ОБРАТНЫЙ МоРТГИДЖ

Америка

Вы – пожилой домовладелец. Проживаете в собственном доме давно, не собираетесь его менять, обычный мортгидж выплачен. Впереди еще 10-15 лет жизни без постоянных мыслей о нависшем долге. Но поводы для беспокойства всё же остаются. Годы идут, доходы все на том же уровне, а расходы растут. Маячит снижение достатка, отказ от привычного комфорта. Чтобы предотвратить или смягчить эти неприятные угрозы, нужно что-то сделать, найти дополнительные средства. Где же их взять? Естественный ответ – под залог дома. Но как, на каких условиях?

И оказывается, что есть вариант, который выглядит весьма неплохо и становится все более популярным. Это так называемый обратный мортгидж - ОМ (reverse mortgage) - особый вид займа под залог дома, который может предоставляться частями в виде регулярных выплат домовладельцу до тех пор, пока его владение домом не прекращается. И уже только тогда возникает необходимость полного возврата полученной суммы с процентами.
Исходя из целевой установки, ОМ может быть предоставлен владельцу односемейного или малоквартирного дома, в котором он сам проживает. Соответственно этот заем может получить хозяин кондоминиума, таунхауса и другого отдельного жилого помещения, предназначенного для личного проживания семьи заемщика.
Одним из первых и наиболее надежных во всех отношениях кредиторов обратных мортгиджей в США стало федеральное Министерство жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development – HUD). Предоставляемые этим ведомством и застрахованные федеральным правительством ОМ позволили многим пожилым американцам, существующим лишь на пенсию, справиться с неожиданно возникшими медицинскими расходами, провести необходимый ремонт дома, заменить износившееся оборудование и т.п.
В системе HUD распространением ОМ занимается Federal Housing Administration (FHA). Ее ОМ носит название Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Согласно условиям этой организации, претендент на ОМ должен быть в возрасте 62 лет и старше, а также владеть полностью свободным от обычного мортгиджа домом. В крайнем случае, долг по такому мортгиджу должен быть небольшим, чтобы его можно было сразу же погасить за счет первый выплаты  ОМ.
Помимо этих двух основных условий, правила FHA требуют, чтобы до заключения договора об ОМ будущий заемщик получил консультацию в специальных одобренных HUD агентствах, а затем обратился за займом лишь к лицензированным HUD кредиторам. Консультант должен объяснить все условия ОМ, его стоимость, различные альтернативы получения, существующие в конкретной местности.
В отличие от обычного займа под залог дома в случае ОМ от вас не требуется доказывать достаточно большой доход, т. к. он доступен и при сравнительно малом. Сумма ОМ определяется лишь вашим возрастом, текущим процентом по займам такого рода, рыночной оценкой стоимости дома либо пределом, установленным FHA для данной территории. Обычно чем дороже дом, чем солиднее возраст владельца и ниже процент, тем больше будет величина ОМ и соответственно размер регулярных выплат. Безусловно, у заемщика сохраняется необходимость производства всех обычных для жизни в доме платежей, но при наличии ОМ, одобренного и застрахованного HUD, никакие конфискации дома или выселения из него владельцу не грозят. Правда, если нарушить условия выплаты обычных платежей, то может возникнуть проблема немедленного возврата ОМ. Что касается наследников, то они смогут получить лишь те деньги, которые останутся после полной выплаты ОМ. Она может производиться в разных вариантах и не облагается налогом. Чаще всего это ежемесячные равные платежи на протяжении всего времени проживания владельца в доме. Может быть вариант с определенным сроком таких выплат, при котором их размеры будут значительно больше. Выплаты могут производиться и нерегулярно - по мере возможности заемщика. Наконец, возможны различные смешанные виды платежей.
Чтобы узнать подробности об ОМ в системе HUD, выяснить адреса и телефоны консультативных агентств, а также рекомендуемых кредиторов, необходимо позвонить по тел. 1-800-569-4287 – Housing Counseling Clearinghouse.
Помимо HUD c его НЕСМ, чьи выплаты можно использовать достаточно широко, специальные целевые ОМ выдают разные штатные и муниципальные ведомства и неприбыльные организации. Участвуют в этом бизнесе и частные кредитные компании, которые дают ОМ типа proprietary loan. Целевые ОМ обычно достаточно дешевы, но они предназначены, например, только для ремонта дома, уплаты налога на недвижимость и т.п. Право на такой ОМ получают лишь лица с достаточно скромными доходами.
Следует иметь в виду, что получаемые выплаты ОМ не будут отражаться на размерах социальных бенефитов заемщика только в том случае, если они будут находиться на его счету в пределах месяца начисления. В программе НЕСМ вам, например, разрешат после переезда из собственного дома в дом для престарелых получить отсрочку на возврат ОМ на 12 месяцев.
ОМ, как и обычный мортгидж, может иметь фиксируемый или регулируемый процент. Размер регулируемого процента зависит от рыночной ситуации. Уплаченный процент вычитается из налогов только при полном возврате ОМ.
90% всех ОМ, выплачиваемых в США, это HECM. Всего, начиная с 1989 года по февраль 2007 года, было выдано 275 тысяч НЕСМ. Особенно быстро эта программа стала расти в последние годы. За первые девять месяцев 2006 года было выдано 55659 НЕСМ, что составляет рост на 83% по сравнению с предшествующим годом.
Конечно, есть такие пожилые владельцы, которые не планируют долго засиживаться на одном месте. Они могут найти для себя и более подходящие по условиям варианты ОМ. Но в подавляющем большинстве люди хотят умереть в том доме, где они прожили долгие годы. Если такие домовладельцы достаточно здоровы, имеют дорогой дом, но малые доходы, то для них ОМ будет весьма выгодной сделкой.
В конце 2007 года сенатский комитет по делам стариков провел слушания на тему о весьма агрессивной тактике кредитных организаций по привлечению престарелых домовладельцев к приобретению ОМ. По мере старения населения продажи таких ОМ будут расти. Сейчас федеральное правительство сняло всяческие ранее существовавшие ограничения. Конгресс планирует принять в 2008 году ряд законов, создающих дополнительную защиту заемщиков ОМ и снижающих размеры комиссионных и других платежей, которые будут взимать в будущем кредиторы.
Как и в любом бизнесе с займами, в сделках с ОМ также возможны обманы. Если возникло такое подозрение, то можно обратиться с жалобой в офис Генерального прокурора штата, в штатное Управление банков, в федеральную Торговую комиссию (1-877-382-4357). Помощь в подборе наиболее выгодных условий ОМ может оказать AARP Foundation (1-800-209-8085), HUD (1-888-466-3487).
Более подробную информацию о ситуации с ОМ в штате Нью-Йорк можно получить на вебсайте http://www.banking.state.ny.us/brrm.htm.