Горячая линия

Здравствуйте, уважаемая редакция!

Я арендую 1BDR-квартиру в Квинсе на протяжении 17 лет. Недавно лендлорд прислал письмо, в котором говорится, что мой лиз не будет продлеваться на основании грядущего капитального ремонта (Major Renovations). Мол, работы затянутся почти на год, и мне придётся съехать. Скажите, пожалуйста, имеет ли лендлорд право поступать подобным образом? У меня нет денег и возможностей снять новую квартиру и перевезти туда всё накопленное имущество. Марк

Уважаемый Марк!

Согласно Жилищному кодексу города Нью-Йорк, лендлорд имеет три веские причины не продлевать договор аренды. Это неуплата арендной платы, незаконная деятельность (наркомания, проституция и т. п.), значительный ущерб имуществу (например, перепланировка без разрешения).

Чуть реже для не продления договора используются нарушения второстепенных условий лиза (violating other lease clauses). К ним относятся, например, чрезмерный шум и незаконное содержание домашних животных. В каждом случае лендлорд должен чётко обосновать причину не продления или досрочного расторжения лиза.

Арендатор имеет право оспорить это решение через Жилищный суд (Housing Court).

Что касается капитальных ремонтов (Major Renovations), то здесь необходимо обратить внимание на одну важную деталь. Департамент билдингов Нью-Йорка (NYCDOB) крайне редко выдаёт разрешения на подобные работы, если речь идёт о жилых многоквартирных билдингах.

Средний возраст здания в пяти боро - более 120 лет. Многие здания нуждаются в капитальном ремонте, но признаются пригодными для проживания. Если бы лендлорды имели право проводить капитальные ремонты хотя бы раз в 25-30 лет, то они бы получили возможность «обновлять» состав всех жильцов-арендаторов и навязывать новым квартирантам апартаменты по более высоким ценам.

Более того, под это «выселение» попали бы многие жильцы льготных квартир (около миллиона апартаментов в пяти боро).

Таким образом, именно по причине вынужденного прерывания/не продления договоров аренды NYCDOB крайне редко одобряет капитальные ремонты. Как правило, Major Renovations одобряются только в зданиях, где произошло чрезвычайное событие - пожар, взрыв газа, наводнение и т. п.

В вашем случае необходимо выяснить, действительно ли анонсированный ремонт является капитальным и требующим выселения всех жильцов в зоне ремонтных работ. Для этого вам необходимо связаться с NYCDOB или нанять специализированного адвоката. Не исключено, что лендлорд вводит вас в заблуждение именно с целью освобождения квартиры и сдачи её в аренду по более выгодной цене.

Также стоит отметить, что в последние годы лендлорды Нью-Йорка часто включают в лизы пункт Early Termination Clause, который позволяет им не продлевать договор аренды без веской причины. Этот пункт звучит устрашающе, однако многим арендаторам удаётся его оспорить в Жилищном суде.