Начинайте копить деньги!

По крайней мере 16 американских штатов собираются в 2024 году изменить законодательство в целях массового строительства мини-домов (tiny homes). Эти объекты недвижимости в обозримом будущем изменят всю жилищную инфраструктуру Америки и вернут представителям среднего класса утраченную возможность покупать собственные дома.

Мини-дом, напомним, представляет собой крохотный домик площадью 200-300 квадратных футов (размер рядовой студии в Нью-Йорке). Он занимает минимум земли и требует небольшого количества материалов. Большая часть расходов при строительстве такой недвижимости уходит на подключение водопровода, канализации, электричества, а также строительство дороги (если речь идёт о комьюнити, которая возводится с нуля).

Ещё в начале 2023 года считалось, что мини-дома будут расширять одноэтажную Америку. Появятся новые города, графства и комьюнити. Сейчас, однако, эксперты в жилищной сфере работают над другой концепцией. Они хотят строить мини-дома на земле, которая уже принадлежит владельцам полноценных домов. Сегодня площадь рядового частного дома в США составляет 2,000 квадартных футов, а площадь участка, на котором он построен - 20,000 квадратных футов.

Новую идею проще всего понять посредством изучения билля House Bill 409 в нижней палате Северной Каролины. Этот штат, как и любой другой, столкнулся с затяжным жилищным кризисом. Дома и аренда подорожали, бездомных стало больше, средний класс начал тратить на жильё до 50% своего дохода.

Поначалу эксперты посчитали, что tiny homes - это решение всех проблем. Земли в Северной Каролине - хоть отбавляй. Она стоит дёшево и идеально подходит для застройки по своему ландшафту. Подсчёты, однако, показали, что даже самые маленькие дома обходятся слишком дорого и причина тому - слишком дорогое расширение инфраструктуры.

Сам модульный дом может стоить $30,000, однако его «интеграция» в нормальную жизнь (дороги, канализация, электричество, ре-зонинг, подключение к общественному транспорту и т. п.) обойдётся ещё в $70,000. Покупать дом площадью 250 квадратных футов за $100,000 мало кто захочет.

Северокаролинский план заключается в том, чтобы создать законодательную базу для строительства tiny homes на частной земле рядом с уже существующими домами.

Сразу стоит подчеркнуть, что речь идёт не о пластмассовых домах из Lowe’s и Home Depot, а ополноценных автономных домах в городах, где новое строительство не велось десятилетиями или даже столетиями. Если это станет возможным, то подключить мини-дома ко всей необходимой инфраструктуре станет значительно легче, чем строить дома в новых городах и комьюнити. То есть эксперты в жилищной сфере предлагают постепенно увеличивать население тех самых пригородов (suburban), которые сегодня считаются идеальным местом для проживания.

Многим идея может показаться сумасшедшей и противоречащей закону о частной собственности. В реальности, однако, она обречена на успех по одной простой причине:более 80% американцев сегодня не используют свои бэк-ярды на 100%. Большие участки земли простаивают, а люди ежегодно платят за них налоги.

Если новая идея ре-зонинга воплотится в жизнь, домовладельцы смогут продать часть участка (10%-15%) за солидные деньги. Там появится мини-дом и поселятся 1 или 2 человека (количество жильцов в tiny homes будет законодательно ограничено).

Также владельцы земли смогут построить собственный мини-дом на своей земле и сдать его в аренду. Опций будет очень много, но общая их суть сводится к легализации строительства мини-домов на частной собственности.

Излишне говорить, что идея расширения жилищной площади в пригородах без расширения площади самих районов и графств будет воплощаться в жизнь очень медленно. Даже пилотная версия северокаролинского билля House Bill 409 подразумевает, что все мини-дома будут принадлежать действующим владельцам земли, а жить в tiny homes смогут только родственники текущих домовладельцев. Тем не менее, конечная цель ясна - увеличить количество одноэтажных жилых построек в районах, внешний облик которых давно (или вообще никогда) не менялся.

Подсчитано, что рядовая стоимость мини-дома, «интегрированного» в чей-либо бэк-ярд - $60,000. Такая низкая цена объясняется дешевизной подключения дома к канализации, водопроводу и электросети рядом стоящего дома, а также стремительным развитием модульных технологий. По итогам второго квартала текущего года,16 американских компаний, занимающихся производством модульных мини-домов, показали рекордную прибыль. Это означает, что модули, выполненные из высококачественных материалов, начинают превосходить классические дома из бетона, металла и дерева. Они собираются в больших ангарах с помощью «умных» технологий, а потом доставляются на конкретное место, где простоят не менее полстолетия. 

Продавцы недвижимости мгновенно уловили все происходящие тенденции, и дома в пригородах, которые и без того стоили огромных денег, начали снова расти в цене. Сильнее всего подорожали дома в пригородах с большими участками. Теперь они покупаются как инвестиция.

К примеру, человек платит за дом и половину акра земли где-нибудь в Нью-Джерси миллион долларов, потому что точно знает: через 5, 10 или 25 лет он сможет продать крохотную частичку своей земли под миниатюрный домик за большие деньги или построить собственный tiny home, а потом сдавать его в аренду.

Конечно, консервативные муниципалитеты в том же Нью-Джерси очень долго будут противостоять любым инициативам о строительстве tiny homes. Сотни аргументов будут выдвигаться против этой идеи. Самый высокий налог на недвижимость (property tax) в стране, однако, продолжит расти. Также подорожают страховка и коммунальные услуги на существующие дома. Рано или поздно домовладельцы поймут, что жизнь в собственном доме обходится им слишком дорого, и самый простой способ сократить расходы - построить tiny home и хорошо на нём заработать. Это сделает один домовладелец, потом другой, затем третий. Так мини-дома на частной земле и поблизости с обычными домами станут нормой.

В целом, сфера мини-домов в США развивается гораздо быстрее, чем предполагалось. Эксперты не советуют покупать их прямо сейчас, так как существует множество подводных камней. Тем не менее, эти же эксперты советуют копить деньги. Если у вас окажется под рукой $50 - $70 тысяч, когда tiny homes начнут продаваться в том же Нью-Йорке и Нью-Джерси, вы сможете оказаться в числе тех счастливчиков, кто купит их без оформления ипотеки. Подобная покупка, скорее всего, окажется самым настоящим джек-потом, и мини-дом превратится в перспективную инвестицию.

Евгений Новицкий