Жилищный бум в Америке

Согласно данным S&P CoreLogic Case-Shiller index, стоимость жилой недвижимости в Соединённых Штатах подскочила за первое полугодие текущего года на 14.6%. Рост цен оказался самым большим и быстрым с 1988 года. В марте и апреле каждый пятый односемейный дом в Соединённых Штатах достиг своей максимальной исторической стоимости (с учётом инфляции и средних доходов по региону). К концу сентября рядовой жилой объект недвижимости в США может подорожать в среднем ещё на $28 - $32 тысячи.

Главной причиной подорожания домов стал пророческий прогноз аналитиков из S&P Dow Jones Indices. Этот прогноз в начале 2020 года расценивался скептиками как "сомнительная гипотеза" и "одна из теорий развития жилищного рынка". 

Аналитики утверждали, что эпидемия Covid-19 выйдет за пределы Китая, доберётся до США и подтолкнёт американцев к переезду из больших городов и маленьких квартир в пригороды и частные дома. Стремление к изоляции станет хорошим стимулом для развития дистанционных технологий и 5G-интернета. Когда эпидемия закончится, пребывающие в комфорте жители частных домов не увидят ни одной причины вернуться в мегаполисы и квартиры в билдингах. 

Так, ряд нью-йоркских инвесторов в начале 2020 года вложили сотни миллионов долларов в два сегмента с максимальной доходностью – в акции компании Zoom (профессиональная видеосвязь) и недвижимость в пригородах Нью-Джерси. 

Инвестиции полностью себя оправдали. Акция Zoom подскочила с $75 до максимальной отметки в $588, а рядовой дом в Садовом штате (в 20 - 50 минутах езды до Большого Яблока) прибавил в стоимости $125 тысяч. 

Сегодня прогноз S&P Dow Jones Indices кажется невероятно логичным и очевидным, однако в 2020 году почти никто не воспринимал его всерьёз. Одни эксперты пророчили рынку недвижимости коллапс по сценарию 2007/2008 годов (безработица оставит людей без денег и сотни тысяч домов окажутся брошенными). Другие прогнозировали массовый отказ от 30-летних ипотек из-за высокой внутренней миграции населения и нежелания молодёжи обременять себя мортгиджем. 

Часть наивного населения поддалась классическому маркетинговому трюку о перспективности покупки земли (она всегда будет дорожать) и бесперспективности покупки домов (они всегда будут дешеветь).

Самые большие оптимисты в сфере недвижимости уверяют, что дома в пригородах (suburb/suburban) подорожают в ближайшие 24 месяца ещё на 50%-60%, а в глубинке (rural) - на 15%-20%. 

Такие прогнозы радуют людей, которые уже купили собственные дома, но вызывают печаль у недавно накопивших даунпеймент. 

Так, в Нью-Джерси, Нью-Йорке, Пенсильвании и Коннектикуте появился целый сегмент домов, которые летом и осенью 2020 года падали в цене ниже $100 тысяч, а потом взлетели до $250 - $270 тысяч. На спаде продаж потенциальные покупатели могли внести даунпеймент даже кредитной картой. Теперь они с ужасом изучают, насколько скромное, маленькое и требующее ремонта жильё продаётся за более чем четверть миллиона долларов.

Сегодня потенциальные покупатели домов задаются двумя вопросами: когда лучше всего покупать недвижимость и что будет с её стоимостью через 5, 10 и 30 лет. 

На первый вопрос можно дать пространный ответ - "вчера". Все самые выгодные предложения упущены безвозвратно (хотя движение рынка предсказать невозможно). 

От ответа на второй вопрос скептики уклоняются, хотя многие честно признаются, что именно инвестировать в недвижимость уже поздно. В 2026-м, 2031-м и 2051-м годах односемейный дом будет стоить примерно столько же, что и в 2021-м (с учётом инфляции). Поэтому каждый потенциальный домовладелец должен задаваться одним фундаментальным вопросом: будут ли его месячные платежи по 30-летнему мортгиджу ниже, чем платежи по арендной плате. Если выгода очевидна, то недвижимость стоит того, чтобы её купить.

Скорее всего, уже подорожавшая недвижимость ненадолго "застынет" в цене, но потом рост цен всё-таки продолжится. 

Яркое тому подтверждение - три необычных тенденции. 

Первая - подорожание стройматериалов и рабочей силы.

Строительство нового односемейного дома в 2021 году обходится на 25%-30% дороже, чем в 2019 году. Как результат, девелоперы стремятся сэкономить на материалах, качество которых и так ухудшается не первое десятилетие. Новые объекты недвижимости, которые не относятся к категории luxury, в большинстве своём ужасны. "Стоит дорого, а выглядит дёшево", - такую характеристику новым домам чаще всего дают гости интернет-сайтов, посвящённых недвижимости. 

Дефицит рабочей силы в строительстве приближается по своим масштабам к сфере сельского хозяйства. Даже незадокументированные иммигранты в глубинке страны требуют с работодателей не менее $20-$22 в час. Это в три раза больше, чем ещё 10 лет назад. 

Вторая - нехватка свободной земли. 

Сегодня на рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация. В мегаполисах пустуют до 12% квартир и домов. У них нет ни покупателей, ни арендаторов. Аналогичная ситуация наблюдается в сельской местности, где домовладельцы банкротятся, кончают жизнь самоубийством, продают недвижимость за бесценок и покидают страну (кстати, главными "беженцами" в Мексику и Центральную Америку в период Covid-19/кризиса стали именно пенсионеры из глубинки).  

Пригороды, однако, переживают колоссальный спрос на недвижимость. Он подогревается невозможностью строительства новых домов в старых городках с населением 1,000 - 30,000 человек.

Эксперты считают, что дома в пригородах будут скупаться именно для жизни, а в мегаполисах и глубинке - для спекуляций. Как результат, предложений о продаже домов в пригородах станет меньше и цены пойдут вверх. В больших городах и глубинке, наоборот, цены будут скакать под воздействием самых разных (в том числе абсолютно непредсказуемых) факторов.

Третья - перенаселение никто не отменял. 

Последние данные Бюро переписи населения показали, что население Соединённых Штатов достигло отметки в 330 млн. человек. Даже если федеральные власти резко ограничат приём иммигрантов, популяция будет расти. Единственный способ создать комфортную среду для 400, 500 или 600 млн. жителей - расширять застройку по горизонтали, а не по вертикали. Расцвет одноэтажной Америки только начинается, и квартира в билдинге никогда не сравнится с полноценным домом. 

В заключение остаётся дать всем потенциальным покупателям домов один простой совет: меньше думайте о выгоде и больше думайте о комфорте. Жизнь не бесконечна, и рассматривать 30-летнюю ипотеку как бизнес-сделку, по крайней мере, глупо. Собственный дом принесёт вам огромное удовольствие и всё, что от вас требуется - своевременно вносить месячные платежи. Если вам это по силам, то покупка однозначно того стоит. 

Вадим Дымарский  

Ссылка по теме:

В ожидании инфляционной бури

Почему деньги нужно тратить, а не хранить