Конец ипотечной эпохи

Ситуация с процентной ставкой по мортгиджу (ипотечному кредиту) в Соединённых Штатах оказалась значительно хуже, чем предсказывали самые скептически настроенные экономисты. Фиксированная ставка по 30-летнему кредиту на недвижимость во второй половине мая подскочила до рекордных за последние восемь лет 4.61% (Freddie Mac) и некоторые эксперты прогнозируют ей увеличение до 7% - 10%. 

Новым покупателям недвижимости придётся платить за жильё значительно дороже, чем американцам, которые оформили мортгидж до прихода к власти Трампа и неоднократного повышения ставки Федеральной резервной системы (лучшим временем для покупки дома считается ноябрь 2012-го - тогда ставка по 30-летней ипотеке составляла 3.31%). К примеру, при ставке в 4% месячный платёж за недвижимость стоимостью $500 тысяч составляет $2,387, при ставке в 5% - уже $2,684 (калькулятор ресурса LendingTree). Разница почти в $300 и это колоссальная сумма, если учесть, что её придётся платить 360 месяцев подряд (30 лет).

Заметьте, что $300 набежали в результате повышения ставки по мортгиджу только на один процент. Если же самые мрачные прогнозы сбудутся и ставка взлетит до 7%-10%, то даже за самую скромную недвижимость людям придётся переплачивать сотни/тысячи долларов ежемесячно.

В самом большом выигрыше от происходящего оказались американцы с действующими мортгиджами. Все остальные уже потеряли деньги на покупке дома/квартиры, однако потеряют ещё больше, поскольку эпоха низкой ипотеки, похоже, закончилась если и не навсегда, то надолго, и на это существует пять веских причин:

Во-первых, застройщики готовятся к буму малогабаритного и недорогого жилья. Рынку недвижимости нужна новая маркетинговая кампания. Поскольку экологическими проектами сегодня уже никого не купишь, мини-дома и мини-квартиры станут тем самым трендом, который охватит всю Америку.

Новые строительные нормы федеральные инспекторские службы должна принять к концу 2018-го - началу 2019-го. Именно к этому времени, по прогнозам некоторых специалистов, ставка по 30-летней ипотеке может стать двузначной. Поэтому Америку ждёт новая "строительная лихорадка". В сознание людей всевозможными маркетинговыми уловками будет вкладываться стереотип, что своё жильё - это не большой дом с несколькими спальнями и огромной лужайкой, а небольшой компактный "вагончик", где тесновато, но невероятно удобно.

Во-вторых, высокая ставка по ипотеке, как ни странно, незначительно, но всё-таки активизирует экономику. Такое уже происходило в 2007 году, когда средняя ставка по ипотеке составляла 6.34%. Тогда желающие купить жильё стали искать способы вообще не брать ипотечных кредитов. Они занимали деньги у родственников, продавали ценные вещи, снимали деньги с кредитных карт с нулевой промоушн-ставкой на 12-18 месяцев, залезали в пенсионные фонды и обнуляли сберегательные счета. Многим удавалось наскрести деньги всеми возможными способами и купить недвижимость за наличные (cash) с существенной скидкой.

Этот сценарий наверняка повторится. Люди начнут всеми силами копить на целые дома/квартиры, а не на первоначальный взнос (даунпеймент в большинстве случаев составляет 20%). 

В-третьих, высокая ипотека поможет снизить стоимость аренды комнат. Нечто подобное уже происходило во Флориде в самые суровые для местной недвижимости времена (2007/2008). Резкий скачок безработицы привёл к тому, что домовладельцы утратили возможность выплачивать мортгидж и начали сдавать часть своей недвижимости. Стоимость аренды комнат обвалилась почти на 50%.

В Нью-Йорке уже чувствуется бум на сдачу комнат, и многие лендлорды – это новоиспечённые владельцы домов, оформившие "трамповскую ипотеку" (то есть мортгидж со ставкой выше 4.00% - 4.50%). Стоимость комнат пока не снижается, однако это обязательно произойдёт, когда предложение превысит спрос (ориентировочно - первый квартал 2019-го).

В-четвёртых, высокая ставка по ипотеке - хороший способ повысить кредитную ответственность американцев. Сегодня один просроченный платёж по кредитной карте приводит к тому, что 30-летний мортгидж обходится человеку, в среднем, на $43 в месяц дороже. Только представьте: вы забыли вовремя сделать minimumpaymentпо рядовой кредитке ($25) и долг за будущую недвижимость вырос на $15,480 ($43 умножаем на 360 месяцев).

Чтобы получить максимально низкую ставку по резко возросшему мортгиджу, необходимо будет иметь идеальную кредитную историю. Этим сегодня могут похвастаться менее половины населения Соединённых Штатов.

В-пятых, каждый раз, когда ставка по ипотеке увеличивается - люди начинают больше работать. В настоящее время показатель по безработице составляет 3.9%, что является 17-летним минимумом. Однако Трамп не создаёт рабочие места. Он ставит американцев в положение, которое вынуждает их искать работу. Ипотека под 7% - 10% станет ещё одним инструментом для "борьбы" с безработицей.

Напоследок стоит сказать, что многие экономисты видят в растущей ставке по ипотеке грядущий финансовый кризис, который последовательно обвалит сначала американскую экономику, потом - китайскую, и затем - мировую. 

Максим Бондарь