Горячая линия

Здравствуйте, уважаемая редакция!

Мы с женой хотим купить дом, но у нас очень плохой кредитный рейтинг (622 и 625 баллов). Так получилось, что за последние пять лет мы сначала ушли в большие долги, а потом решили все финансовые проблемы и поднакопили приличную сумму денег наличными. Реально ли нам купить дом с даунпейментом 15%-20%?

Петр

Уважаемый Петр!

В настоящее время купить недвижимость в США может совершенно любой человек, включая недавних банкротов. Проблема заключается в процентной ставке по ипотеке (Mortgage APR). Чем ниже ваш credit score - тем выше месячный платёж.

По итогам прошедшей зимы банки давали кредиты на покупку дома под 6.636% годовых покупателям с идеальным рейтингом (760-850) и под 8.225% годовых - людям с плохим credit score (620-639). Все три кредитных агентства считают отметку в 620 баллов худшим показателем. Тем не менее, в реальности рейтинг может упасть даже до 300 баллов, но большинство кредиторов всё равно будут его рассматривать как 620 баллов.

Разница в платежах между покупателем дома с идеальным credit score и очень плохим credit score - более чем ощутимая. В среднем, человек с рейтингом 620 баллов будет платить на $400 в месяц больше, чем человек с рейтингом 850 баллов. Если сложить 360 месячных платежей в 30-летнем ипотечном кредите, то разница составит $144 тысячи. То есть плохой credit score является худшим показателем для покупки недвижимости. Он гораздо хуже, чем небольшой доход, низкий даунпеймент (включая нулевой), отметки о просроченных платежах в кредитной истории и т. п. Для банков люди с низким credit score автоматически попадают в категорию неблагонадёжных.

Хорошая новость заключается в том, что кредитный рейтинг очень легко поднять с плохого до идеального. Иногда этот процесс занимает всего 6-8 месяцев. Главное - закрыть все долги по кредитным картам и займам (или хотя бы сделать так, чтобы их общая сумма не превышала 10% от лимита, то есть общей суммы предоставляемых кредитов). Кредитные агентства Experian, TransUnion и Equifax сразу же поймут, что вы поправили своё финансовое положение, накрутят ваш FICO Score (особый вид кредитного рейтинга, который используется для выдачи ипотечных кредитов) и передадут эту информацию банкам. Банки определят вашу процентную ставку, руководствуясь credit score и другими факторами.

Эксперты настоятельно не рекомендуют покупать дом с плохой кредитной историей. Если вы по какой-либо причине не можете поднять ваш credit score, то хотя бы накопите максимально возможный даунпеймент (в идеале – не менее 40%). В таком случае вы также потеряете деньги на высокой процентной ставке, однако сумма уже не будет такой большой.