Как избежать ошибок при подписании договора об аренде

Советы специалистов

Несмотря на большое желание поскорее покончить с чтением всего этого туманного  юридического жаргона, обычно используемого в договоре  об аренде (lease), было бы совсем неплохо изучить его пункт за пунктом, прежде чем прийти к решению подписать договор. Непонимание может привести вас к большим неприятностям.

Помните, что документ, который вы подписываете, означает гораздо больше, нежели просто ежемесячная оплата и  продолжительность пребывания в этом доме. Договор аренды – это юридическое обязательство, которое предусматривает множество  «можно» и «нельзя». Большинство же съемщиков фактически не читает свои арендные договоры.

“Не то чтобы им лень это делать,” - говорит Джанет Портман, адвокат, автор «Юридического руководства арендатора.  - Большинство арендных договоров, которые пишутся адвокатами, настолько переполнены юридическим жаргоном (терминами), непонятными обычному человеку, что арендаторы отказываются их читать, они просто не в состоянии понять все это».
Итак, понимаете ли вы смысл договора или нет, но вы обязаны соблюдать основные принципы данного соглашения. Посмотрим на это и с другой стороны, с тем чтобы понять, является ли какое-то из ваших 17 (наиболее) «безобидных» действий нарушением условий арендного договора:

1. Вы разрешаете своему двоюродному брату (кузену) Майку жить у себя несколько недель, пока он ищет себе новую квартиру.
В большинстве стандартных арендных договоров гостевая политика определяется арендодателем. Нет ничего страшного в том, что он живет здесь несколько дней; в договоре аренды будет указано, как долго ваш гость может оставаться в этом статусе прежде, чем его будут считать арендатором. По словам Портман, большинство арендаторов не понимают, что, позволяя гостям  подолгу оставаться в арендованном доме, они тем самым нарушают условия договора.
“Арендаторы) полагая, что это их дом, - говорит Портман, - удивляются, почему арендодатель считает это нарушением гостевой политики.”

Почему же арендодатель так «заботится» о гостях? Согласно Портман, на то существует несколько причин:
·Чем больше людей, тем больше повреждений и убытков; чем больше постоянных жильцов приходится на единицу площади, тем большую арендную плату может назначить арендодатель.
·С жильцов, не заключивших договор, сложнее взять плату за аренду и ремонт помещения.
·С жильцами, не заключившими договор, могут возникнуть юридические проблемы в случае выселения.

2. Для создания уюта вы решили повесить на стены картины  или семейные фотографии.
В арендном договоре обычно оговаривается, можете ли вы осуществлять переустройство или реконструкцию арендованного помещения. Некоторые арендные договоры запрещают вносить какие-либо изменения, даже такие ничтожные, как просверленные дырки для гвоздей, чтобы повесить картины. Еще раз прочитайте арендный договор, прежде чем что-то менять, убедитесь также, что у вас есть разрешение на такие значительные изменения, как установка посудомоечной машины или  специального освещения. Кроме того, вы  должны точно знать, будут ли подобного рода крупные изменения впоследствии принадлежать вам или они станут частью имущества арендованного помещения.

3. Вы, к примеру, решили открыть в свободной комнате офис или магазин по продаже товаров собственного изготовления.
Миллионы американцев открывают домашние фирмы. Если вы - один из них, вы должны удостовериться, что арендный договор позволяет использовать помещение  не только в жилых целях. Безусловно, это может также зависеть от рода ваших занятий. Если в своей работе вы используете только компьютер и телефон, то вам не о чем беспокоиться. Но если вам постоянно приходится иметь дело с клиентами или поставками, вероятно, вам необходимо обсудить это с вашим арендодателем.

4. Вот уже несколько недель вы не выносите мусор из кухни, планируя “выкинуть все это за раз.”
Скорее всего, в арендном договоре или соглашении об аренде говорится о том, что именно вы ответственны за содержание помещения в чистоте, сохранности и надлежащем состоянии. Безусловно, это касается и регулярного выноса мусора.
Джеффри Тэйлор, автор книги “Руководство для выживания арендодателя” и создатель сайта MrLandlord.com, говорит, что арендаторы зачастую удивляются, почему их лень и антисанитария рассматривается как нарушение арендного договора.
Договор, например,   может также предусматривать ответственность арендатора за замену кондиционера  или фильтра нагревателя каждые три месяца.

