В Нью-Джерси - битва федерального масштаба

Свыше 20 городов (муниципалитетов) Нью-Джерси подали судебный иск против властей штата (в лице губернатора Фила Мерфи) с требованием отменить закон о смягчении правил зонирования (билль S50/A4). Грядущая тяжба обещает стать самой масштабной в истории штата Нью-Джерси и послужить примером для других регионов, ищущих способы борьбы с беспрецедентным жилищным кризисом (сверхвысокие цены на аренду, квартиры и дома).

Предыстория S50/A4 такова.

С 2020 года рынок недвижимости Нью-Джерси является самым привлекательным в стране. Цены на дома в пригородах резко выросли дважды.

Первый раз - когда жители города Нью-Йорк массово «сбежали» в ближний Нью-Джерси от пандемии Covid-19.

Второй раз - когда ньюйоркцы также массово вернулись в Большое Яблоко. Ценность частных домов в пригородах (suburban), расположенных в 30-40 минутах от Манхэттена, стала мечтой десятков тысяч жителей шумного и дорогого мегаполиса. 

Также сказался высокий уровень жизни в Нью-Джерси.

Садовый штат обогнал соседний Нью-Йорк, а также Пенсильванию и Коннектикут по многим показателям. Побережье Нью-Джерси установило абсолютный рекорд по ценам на летний отдых на всём северо-востоке США - до $800 в сутки за комнату в 2-звёздочном мотеле с туалетом на этаже (Асбери-Парк, Оушен-Гроув и т. п.).

Далеко не все домовладельцы Нью-Джерси обрадовались росту цен на недвижимость, так как вместе с ценами на дома выросли и налоги. Мерфи быстро понял, что замедлить рост цен может только масштабное строительство.

Свободных территорий по соседству с Нью-Йорком, однако, в Нью-Джерси не так много, а городки (townships) и графства (counties) имеют невероятно жесткие законы о резонинге. Некоторые муниципалитеты даже запрещают ставить туристические палатки на частной земле. То есть человек имеет собственный дом с бэк-ярдом, но не может допустить, чтобы кто-то переночевал на этом бэк-ярде (даже если частный дворик закрыт от посторонних глаз) в палатке или даже спальном мешке.

Так, весной 2024 года появился билль S50/A4, позволяющий домовладельцам возводить на своей территории небольшие постройки. Например, мини-дома, которые сегодня продаются по $20 тысяч в интернет-магазинах вроде Amazon и Walmart.

Во время презентации законопроекта Мерфи рассказывал, что в такой мини-домик владельцы дома могут поселить подростка или дальнего родственника, приехавшего погостить. Мол, в расширении жилплощади нет ничего плохого, так как приусадебные участки в пригородах Нью-Джерси гигантские (по сравнению с домами в Большом Яблоке), а концентрация населения - низкая.

На протяжении всего лета федеральные СМИ писали, что подписанный Мерфи закон S50/A4 станет примером для всей страны, а сам губернатор войдёт в историю как первый глава штата, модернизировавший законодательство под мини-дома (tiny houses).

Не прошло и полугода, однако, как два десятка населённых пунктов выкатили Мерфи судебный иск против любых изменений в правилах зонирования и создали движение Местные лидеры за ответственное планирование (Local Leaders for Responsible Planning - LLRP). Основное требование - отменить все новые требования/стандарты и позволить городам самостоятельно решать все вопросы, связанные с зонированием.

Истцы ссылаются на несколько исторических решений Верховного суда (SCOTUS), который всегда стоял на страже интересов землевладельцев и домовладельцев. Активисты LLRP заявили, что в случае необходимости вновь дойдут до SCOTUS и добьются полного запрета на любые решения о резонинге на штатном уровне.

Истцы настроены очень серьёзно, и некоторые консервативные регионы (в частности, Вайкофф, Уортон, Мендхэм, Ораделл и Клостер) намерены ужесточить даже те правила, которые существовали до принятия S50/A4. Они хотят, чтобы в существующих городах не появлялось ни одного лишнего квадратного фута жилья. Даже, если гипотетически представить, что какой-нибудь дом сгорит до основания или разрушится в результате локального торнадо, его владельцы не смогут построить дом с большей площадью.

Мощный иск против S50/A4 (Мерфи) и сильная юридическая аргументация со стороны LLRP похоронили все надежды на то, что в ближайшие годы на северо-востоке США будут приняты законы о легализации тех же мини-домов. Домовладельцы Нью-Джерси настроены на борьбу с любыми проявлениями урбанизации. Даже если средняя стоимость дома в пригородах Нью-Джерси подскочит до $2 - $3 млн., а ежегодный средний налог на имущество (property tax) - до $30 тысяч (вместо сегодняшних $10 тысяч), люди не готовы к компромиссам в виде расширения жилплощади в своём городе/графстве.

Независимые эксперты подсчитали: если в обсуждение S50/A4 вмешается SCOTUS, рассмотрение иска может занять 6-8 лет.

Более того, 4 ноября 2025 года в Нью-Джерси состоятся очередные губернаторские выборы. Мерфи не сможет принимать в них участие из-за ограниченного лимита на сроки (не более двух раз по четыре года). Избиратели могут проголосовать за какого-нибудь республиканца, который теоретически сможет без судебного решения отменить S50/A4 и любые другие законы о пересмотре правил резонинга на штатном уровне. 

Таким образом, в плане отношения к жилищному фонду Нью-Джерси скоро станет полной противоположностью Нью-Йорку, где губернатор Хокул и мэр Адамс делают всё возможное для массовой застройки: на месте частных домов появляются кондоминиумы, новые билдинги состоят из студий и 1BDR небольшого размера. Цены на жильё в Большом Яблоке и всём Имперском штате не снижаются, так как Хокул/Адамс продолжают строить «доступное жильё» (affordable housing). Льготные квартиры получают единицы из миллионов нуждающихся, а стоимость их строительства и обслуживания всё равно закладывается в рыночные цены.

Вывод из всего сказанного неутешительный: жилищный кризис в Нью-Джерси и Нью-Йорке продолжит усиливаться.

Цены будут расти и благодаря консерваторам, которые хотят жить в огромных домах с огромными лужайками, и благодаря леворадикалам, предпочитающим раздавать дорогое жильё как льготное (affordable housing).

Вместе с тем жилищный рынок Нью-Джерси, похоже, превращается в самую выгодную инвестицию на северо-востоке. Существует большая вероятность, что дом за $1 млн. в пригородах Садового штата очень скоро вырастет до $3 или даже $5 млн.

Максим Бондарь

Ссылка по теме:

Нью-Джерси становится столицей искусственного интеллекта

О любопытной тенденции