдалась в американской истории только один раз - в ноябре 2008 года. К тому времени США уже пережили финансовый кризис, который начался в январе 2007 года. Миллионы семей потеряли право на выкуп недвижимости (foreclosure), количество пустующих домов достигло рекордных показателей, в ряде регионов Single Family Homes подешевели более чем на 95%. Например, в Детройте роскошные особняки, стоившие в 2006 году более миллиона долларов, продавались по $35-$40 тысяч.

В настоящее время ситуация совершенно иная.

США находятся в самом начале затяжного экономического кризиса. С начала 2020 года дома подорожали на более чем 30%. Почти 70% населения не имеют на чёрный день даже $1,000 (деньги на кредитных картах - не в счёт). Инфляция разгоняется более 20 месяцев подряд. В этих жутких условиях американцам предлагается покупать сверхдорогие дома по ставке 5.89% годовых…

Экономисты Федеральной резервной системы (FED) признали новую ставку по ипотеке «абсолютно недопустимой». Вместе с тем FED объяснил показатель в 5.89% годовых собственными «крайне агрессивными действиями по сдерживанию инфляции».

Грубо говоря, Джером Пауэлл и его коллеги даже не задумывались о будущем рынка недвижимости, когда экспериментировали с повышением ставки (Rate Hike). Теперь FED аккуратно намекает на то, что, теоретически, Real Estate Market может рухнуть в разы сильнее, чем в 2007-2008 годах.

Скептики рисуют следующий апокалиптический сценарий.

 

На первом этапе американцы потеряют желание и возможность покупать дома на 30-летний срок.

Во-первых, это крайне дорого (стоимость + высокая ставка по кредиту).

Во-вторых, семьи больше не могут копить деньги на даунпеймент по «классической схеме».

Раньше, как правило, американцы собирали на первоначальный взнос с помощью минимизации расходов на аренду жилья. Семьи жили с родителями, ютились в крошечных студиях и 1BDR, отказывались от рождения детей ради даунпеймента и т. п. 

Арендная плата в США с 2020 года выросла на более чем 50%. Подорожало абсолютно всё - от самых жутких бейсментов до комнат без окон, куда влезает лишь кровать. Лендлорды получили право во время продления договоров (Lease Rental Agreement) взвинчивать арендную плату без всяких объяснений. В Бруклине сегодня маленькая студия стоит $1,600 в месяц, а 1BDR - $1,900. С такими ценами накопить на даунпеймент практически невозможно.

 

На втором этапе предложение на рынке недвижимости превысит спрос.

Здесь наблюдается очень интересная тенденция.

Все семьи покупают дома на 30-летний срок и продают их, в среднем, через 8 лет. Главная причина - развод. Продолжительность брака строго пропорциональна продолжительности владения домом. Так было во все времена, но агентства по продаже недвижимости и выдающие мортгиджи банки очень не любят об этом говорить.

В текущем году официальная продолжительность брака снизилась до 6 лет 7 месяцев. Это хорошо видно по судебным отчётам. В реальности, мужья и жёны живут вместе ещё меньше. У многих попросту нет денег на то, чтобы начать бракоразводный процесс.

Наряду с участившимися разводами растёт смертность - ещё одна распространённая причина продажи домов. Американцы чаще умирают от опиоидов и алкоголизма, гибнут в автокатастрофах.

Также продажи домов вырастут из-за таких факторов, как нехватка дистанционной работы (так называемые Zoom Towns уже рушатся по всей стране), закредитованности миллениалов (рождённые с начала 1980-х по начало 2000-х годов), глобальное потепление и природные катаклизмы (люди чаще переезжают в безопасные регионы) и т. п.

 

На третьем этапе мы увидим фантастическую картину, которая, казалось бы, противоречит законам экономики: миллионы сверхдорогих домов будут выставлены на продажу, но никто в здравом уме не станет их покупать.

С одной стороны, продавать дома со скидкой станет невыгодно. FED, фактически, признал, что инфляция продолжит ускоряться минимум 18 - 24 месяцев. Августовский отчёт об индексе потребительских цен оказался ужасным. Он похоронил все надежды на быстрый выход страны из кризиса. Поэтому высокая ставка по ипотеке и переоценённые дома - это надолго.

С другой стороны, почти все крупные банки фиксируют профицит. Они взвинтили проценты (APR) по кредитным картам/займам и экономят деньги именно на случай затяжного кризиса на рынке недвижимости. Банки готовятся массово выкупать дома по смешной цене, но ни в коем случае не продавать их со скидкой.

Как результат, Америку ждёт так называемая «эпоха законсервированных комьюнити». Банки собираются удерживать дома после массовой потери права выкупа их жильцами, а после значительных улучшений в экономике (через 5-7 лет) продать их по заоблачным ценам. 

Некоторые банки рассматривают новую модель заработка. Они хотят продать дома сами себе (за счёт почти беспроцентных кредитов от FED), а потом сдать их в аренду. Спрос на аренду всех видов жилья будет наблюдаться как минимум до 2027 года. Вечный вопрос о том, что лучше - покупать недвижимость или брать в аренду - уже неактуален. В обоих случаях человек/семья проигрывают. Выигрывают лишь купившие недвижимость не позднее 2014 года или живущие в субсидированных квартирах.

В целом, почти все эксперты по Real Estate Market прогнозируют кардинальные изменения в правилах покупки, продажи, сдачи в аренду и даже в строительстве жилой недвижимости. Пока совершенно непонятно, какими именно станут эти изменения. Возможно, мы увидим 50-летние мортгиджи. Не исключено, что в США настанет эпоха микро домов (tiny homes - по площади меньше, чем рядовая студия в Нью-Йорке).

Некоторые эксперты считают, что будущие поколения американцев вообще перестанут покупать дома. Так, представители Generation Z (рождённые с конца 1990-х по начало 2010-х годов) не хотят быть привязанными к одному конкретному жилищу и 30-летнему кредиту. Такие покупки, по их мнению, «ограничивают свободу».

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Новый старый дом

Почему новые дома в США лучше никогда не покупать