“Отказ от замены фильтра – это не просто нарушение договорных обязательств арендатором, такого рода бездействие будет стоит ему нескольких сотен долларов, а то и еще больше,” - говорит он.

Большинство законов предусматривают возможность передачи арендодателем некоторых видов ремонтных услуг и обслуживания в руки арендаторов. На это вы должны обратить внимание, когда подписываете договор аренды.

Если вы арендуете дом или собственность с участком, то в ваши обязанности может входить обслуживание этого участка. Обычно это стрижка газона и уборка  листьев. Но если арендатор передает обязанности по поддержании участка в надлежащем состоянии в ваши руки, а вы не отличаетесь большими способностями к садоводству, то загубленное вами придется восстанавливать.

Возможно, арендатор попытается удержать часть вашего депозита или снять с вас какую-то сумму денег за испорченные вами кусты или деревья. Поэтому удостоверьтесь, что хорошо знаете свои обязанности, касающиеся ландшафтных работ (подумайте, насколько они приемлемы для вас), прежде чем подписывать арендный договор.

5. Ступеньки при входе в арендуемое вами помещение потрескались, а вы не обращаете на это никакого внимания .
Это - другой случай, когда бездействие может рассматриваться как нарушение обязательств. В вашем договоре аренды может говориться о том, что вы согласны с тем, что сразу же должны сообщить арендодателю об опасном состоянии арендуемого помещения. “Если вы замечаете, что в вашем доме что-то не так, обратите на это внимание, не думайте, что все это - ерунда, - говорит Тэйлор. - Если вы не скажете об этом арендодателю, то это может обернуться против вас же самих.”

Предположим, вы собираетесь сообщить арендодателю о разрушающихся ступеньках и все откладываете, забываете. Проходят месяцы, ситуация ухудшается. И вот однажды вы спотыкаетесь на этой лестнице, падаете и серьезно повреждаете спину. Поскольку вы не сообщили арендодателю о существующей проблеме со ступеньками, а в договоре аренды говорится о вашей ответственности за устранение этой проблемы, ваши шансы потребовать деньги у арендодателя за полученную травму снижаются и намного. Если бы этот случай рассматривался в суде, то на основании оценки, данной судьей или судом, с учетом вашего непосредственного участия в решении этой проблемы, расходы могли бы сократиться, говорит Портман. Поскольку вы частично несли ответственность за решение этой проблемы, судьи учли бы это и, возможно, уменьшили штраф на 25 %.

Если бы кто-то еще получил травмы на вашей лестнице, например, курьер UPS, ответственность легла бы на вас, поскольку именно вы должны отвечать за “безопасность” того, кто находится на вашей территории в деловых целях.

6. Вы демонстрируете свою поддержку кандидату в местный городской совет, с гордостью наклеив один рекламный знак на свое окно, а другой - разместив на газоне.
Обычно соглашение об аренде не предусматривает введения каких-то запретов на размещение рекламных знаков на окнах или в других местах, особенно в больших многонаселенных жилых комплексах. Должна существовать какая-то общая норма, а не просто ограничение на определенные типы знаков. “Это значит, что арендодатели должны воздерживаться от размещения рекламных знаков на газонах или вывешиваниия их на окнах во всем жилом комплексе», -  говорит Портман.

7. Вы хотите побаловать себя и купить себе водяной матрас.
Одним из наиболее часто встречающихся ограничений, касающихся аренды, о которых некоторые арендаторы даже не подозревают, является запрет на использование мебели, заполненной жидкостью, типа водяных матрасов. Арендодатели налагают это ограничение по двум причинам: возможные крупные повреждения и стычки с арендаторами при попытке избавиться от водяного матраса, когда арендатор съезжает. Некоторые арендные договоры предусматривают возможность использования водяных матрасов, но при внесении дополнительного страхового депозита.

