Аренда в Нью-Йорке: интересные факты

По данным технологической компании StreetEasy, стоимость аренды жилья в пяти боро города Нью-Йорк выросла в уходящем году на 9.3%. Шокирующий показатель оказался значительно меньше прошлогоднего (+28%), однако разочаровал многих экспертов в сфере недвижимости. Теперь они предсказывают дальнейший рост арендной платы. Скорее всего, к концу 2024 года стоимость рядовой 1BDR в Большом Яблоке всё-таки перевалит за $6,000 в месяц.

Вот лишь несколько интересных тенденций, которые сегодня прослеживаются в сфере аренды жилья:

-Самыми дорогими районами города остаются Трайбека, Дамбо, Флэтрон, Сохо, Бэттери-Парк, Челси, Мидвуд и Гринвич-Виллидж.

Здесь стоимость самого обыкновенного апартамента варьируется в районе $5 - $8 тысяч в месяц. Спрос наблюдается как со стороны творческой богемы, так и со стороны специалистов хай-тековых компаний.

Любопытно, что за последние полстолетия застройщикам так и не удалось создать районы, которые по привлекательности могли бы конкурировать с манхэттенскими культовыми местечками. Хадсон-Ярд, Кони-Айленд и многие другие потенциально лучшие районы для жизни не стали популярными.

-Средняя цена частного дома в Нью-Йорке перевалила за $1.1 млн.

Это не рекордный показатель, а повторение ценника 2017 года. Высокая цена рядового односемейного дома объясняется только одним фактором:- в будущем его можно снести, а на земельном участке построить кондо.

Как правило, застройщики скупают самые старые дома в перспективных районах. Это позволяет сэкономить до $200 - $300 тысяч на строительстве кондо. К владельцам старых домов регулярно поступают предложения о продаже. Таким образом, кондо появляются в городе хаотически. Новые дома выкупаются под застройку крайне редко, что свидетельствует о довольно низком спросе на квартиры в кондо. Тем не менее, город медленно растёт по вертикали. Эпоха горизонтальной застройки почти завершена.

-Доступное жильё становится недоступным.

Такой вывод довольно легко сделать по жарким дискуссиям на интернет-форумах, где самая ненавидимая городская жилищная структура NYCHA критикуется всеми, кому не лень.

С одной стороны, в пяти боро насчитывается более миллиона единиц льготного жилья. Аренда некоторых апартаментов не превышает $100 в месяц. По документам на них могут претендовать пенсионеры, малоимущие, люди с ограниченными способностями, победители жилищных лотерей и т. п.

С другой стороны, в очереди на льготное жильё сегодня стоит не менее 300 тысяч человек. Скорее всего, реальная цифра ожидающих давно перевалила за 500-700 тысяч. NYCHA крайне редко обновляет свои официальные данные, а коммуникация с ведомством максимально затруднена.

Люди, получившие льготные квартиры в 2023 году, в один голос жалуются на их месторасположение. Апартаменты находятся в отдалённых криминогенных районах, в билдингах часто нет лифта, общественный транспорт слишком далеко и т. п.

Другой проблемой являются лендлорды, которые в период моратория на выселение потеряли много денег и теперь пытаются компенсировать ущерб с помощью сдачи всего имеющегося жилья по максимально возможной цене. Интернет утопает в историях, когда в государственной 1BDR три десятилетия жила бабушка, платившая по $50 в месяц, а потом она умерла, и лендлорд, наконец, сдал квартиру за $8,000 в месяц.

О коррупции в сфере льготных квартир складываются легенды. Раньше главными взяточниками считались сотрудники NYCHA, теперь - сотрудники жилищных менеджментов/лендлорды. Взятки исчисляются огромными суммами в $10, $20, $30 тысяч и это явление искоренить невозможно.

-Спрос на аренду комфортного дорогого жилья растёт.

Это парадоксальный показатель. Каждый, кто проживает в билдингах Нью-Йорка, наверняка заметил, как обслуживающие компании стали активно ремонтировать и улучшать инфраструктуру. На месте линолеума в подъездах появляется ковровое покрытие. На газонах - опреснители. Меняются двери, лифты, замки, системы освещения и т. п. 

Все эти работы совершаются с одной целью - поднять стоимость новых квартир и уже сданных в аренду (в процессе продления лиза). Сдать старую квартиру в разваливающемся билдинге сегодня сложнее, чем новую квартиру в хорошем билдинге, и дешевизна первого апартамента не играет значения. Постоянные жители Нью-Йорка и переезжающие в Нью-Йорк хотят жить в хороших условиях. Если у них нет денег на 1BDR, они снимают студию, а если нет денег на студию - комнату. Такая логика прослеживается в действиях большинства арендаторов.

-Аренда жилья и стоимость жизни будут расти в цене быстрее, чем зарплаты.

Это один из самых неутешительных выводов. Большое Яблоко сегодня можно назвать «инфляционной столицей Америки». Для поддержания более-менее стабильного уровня жизни зарплата должна постоянно расти. Деньги необходимы не только на аренду, но и на шопинг, оплату налогов и сервисов, проезд в общественном транспорте и т. п.

В Нью-Йорке по-прежнему остаётся много возможностей для развития и заработка, однако город стал крайне плохим в плане накопления. Раньше иммигранты снимали квартиру, работали и копили на даунпеймент для покупки дома. Теперь они работают и тратят 100% дохода. Многие быстро утопают в долгах. Подобная «формула жизни» вряд ли изменится в ближайшее время.

В целом, Нью-Йорк переживает такой же глубокий и пока бесперспективный жилищный кризис, как и вся остальная часть Соединённых Штатов. Платежи за аренду и ипотеку остаются главной графой расходов рядового домохозяйства (household). Тем не менее, сотни миллионов людей по всему миру мечтают жить именно в Нью-Йорке. Этот город остаётся символом свободы, прогресса и успеха. Следовательно, ко всем сложностям стоит относиться с улыбкой. Тот факт, что вы живёте именно в Нью-Йорке, уже можно назвать большим жизненным достижением.

Максим Бондарь