Страховое цунами

Бюджетный комитет Сената (U.S. Senate Budget Committee - SBC) опубликовал доклад о положении дел в сфере страхования недвижимости. Эксперты отмечают, что в ближайшие 5-7 лет домовладельцев по всей стране ждут крайне тяжёлые времена. Худший сценарий предполагает подорожание страховки (home insurance) в несколько раз и отказ в оформлении иншуренса для сотен тысяч домовладельцев. Аналитики SBC окрестили происходящее «страховым цунами».

Фундаментальная проблема заключается в том, что изменение климата происходит гораздо быстрее, чем ожидалось. В США не осталось ни одного безопасного региона, а количество наводнений, пожаров, ураганов, оползней, землетрясений и других явлений бьёт исторические рекорды. Так, в служебных картах Управления чрезвычайными ситуациями (FEMA) от 1986 года только 4.4% домов находились в зонах повышенной опасности и могли исчезнуть в результате природных стихий. Сегодня  - более 55.9% домов. FEMA обновляет карты каждые 6-8 месяцев и постоянно меняет прогнозы в худшую сторону.

Ещё одна проблема заключается в резком увеличении человеческого фактора в ситуациях с уничтожением домов. Иншуренсные компании усилили зависимость стоимости страховки от криминальной ситуации в конкретных районах, городах, графствах и т. п. Чем больше неадекватных, психически больных и агрессивных людей в регионе, тем выше шансы, что дома пострадают.

Яркий пример - недавние пожары в Калифорнии. Реальные причины произошедшего ещё уточняются, но есть все основания полагать, что леса подожгли фентаниловые наркоманы. От таких людей можно ожидать, чего угодно. Теперь это понимают и страховые компании.

Зимой 2025 года на рынке страхования недвижимости возникли три серьёзные проблемы.

Первая - отказ в продаже иншуренса.

Ещё несколько лет назад подобное казалось невозможным, так как страховые агенты боролись за каждого клиента. Стоило семье переехать в новый дом, как в первый же день она доставала из почтового ящика пачку рекламных листовок с предложением «самой выгодной и самой дешёвой страховки».

Так, покупатели домов в Бока Ратон (Флорида) столкнулись с массовыми отказами в страховании недвижимости. Один покупатель Single-family home рассказал, что ему пришлось сделать более 30 телефонных звонков, чтобы договориться о встрече со страховым агентом. В итоге годовой иншуренс обошёлся ему в $13,000 за дом стоимостью чуть более $500,000. Это почти в пять раз больше, чем десятилетие назад.

В целом, средняя стоимость annual premium home insurance в Солнечном штате сегодня составляет $6,642 в год. Эксперты предсказывают трёхкратный рост стоимости в течение ближайших 10-15 лет.

Согласно данным Consumer Federation of America, в настоящее время рекордное количество домовладельцев - 6.1 млн. (7.4%) - не имеют страховки. Это означает, что в случае исчезновения дома они окажутся без денег и какой-либо поддержки. Ни в одном штате не существует эффективной программы помощи незастрахованным домовладельцам.

Вторая проблема - внезапное изменение стоимости страховки.

Традиционно иншуренсные компании пересматривали свои цены (в сторону повышения, естественно) один раз в год. Сегодня они массово рассылают письма с предупреждением о возросших факторах риска (risk factors).

Так, в Луизиане стоимость рядового иншуренса в феврале 2025 года взлетела до невиданных $5,000 в год по причине резко подорожавшего нового строительства. Десятки жителей подали в суд на страховые компании и проиграли. Оказалось, что construction costs - законная причина для подорожания иншуренса.

Проблема номер три - проблемы с восстановлением жилья.

Раньше пострадавшие семьи могли запросто отстроить новый дом, который получался красивее и даже больше предыдущего. Теперь страховщики активно включают в свои расчёты возраст и состояние дома.

От этой практики уже пострадали тысячи жителей юго-востока, понёсшие в прошлом году убытки от ураганов и наводнений.

Например, стихия сносит дом 1924 года постройки. Теоретически, жильцы должны получить возможность отстроить новый дом. Страховщик, однако, поднимает вопрос о том, что пострадавшим полагается равноценное, а не новое жильё. Споры и разбирательства, как правило, приводят к снижению суммы компенсации.

Президент Трамп лишь усилил хаос на рынке страхования жилья. Во-первых, стоимость строительных и ремонтных работ резко выросла на фоне массовых депортаций (как минимум 40% работников в сфере construction - незадокументированные иммигранты) и в ожидании тарифной войны со всем миром.

Во-вторых, президент отстаивает интересы больших корпораций и большинство боссов (CEO) крупнейших иншуренсных компаний - «давних друзей Трампа».

В-третьих, Трамп выступает категорически против «уравниловки цен на страховки». На практике это означает, что одни домовладельцы будут платить за иншуренс очень большие деньги, а другим просто дадут возможность не покупать этот самый иншуренс. В случае разыгравшейся стихии застрахованные восстановят дома, а жившие без страховки перейдут в категорию бездомных. Всё просто и по-рыночному «честно».

В целом, рынок недвижимости США входит в стадию, которую эксперты описывают как «полная неизвестность». К перечисленным проблемам также добавляется проблема массового отказа зумеров от покупки недвижимости, падающий спрос на большие дома (3BDR+), усиление миграции из сельской местности (rural), а также кризис закрытых комьюнити и зум-таунов (из-за нехватки денег и высоких сборов за обслуживание люди теряют права выкупа). Ещё одной проблемой является Трамп, чья биография застройщика состоит из пяти позорных банкротств.

Вадим Дымарский 

Ссылка по теме:

Будущее - за сборными мини-домами

Как купить отличный дом за $40 тысяч