Путь к жилью 21-го века

До конца весны Конгресс должен окончательно утвердить законопроект 21st Century ROAD to Housing Act (H.R. 6644), который внесёт более тысячи изменений в федеральные законы о жилье, резонинге, строительных нормах и требованиях. Главная цель масштабного билля - вернуть представителям среднего класса возможность покупать жильё (дома, квартиры, таунхаусы, кондо и т. п.).

Сегодня на жилищном рынке США сложилась совершенно катастрофическая ситуация. Средняя стоимость дома приближается к отметке в $500 тысяч, а высокая процентная ставка по ипотеке, дорогая страховка, налоги на собственность (property tax) и другие расходы требуют от владельцев недвижимости дохода в размере $200 - $250 тысяч в год. Более того, даже с таким солидным заработком почти 17% домовладельцев оказываются в ситуации возможной потери недвижимости (foreclosure) после 12-18 месяцев проживания в новом доме.

Архитекторы H.R. 6644 признают, что без кардинальных изменений ситуация на рынке недвижимости не улучшится. Уже существующие дома - не подешевеют. Чтобы опустить цены на жильё, необходимо построить новое жильё, которое будет кардинально отличаться от старого (классического) жилого фонда. Представители среднего класса могут навсегда забыть о больших домах с 5-7 спальнями, просторными бэк-ярдами и бассейнами. Эта «американская мечта» навсегда уходит в прошлое.

Пять главных тезисов 21st Century ROAD to Housing Act можно сформулировать так:

-Строительные нормы будут значительно ослаблены с целью уменьшения стоимости жилья.

Это означает, что жильё перестанет быть долговечным, но останется безопасным. Ремонт в таких домах придётся делать регулярно, а к моменту окончания 30-летней ипотеки недвижимость, вероятно, полностью придёт в негодность. Построить новый дом будет дешевле, чем капитально отремонтировать старый.

Любопытно, что эксперты федерального агентства FEMA поддерживают изменение строительных стандартов в пользу «халтуры». Изменение климата расширило карту потенциальных стихийных бедствий на 48 штатов. Дома, уничтоженные наводнениями, ураганами, пожарами и другими стихиями проще отстроить заново, чем отремонтировать. Чем дешевле строительство - тем ниже страховка.

Дома плохого качества также изменят покупательский подход к жилью. Американцы перестанут рассматривать новую недвижимость как инвестицию. Их целью станет проживание в доме, а не передача его по наследству. Грубо говоря, дом станет долговечным, но не вечным товаром - как, например, автомобиль. Вы будете пользоваться им на протяжении десятилетий, но когда-нибудь навсегда от него избавитесь.

-Легализация микроквартир, но не мини-домов (tiny homes).

Новый билль открывает двери к массовому строительству очень маленьких квартир площадью 200-300 кв. футов. Фактически, Конгресс разрешит строить билдинги, состоящие из сплошных студий и 1BDR. Жилищные менеджменты получат возможность регулировать численность жильцов, чтобы избежать перенаселения. Самым популярным апартаментом станет мини-квартира для одного человека (single).

Кстати, власти города Нью-Йорк ещё в конце 2000-х пытались наладить строительство микроквартир. Тогда этот проект развалился именно из-за жёстких жилищных требований на уровне города, штата и всей страны.

Специалисты по микрожилью утверждают, что средняя цена студии площадью 200 кв. футов может опуститься до $50 тысяч, если строительство приобретёт массовый характер.

Ожидаемая бизнес-модель такова: жилец выкупает апартамент, а потом платит только за обслуживание (maintenance).

-Легализация модульных (сборных) домов.

Сегодня шесть больших компаний лоббируют в Конгрессе законы о модульных домах, которые строятся из сборных частей (как детский конструктор). Такое жилище «появляется» за 24-36 часов. Ещё около недели уходит на подключение водопровода и электричества. 

Классические застройщики выступают категорически против модульных домов, которые производятся по совершенно другим технологиям. Конгресс готов их легализовать, но при этом ограничить минимальную площадь modular homes. В случае легализации они останутся большими по площади и не смогут именоваться tiny homes.

Кстати, мини-дома, которые сегодня продаются на Amazon по цене $10 - $15 тысяч, но внешне выглядят на четверть миллиона долларов, скорее всего, никогда не станут законными. В лучшем случае Конгресс разрешит их возводить на частной собственности по соседству с уже существующими большими домами.

-Внедрение новых форм кредитования.

Конгресс признаёт, что классические 30-летние мортгиджи с фиксированной ставкой безнадёжно устарели. Месячные платежи получаются слишком большими, и в 44 из 50 штатов сегодня выгоднее брать жильё в аренду, чем покупать. Как результат, законопроект запускает новую программу государственной поддержки и увеличивает срок выплат за недвижимость до 40-50 лет.

Кстати, соперник Трампа на выборах 2024 года Камала Харрис планировала потратить на помощь в покупке жилья для среднего класса более $1 трлн. Действующий президент спускает деньги направо и налево, но никак не помогает работающим американцам решить жилищную проблему.

Главной изюминкой 21st Century ROAD to Housing Act является идея «ускоренного расширения Америки». Билль упрощает процесс создания новых городов и графств с целью строительства жилья.

Это здравая и многообещающая идея. Сегодня новое жильё строится преимущественно в закрытых комьюнити, которые облагают домовладельцев дополнительными поборами. Люди становятся заложниками внутренних правил и обязательств. Если вместо комьюнити в США начнётся строительство полноценных населённых пунктов, недвижимость станет дешевле, а жители  получат больше свободы.

Если 21st Century ROAD to Housing Act вступит в силу в этом году, жильё станет более доступным уже к 2030-2035 годам.

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Дом у самой границы

Плюсы и минусы покупки дома рядом с Мексикой