Почему меньше значит лучше
Ведущие интернет-ресурсы по торговле недвижимостью и строительные компании отмечают необычную тенденцию, которая стремительно набирает обороты: жители США начали массово уменьшать площадь своего жилья (downsizing) посредством переезда или капитального ремонта.
Происходящее является полной противоположностью тенденции, которая была отмечена ровно 100 лет назад - в 1925 году. Тогда американцы массово расширяли жильё и дополнительное пространство в домах/квартирах. Рядовая семья покупала дом с пятью спальнями не по причине острой нужды, а потому что дом с двумя или тремя спальнями стоил всего на 2%-3% дешевле. В билдингах Нью-Йорка разница в цене между студией и 2BDR порой не превышала 8%-12%. Грубо говоря, в сфере недвижимости действовал почти тот же принцип, что и в сфере ритейла - Buy one get one free.
В 2025 году американцам стало дорого не только покупать большое жильё, но и проживать в нём. По крайней мере 1.4 млн. пожилых одиночек или пар, живущих в собственных домах с давным-давно погашенной ипотекой, подумывают о даунсайзинге. В разгар экономического кризиса они столкнулись с высокими платежами за коммунальные услуги, налогами на недвижимость (property tax) и необходимостью регулярных ремонтных работ. Более того, большой дом нужно постоянно убирать и даже непродолжительный период «застоя» может привести к появлению плесени, муравьёв и т. п.
Так, 85-летний Альфред Д., житель Орегона, остался один в большом семейном доме с девятью спальнями. Он получает пенсию в размере $3,100 в месяц и почти 60% тратит на уход (maintenance) за недвижимостью.
«Я прожил в этом доме всю жизнь и пережил большинство своих родственников, - рассказывает Альфред. - Я мечтаю умереть в стенах этой семейной реликвии, но расходы съедают почти все мои деньги. В прошлом году мне пришлось 11 раз залатывать дыры в крыше. В самой дальней кладовке завелись крысы. Электропроводка даёт сбои. Честно признаюсь, я чувствую себя привидением в каком-то огромном старинном замке…».
Миллионы американцев оказались в положении Альфреда. Большая жилплощадь доставляет множество хлопот, а высокая инфляция привела к тому, что рядовой представитель среднего класса в США больше не может содержать дом с минимум тремя спальнями. Богатые же, напротив, охотно платят хаускипперам, работникам по уходу за ландшафтом и лучшим ремонтникам.
Ещё одна причина спроса на даунсайзинг среди пожилых американцев - проблемы со здоровьем. Доктора всё чаще рекомендуют пенсионерам из южных штатов переезжать из-за «некомфортной» обстановки в небольшое, но уютное жилище. Типичные проблемы - пыль, плесень, гниющие доски, щели в стенах (сквозняки) и невозможность установить качественную систему вентиляции (кондиционирования).
Самыми большими любителями даунсайзинга являются даже не пенсионеры, а зумеры (28-летние и младше), которые почти сразу продают доставшееся по наследству большое жильё. Как верно заметил один пользователь Reddit, «зумеры не станут жить в доме или квартире, которые не смогут в одиночку пропылесосить максимум за 10 минут».
Зумеры любят минимализм. Они покупают в жилище только самые необходимые вещи и порой не загружают коробками даже маленькие кладовки. Почти 80% зумеров мечтают жить в мини-домах (tiny houses), однако федеральные и штатные законы пока не позволяют свободно строить, покупать и продавать данный вид жилья. Считается, что tiny houses быстро обвалят рынок классической американской недвижимости.
Популярность даунсайзинга привела к тому, что большие дома в США продаются крайне медленно. Спрос значительно ниже предложения. Маленькие же объекты недвижимости разлетаются, как горячие пирожки, хотя и стоят почти на 150% дороже, чем в 2015 году.
Купить домик с одной или двумя спальнями и небольшим бэк-ярдом, чтобы платить минимальные деньги за все вида страхования, крайне трудно. На побережье Нью-Джерси, например, «домишки», состоящие из одной комнаты (размер как у рядовой студии в билдинге Бруклина) стоят уже по $700-$900 тысяч.
Более того, строительные компании начали предлагать услуги по даунсайзингу больших домов. Опытные строители попросту «обрезают» часть большого дома, чтобы сократить жилое пространство.
Эта услуга стоит дорого и требует бюрократической волокиты в различных инстанциях, однако текущие тенденции показывают, что в ближайшие годы она будет только дешеветь. Снести часть недвижимости выгоднее, чем за ней ухаживать.
В целом, популярность даунсайзинга показывает, что без «революции» на жилищном рынке США не обойтись. Конгресс должен легализовать мини-дома и технологии сборных модулей.
Сегодня в интернет-магазине Amazon можно купить великолепный tiny house из качественных современных материалов всего за $15,000. Внешне и внутренне подобная недвижимость выглядит на миллионы долларов. Проблема в том, что её некуда «поставить» после покупки. Законы США запрещают данный вид недвижимости, и только в редких исключениях владельцы классических домов могут поставить на собственных бэк-ярдах мини-дома.
Существует теория, что именно склонность американцев к даунсайзингу обвалит рынок недвижимости по сценарию 2007-2008 годов. У людей не хватит денег на покупку и содержание больших домов, а стоимость аренды квартир в конечном счёте станет значительно ниже, чем выплаты по мортгиджу.
Сами домовладельцы, наконец, поймут, что жить в «собственном» (принадлежащем банку) доме - бесперспективно. Даже если экономика пойдёт вверх, тенденция к даунсайзингу всё равно обвалит стоимость классических больших домов.
В заключение хочу сказать, что за четыре месяца в Белом доме президент Трамп не выдвинул ни одной инициативы для борьбы с жилищным кризисом. Конгресс также закрыл глаза на высокие цены, заоблачную ставку по мортгиджу и жуткие прогнозы по foreclosure (массовая потеря права выкупа домов). Во время первого президентского срока Трамп лоббировал только одно изменение в жилищной сфере - снижение налогов на самые дорогие объекты недвижимости (от $10 млн.).
Максим Бондарь
Ссылка по теме:
Будущее - за сборными мини-домами
