Покупать или арендовать?

Советы специалистов
№41 (494)

Собственный дом – с зеленым двориком, качелями, баскетбольной сеткой и верной собакой вроде симпатичного сенбернара Бетховена (героя одноименного фильма) – принято считать одной из главных составляющих американской мечты. Home, sweet home...До недавних пор покупка дома была так близка и возможна для большинства средних американцев, что из области грез перекочевала в область реальности, а из мечты превратилась в цель, причем не в далекую и труднодостижимую. Судя по кинофильмам и телесериалам, дома были у всех – от миллионеров до школьных учителей, фабричных рабочих и даже людей, временно потерявших работу. Жизнь в этом плане не отличалась от кино-и телепродукции, и русскоязычные иммигранты, приехав в Америку, осознавали, что стоит им немного освоиться и стать на ноги, как можно тут же начать думать о приобретении недвижимости, а потом и приобрести ее, и даже в весьма престижных районах больших городов.
Коренные американцы и иммигранты, при всех их разногласиях, становились единомышленниками, когда речь шла о жилье. Считалось, что купить дом или квартиру бесспорно лучше, чем их арендовать. Во-первых, ты вкладываешь средства в недвижимость, цена на которую растет из года в год, то есть делаешь весьма удачную (даже оптимальную!) инвестицию. Во-вторых, ты ежемесячно платишь за свою будущую собственность, а не отдаешь заработанные честным трудом деньги другому - будь то знакомый тебе владелец небольшого частного особняка или незнакомый и недосягаемый владелец многих «аппартмент-билдингов». В третьих, ты сам себе хозяин и не зависишь от прихотей лендлорда, который может выставить тебя только потому, что решил продать свой дом или даже потому, что ты ему в чем-то не угодил. В четвертых, ты переходишь из категории малоимущих арендаторов в уважаемую категорию состоятельных собственников. Но что самое главное - ты и твоя семья имеют свой уютный дом, который можно постоянно украшать, обновлять, расширять и превращать в «картинку», ни у кого не спрашивая позволения. Словом, home, sweet home...
И вдруг все это резко изменилось. Рекордный взлет цен на недвижимость расстроил планы многих американцев, в том числе русскоязычных иммигрантов, а возможность стать домовладельцем снова перекочевала из области реальности в область мечты, если не фантастики. Дома, которые недавно можно было купить за вполне досягаемые для семей из среднего класса суммы, доступны сейчас лишь миллионерам, а квартиры в престижных районах стоят больше, чем иные дома в районах менее престижных.
В таких обстоятельствах аренда квартиры или дома, рассматривавшаяся в недавнем прошлом как удел людей небогатых или удел богемы, предпочитающей не обременять себя собственностью, стала для многих американцев вполне привлекательным и разумным выходом из положения. Более того, некоторые, уже имеющие недвижимость, стали склоняться к мысли, что выгоднее ее продать и спокойно жить в арендованном доме или квартире, иметь возможность получать различные удовольствия, которые для домовладельцев являются непозволительной роскошью. Да, арендная плата в больших городах вроде Нью-Йорка, Вашингтона или Лос-Анджелеса тоже неуклонно ползет вверх, но не такими бешеными темпами, как цены на недвижимость, которые удваиваются и утраиваются. Поэтому, арендуя точно такой дом (или квартиру), какой вы продали, экономите внушительную сумму. Особенно сильна эта тенденция (из домовладельцев – в квартиросъемщики) в Калифорнии, где многие состоятельные люди продают свои роскошные особняки, предпочитая арендовать аналогичные.
Покупая дом или квартиру, вы «привязываете» к нему (к ней) десятки тысяч ежегодно зарабатываемых вами долларов, которые можно было бы тратить в свое удовольствие или инвестировать с большей безопасностью и с большей выгодой в течение следующего десятилетия. И хотя брокеры вам в этом никогда не признаются, покупая дом или квартиру, вы тоже выбрасываете немалые деньги на ветер (или кладете в чужие карманы). Например, вы регулярно платите налог на недвижимость. И выплачиваете проценты банку, который дал вам взаймы средства на приобретение этой недвижимости.
Судя по данным, приведенным недавно в газете «Нью-Йорк Таймс», владеть домом в наши дни и в наших больших городах действительно менее выгодно, чем арендовать квартиру или особняк. К примеру, покупая в пригородах Нью-Йорка типичный особняк с тремя спальнями (стоимостью 1 млн. долларов), вы ежемесячно платите за проживание в нем 3,720 долларов (в эту сумму входят «мортгидж», страховка, налог на недвижимость и траты на ремонт). Арендуя тот же особняк с тремя спальнями, вы ежемесячно платите лишь 1,815 долларов, то есть в два раза меньше.
