Перестройка по-американски

44 американских штата и округ Колумбия в настоящее время работают над законами, которые кардинально изменят правила зонирования (zoning). Главная причина происходящего - катастрофическая нехватка жилья, что сказывается на его дороговизне (аренда/покупка). Если сравнить среднюю заработную плату, расходы на жильё и инфляцию, то получится, что в 2024 году жители США платят за аренду/ипотеку больше, чем когда-либо в американской истории.

В марте, напомним, президент Байден представил черновую версию федерального жилищного плана, который включает две существенные налоговые льготы для застройщиков и покупателей домов/квартир. Этот билль будет дорабатываться как минимум до осени, однако его главная цель - снизить расходы на жильё на 12% - 16%.

Что касается отдельных штатов, то здесь далеко вперёд ушёл Нью-Джерси, который принял свод законов для ускоренного строительства 200 тысяч единиц жилья в течение ближайшего десятилетия. Автором этой инициативы выступил Фил Мерфи, который не скрывал своего желания сделать Садовый штат лучшим регионом для переезда на всём северо-востоке Соединённых Штатов.

Логика Мерфи проста: чем больше людей покупают недвижимость в Нью-Джерси, тем выше сумма отчислений в виде налогов (property tax). Чем больше денег в бюджете - тем легче реализовать программы для повышения качества жизни.

Нью-Джерси, напомним, и без того является одним из лучших штатов для проживания в США. Сегодня он почти по всем показателям обгоняет соседний Нью-Йорк.

План Мерфи стимулирует строительство жилья вблизи остановок общественного транспорта (железная дорога, метро, автобусы), упрощает реконструкцию коммерческой недвижимости (шопинг-моллы, офисы, склады и т. п.) в жилую (апартаменты, гостиницы), помогает людям с небольшим доходом купить собственное жильё на льготных условиях.

Также Мерфи открыл путь к давней мечте многих домовладельцев - строительству небольших домиков площадью 150 - 500 квадратных футов на бэк-ярдах. Уже совсем скоро жители Нью-Джерси смогут заказать модульный дом (в интернет-магазине Amazon они продаются по $10-$12 тысяч) и расширить жилую площадь. Мини-дом можно будет сдать в аренду и стабильно на этом зарабатывать или поселить в него кого-нибудь из родственников (например, ребёнка-тинейджера).

Жилищный план Мерфи пришёлся по душе даже республиканцам, так как массовая застройка не будет вестись в городках, представляющих собой «одноэтажную Америку». Один из самых больших страхов каждого консервативного «слона» - купить дом с большим участком земли, а через несколько лет с ужасом узнать, что напротив него будет строиться огромный билдинг. Мерфи всесторонне защитил интересы и права домовладельцев из пригородов (suburban), богачей и представителей среднего класса.

В целом, большинство регионов США хотят внести в законы о зонировании четыре инициативы.

Первая - легализация и стандартизация маленьких частных домов (tiny homes).

Опыт последних лет показал, что домик размером со студию в билдинге Нью-Йорка можно построить примерно за $40 - $50 тысяч. Этот дом ничем не будет отличаться от полноценного дома, за исключением площади и сверх маленького бэк-ярда или вообще без него.

Tiny Homes полностью соответствуют духу времени. Сегодня около 65% взрослых американцев живут в одиночестве. Им гораздо выгоднее купить маленький домик, чем снимать квартиру в билдинге или частном доме.

Вторая инициатива - маленькие квартиры.

Речь идёт о высотных домах, где будут исключительно студии, а на этажах будут располагаться до 40-50 квартир. Такие билдинги крайне невыгодно строить в больших городах. Во времена правления мэра (2002-2013) Майкла Блумберга в Нью-Йорке провалилось сразу несколько подобных программ. В сельской местности и в пригородах, однако, такие дома могут приносить застройщиками неплохие деньги. Главное - оборудовать всю необходимую инфраструктуру (дороги, парковки, лифты и т. п.).

Сегодня в нескольких штатах Среднего Запада есть билдинги с исключительно крохотными квартирами. У самих покупателей жилья есть только одна претензия: лендлорд/менеджмент требует, чтобы в квартире жил только один человек. Перенаселённость чревата нагрузкой на инфраструктуру (водопроводы, канализация, лифты, уборка мусора, чистка подъездов и этажей).

Третья инициатива - развитие парков с домами на колёсах.

Развитие электрического транспорта навсегда изменит облик трейлерных городков. Жизнь в этих комьюнити станет дешевле и комфортнее.

В настоящее время в трейлерах живут 20 млн. американцев. Лучший способ расширить знания по этой теме - посмотреть фильм Nomadland (2020) с Фрэнсис Макдорманд в главной роли.

В США запущено несколько стартапов, целью которых является повышение престижа трейлерных городков с помощью технологий (в первую очередь - за счёт электрических двигателей и генераторов). Уже совсем скоро городки из ржавых домов на колёсах могут превратиться в люкс-комьюнити, куда захотят переехать многие.

Четвёртая инициатива - легализация модульных домов.

Она обозначает отказ от традиционного строительства, технология которого не менялась кардинальным образом уже несколько столетий. Дома будут собираться в огромных ангарах по всему миру, а потом доставляться по адресу проживания и собираться так же легко, как детали конструктора Lego.

Модульные дома не только дешёвые и качественные. Они являются своего рода «трансформерами». В любой момент домовладелец может «присоединить» второй этаж, дополнительную спальню, веранду, мансарду и т. п.

Если все законы о зонировании в США будут приняты в том виде, который предлагают их лоббисты (застройщики, владельцы земельных участков, производители материалов и т. п.), количество населённых пунктов может увеличиться более чем вдвое в ближайшие 40-60 лет. Уже существующие города вряд ли сильно изменятся по своему внешнему виду и численности жителей, однако новых населённых пунктов появится много. Сегодня более 84% территорий США считаются неосвоенными, дикими и нежилыми.

Евгений Новицкий 

Ссылка по теме:

Будущее - за сборными мини-домам

Интересные факты о новом виде жилья