8. Вы покупаете новую машину и паркуете ее на стоянке, где ранее стояла ваша старая машина.
Возможно, вам понадобится зарегистрировать свое транспортное средство у вашего арендодателя или в управляющей компании при подписании арендного договора. Обычно так делается в многоквартирных жилых комплексах. Если вы паркуете незарегистрированное транспортное средство на территории жилого комплекса, то это считается нарушением условий арендного договора. Не забудьте сообщить вашему арендодателю о приобретении нового автомобиля. Еще одним характерным нарушением договора аренды является неправильная парковка машины, а также случаи протечек масла на территории жилого комплекса и нежелание их ликвидировать.

9. Вы собираете большую компанию и жарите бургеры на балконе своей квартиры.
Вы должны еще раз убедиться в том, что, согласно арендному договору, не запрещается использование газового или угольного гриля, а также разведение огня вне дома. Скорее всего, это будет предусмотрено в вашем договоре аренды.

10. Вы подписываете соглашение на установку потрясающего спутникового телевидения...
...А в вашем договоре аренды может быть указано, что вы не имеете права подсоединять тарелку спутникового телевидения к зданию или можете это сделать в строго определенном месте. Вам решать, проверять или нет возможность установки антенны; монтажники не станут предупреждать вас о необходимости разрешения на установку.

11. Друг приносит к вам своего нового славного щенка.
Все достаточно очевидно: в вашем договоре аренды сказано - “никаких домашних животных”, поэтому вы не заводите никакой живности. Но приходит ваш друг со своим щенком и проводит у вас несколько часов, а это уже считается нарушением условий договора.

12. Каждую неделю вы устраиваете «Танцевальную вечеринку” под американские хиты 80-х и 90-х гг.
В одних жилых комплексах установлены строгие правила “тихого часа,”  в других – арендаторы имеют право на развлечения, не нарушающие покой остальных жителей комплекса. Если вы разделяете стены с другими арендаторами, то подразумевается, что вы будете уважать их право на отдых.

13. Вы устраиваете вечеринку, на которой кто-то «перешел границы дозволенного»
Разговор с полицией, действия, связанные с нарушением закона на территории арендованного помещения, – все это, безусловно, рассматривается как нарушение условий арендного договора. В зависимости от типа незаконной деятельности угроза выселения, возможно, вам не грозит.

14. Вы разрешаете своим знакомым жить в вашем доме и платить аренду во время 3-месячного путешествия по Европе.
Согласно Портман, большинство договоров аренды и арендных соглашений включают пункт, запрещающий передачу в субаренду арендованного вами помещения без предварительного письменного согласия вашего арендодателя.

15. Вы не говорите своему арендодателю, что решили отправиться в Европу.
Некоторые договоры аренды и арендные соглашения требуют, чтобы вы уведомили арендодателя о намеченной поездке заранее, если ее длительность превышает период времени, указанный в договоре, скажем, семь дней. Согласно статье арендного договора, в период вашего отсутствия арендодатель имеет право осмотреть и при необходимости сделать ремонт помещения. Скорее всего к этому пункту договора арендодатель обратится с наступлением холодов, когда возникнет необходимость проверить трубы, и т.п.

16. Рабочий день сложился неудачно, и вы решили как-то исправить свое настроение. Вы подходите к стене в гостиной с молотком в руке...
Причинение ущерба собственности арендодателя, преднамеренное или случайное, в большинстве случаев является нарушением условий арендного договора. Большинство арендодателей включают в договор аренды пункт, требующий от арендаторов наличие страховки с тем, чтобы любой ущерб, причиненный собственности владельца или какому-либо лицу, вызванный небрежностью арендатора, покрывался страховкой самого арендатора.

Ли Робинсон, автор книги «Землевладение» (“Landlording”), говорит, что некоторые арендаторы не понимают, почему от них требуют страховку на их собственное имущество и ущерб, вызванный небрежностью, или почему им придется платить за такие вещи, как разбитые окна. Страховка арендатора предлагает арендодателям и самим арендаторам защиту от оплаты нежелательных счетов, связанных с подобного рода вещами.