Аналогичная картина в Лос-Анджелесе, Вашингтоне, Сан-Франциско, в менее крупных городах северо-восточных штатов, Калифорнии, Флориды. К примеру, в престижной калифорнийской Bay Area семья, покупающая дом за 1 млн. долларов, расходует 5,000 долларов в месяц за проживание в этом доме. Арендуя такой же дом, она расходует около 2,500 долларов в месяц, то есть, опять-таки, в два раза меньше. Если учесть, что семья не вносила «downpayment», то ее выигрыш становится еще более очевидным.
Приблизительно так же обстоит дело с квартирами. Так, в манхэттенском верхнем Ист-Сайде квартира с двумя спальнями (площадью в 1,000 кв. футов) стоит 1.1 млн. долларов, то есть – 6,000 долларов в месяц. Арендуя такую же квартиру, вы платите в месяц 3,700 долларов.
Журналисты «Нью-Йорк таймс» оспаривают и утверждение о бесспорной выгоде инвестирования средств в недвижимость. В недавнем прошлом, когда цены на недвижимость тихо и спокойно ползли вверх, покупка дома действительно была гораздо выгоднее, чем, к примеру, покупка акций. Но сейчас, увы, впереди на рынке недвижимости маячит спад, а то и обвал. И вы вряд ли окажетесь в выигрыше, если через пять-шесть лет решите продать купленный сегодня дом...
Бытует мнение, что покупка дома позволяет экономить средства, потому что выплачиваемые вами банку проценты на «мортгидж» списываются с налогов. На деле эти списания лишь уменьшают сумму, которую вы изначально одолжили у банка, а её вам не пришлось бы одалживать, если бы вы не покупали дом. Судя по статистическим данным Association of Realtors, американские семьи живут в одном и том же доме в среднем шесть лет. А набегающие за эти шесть лет проценты значительно увеличивают его изначальную стоимость даже после всех списаний с налогов. По подсчетам National City Corporation, проценты (после всех списаний) добавляют к “мортгиджу” приблизительно одну пятую его часть. Так, если ваш мортгижд за шесть лет составил 600,000 долларов, то набежавшие проценты добавили к этой сумме еще 120,000 долларов.
В Калифорнии и в северо-восточных штатах домовладельцы, имеющие возможность списывать с налогов большие суммы, вынуждены в результате платить альтернативный минимальный налог, который практически аннулирует многие списания. А домовладельцы, дающие в налоговых декларациях подробный отчет о своих расходах, в конечном итоге получают возможность списать с налогов не больше, чем все остальные американцы, в том числе арендаторы.
При всем при этом многие социологи считают, что людям, уже имеющим свои дома и квартиры, вряд ли стоит думать об их продаже, тем более что и продажа недвижимости сопровождается дополнительными расходами. К тому же, жизнь в собственном доме или в собственной квартире имеет преимущества психологического характера (чувства стабильности, независимости), которые выше всяких финансовых расчетов. Но тем, кто намерен переехать в другой город или штат и поэтому уже продает недвижимость, а также тем, кто еще не имеет дома и стоит перед выбором: покупать или арендовать – стоит серьезно подумать, прежде чем принять окончательное решение. Во всяком случае, арендаторы, которые жалуются и страдают от того, что выбрасывают деньги на ветер, должны осознавать, что с точки зрения экономии средств их выбор в нынешних условиях не менее, а, возможно, и более оправдан, чем выбор тех, кто решает приобрести недвижимость.
Некоторые социологи и психологи считают, что выбор, касающийся недвижимости, определяется, в конечном итоге, характером человека. А некоторые сайты даже пытаются облегчить людям задачу и «подсказать» им наиболее оптимальный для них путь. Ответив на ряд вопросов, предложенных этими сайтами, вы поймете, какую роль предпочитаете играть в нескончаемом «жилищном» спектакле: арендатора, домовладельца, владельца многих домов или потенциального торговца недвижимостью?
Среди вопросов есть такие: Что вы предпочитаете – решать проблемы и руководить людьми или не обременять себя дополнительными проблемами, кроме тех, что касаются семьи и работы? Нужна ли вам ваша собственность для того, чтобы жить в ней и наслаждаться этим или для того, чтобы инвестировать в нее средства? Способны ли вы взять на себя ответственность за поддержание вашей недвижимости в должном виде или вы предпочитаете, чтобы этим занимался кто-то другой? Собираетесь ли вы переезжать с места на место в ближайшее время или предпочитаете жить в одном месте? Хотите вы иметь один дом или несколько?
Мне кажется, что каждый из нас может сам для себя составить подобную анкету, учитывая свои планы, финансовые возможности, характер, стиль жизни и, конечно же, ситуацию на рынке. А заполнив ее, можно принять решение: покупать или арендовать. Хотя бы на ближайшие несколько лет.