Ежемесячная цена собственного дома

Ведущие аналитические компании на рынке недвижимости провели ряд интересных исследований на тему реальной стоимости содержания собственного дома в грядущем 2027 году. Как выяснилось, частный односемейный дом теперь обходится почти в $10,000 ежемесячно. Это примерно в 3.5 раза больше, чем 20 лет назад.

Математика расчёта проста и понятна: исследователи взяли для примера дом стоимостью $1 млн. (стандартная ныне цена для более-менее приличного дома в хорошем районе). Вычли из этой суммы первоначальный взнос в размере 20% (даунпеймент), а потом умножили остаток на текущую cтавку по мортгиджу в размере 7.4% годовых. Помимо мортгиджа, в стоимость обслуживания вошли все страховки, налоги, сборы, платежи в HOA, коммунальные услуги (вода, газ, электричество), базовые ремонтные работы. Как выяснилось, собственный дом «под ключ» стоит почти $10,000 в месяц или $120,000 в год.

Эта астрономическая сумма возникла не только по причине разрушительной экономической политики Трампа. Почти 70% муниципалитетов (преимущественно - в пригородах и сельской местности) за последние пять лет приняли законы, лишающие домовладельцев местных льгот и вынуждающих платить за дома чуть больше, чем другие жители. Проще говоря, на плечи новых домовладельцев порой сваливаются совершенно неожиданные расходы - вроде обслуживания местных школ, парков и общественных туалетов. Новые владельцы домов платят больше, чтобы облегчить финансовое бремя старожилам.

Так, 58-летний Винсент Т., купивший дом за $600 тысяч в пригороде Иллинойса, рассказал, что за первые 6 недель проживания в его почтовый ящик было брошено около 240 писем с уведомлениями о каких-либо платежах. Он долго не мог понять, какие платежи являются обязательными, какие - по желанию, какие - мошенническими.

Обратившись за помощью в товарищество жильцов (HOA), он быстро понял, что на него хотят взвалить чуть ли не все местные расходы.

«В конечном счёте мне пришлось нанять адвоката, который через три часа работы посоветовал мне продать дом, - вспоминает Винсент. - Он подсчитал, что если платить по всем присланным бумагам, то расходы вообще взлетят до $16 тысяч в месяц».

Сегодня на рынке недвижимости почти не осталось домов, содержание которых заранее просчитано чуть ли не до цента. В 1990-е годы, например, риэлторы часто указывали, какое количество денег должен заплатить покупатель помимо основной суммы и процентов по ипотеке (mortgage principal and interest). Сегодня дополнительные расходы часто оказываются «котом в мешке». Семья переезжает в тихий городок с низкой стоимостью недвижимости, а потом сталкивается с местным «гостеприимством» в виде бесконечного выжимания денег. Мортгидж и налог на имущество (propertytax) часто оказываются лишь частью будущих расходов.

Ещё хуже дела обстоят в сфере покупки квартир/кондо в билдингах. Мортгидж на апартамент не так страшен, как грядущие биллы от обслуживающей компании.

Так, в начале октября владельцы кондоминиума в Форт-Лаудердейл (Флорида) получили биллы до $320 тысяч за ремонт здания. Сам ремонт первоначально оценивался в $1.6 млн., но за несколько лет подорожал до $36 млн. Обслуживающая компания переложила расходы на собственников апартаментов.

Эта история кажется абсолютным безумием. Пострадавшие, естественно, планируют обратиться в суд. Проблема в том, что суд по таким кейсам обычно длится несколько лет и требует огромных адвокатских расходов. Итогом тяжбы часто становится банкротство виновника произошедшего. Иными словами, добиться справедливости очень сложно. Банкротство обслуживающей компании всё равно сильно ударяет по всем жильцам.

Подобных инцидентов во Флориде - множество. Американцы со всей страны понакупали квартир возле Атлантического океана и Мексиканского залива, но спокойно пожить не успели. Компании, осуществляющие майнтенанс (maintenance), начали терять деньги и погружаться в долги. Возросшие расходы они начинают массово перекладывать на жильцов, которые, естественно, возмущены всем происходящим.

Многие потенциальные покупатели недвижимости признаются, что боятся даже не 30-летних мортгиджей со ставкой 7.4% годовых, а новых законов и правил, которые будут приняты на уровне муниципалитета, графства, города, штата и т. п.

Ещё четверть века назад платёж по мортгиджу сильно не бил по кошельку владельцев недвижимости. Они нормально воспринимали повышения в 1%, 3% и даже 5%. Сегодня многие американцы живут по формуле «от зарплаты до зарплаты», и какой-нибудь новый сбор, который будет введён на 10-м году обладания 30-летним мортгиджем, может разрушить весь семейный бюджет. Только богатые люди с приличными суммами на сберегательных счетах могут позволить себе покупать недвижимость.

Многие аналитики считают, что в 2027 году рынок недвижимости США войдёт в кризис, который продлится 18-36 месяцев. Весной следующего года ожидается рекордное количество предложений о продаже домов и квартир. Таким образом, самое выгодное, что может сделать обладатель жилой недвижимости прямо сейчас - поскорее её продать. Чистый кеш за дом/квартиру лучше приберечь до лучших времён или инвестировать во что-то более перспективное, чем жильё.

Как верно заметил один из пользователей Reddit, «лучше купить акции космических компаний, потому что шансы на покорение Марса через 30 лет выше, чем выплата мортгиджа через эти же 30 лет».

Что касается Дональда Трампа, который тысячи раз называл себя «величайшим застройщиком», то следует признать очевидный факт: ни один предыдущий президент не создал действующим и будущим владельцам недвижимости такое количество проблем, как этот деятель.

Жилищный кризис ухудшается с каждым днём и затрагивает абсолютно всех: американцы победнее не могут заработать на аренду комнаты в Нью-Йорке, которая уже пробила сумму в $1,500 в месяц, а жители побогаче с ужасом представляют ежемесячные расходы в $10,000 за ипотечный дом.

Евгений Новицкий  

Ссылка по теме:

О будущем жилищного рынка Нью-Йорка

Почему Большое Яблоко останется самым дорогим городом на планете