17. Вы оплачиваете свою часть арендной платы и предполагаете, что ваша соседка по комнате оплатила свою часть аренды.
Большинство арендаторов не понимают, что они “совместно и индивидуально ответственны” за внесение арендной платы. Это означает, что ваш арендодатель имеет право считать вас ответственным за арендную плату всего помещения, даже в том случае, если ваш сосед по комнате не внес свою долю. “Что еще хуже, арендодатель имеет право возбудить против вас дело за неуплату аренды вашим соседом по комнате,” - подчеркивает Тэйлор.

Что происходит, когда вы нарушаете арендный договор?
Существует три вида уведомлений, которые вы получите от вашего арендодателя в случае нарушения условий арендного договора.
1. Первое, за неуплату аренды – уведомление об “оплате аренды или расторжении договора”. У вас будет несколько дней, чтобы заплатить за аренду.

2. Уведомление об «устранении нарушений или расторжении договора”. У вас будет 5-30 дней на разрешение конфликта.

3. Уведомление о “безоговорочном расторжении договора”. Это означает, что вы не имеете права оплатить аренду и обязаны выехать из арендованного помещения или же вы будете выселены.

Моменты, которых не должно быть в вашем арендном договоре.
Существует несколько моментов, которые никогда не должны фигурировать в вашем арендном договоре, поскольку они незаконны. Портман говорит:

Первое – это статья, согласно которой вы даете свое согласие на то, что арендодатель не несет ответственности за последствия, вызванные его же небрежными действиями. “Это будет означать, что вы заранее даете свое согласие на то, что не будете считать его ответственным, если, скажем, вы будете травмированы,  - говорит Портман. Это довольно скользкий момент в арендном договоре.”

По ее мнению, реальная проблема состоит в том, что арендаторы не понимают, что такого рода статья договора противозаконна, а посему они полагают, что в случае получения травмы им некуда будет пойти, не к кому обратиться.
Еще одна статья арендного договора, которую можно считать незаконной, -это, право арендодателя войти в арендованное жильцом помещение в любое время, когда он посчитает нужным. Многие арендаторы не знают, что подобная статья договора  неправомочна; в большинстве штатов существует закон, в котором оговариваются причины и основания, которые позволяют арендодателю войти в арендованное жильцом помещение, а также число уведомлений, которое он обязан предоставить арендатору перед этим. К тому же каждый штат, кроме Арканзаса, дает право арендатору на “удобное, пригодное для жизни помещение.” Тем не менее это не мешает арендодателям добавить пункт к арендному договору, гласящий, что арендаторы принимают собственность такой, какая она есть. “Если вы подписываете арендный договор, не осмотрев арендуемое помещение (не войдя даже вовнутрь), вы (фактически) отказываетесь от права убедиться, скажем, в том, что отопительная система работает
исправно,” - уведомляет Портман.

Другая часть этого пункта договора говорит о том, что арендатор берет на себя ответственность за обслуживание и ремонт арендуемого помещения, что противоречит законам тех штатов, которые предоставляют гарантии на  пригодность жилья. “Обслуживание и ремонт арендуемого помещения входят в обязанности арендодателя, вы же продолжаете верить в то, что именно вы должны заботиться об этом,” - напоминает Портман.

Не торопитесь вернуть обратно свой арендный договор, удостоверьтесь, что вы понимаете все, о чем в нем говорится. И в следующий раз, когда соберетесь арендовать дом, прочитайте договор очень внимательно. Если арендодатель – порядочный человек, то он потратит свое время на изучение договора, чтобы убедиться, что и вы и он понимаете его суть. “Самая важная вещь, которую арендодатель может сделать для нового арендатора, - это рассмотреть арендный договор вместе с арендатором лично, пункт за пунктом, с тем, чтобы избежать неожиданных сюрпризов, - говорит Робинсон. - Вот кое-что из того, что я рекомендую вам и чему следую сама.”