Осторожно, кот в мешке!

Согласно данным организаций по защите потребителей, одна из самых распространённых жалоб со стороны новоиспечённых домовладельцев заключается в том, что они платят за иншуренс и другие комьюнити-услуги значительно больше, чем их соседи. На рядовом жилом блоке может находиться десяток однотипных домов, однако один владелец платит за home insurance около $3,000 в год, а девять остальных - менее $1,000.

Эксперты называют подобную практику «котом в мешке» (аналог в английском - pig in a poke) и предупреждают, что она может привести к разорению десятков тысяч домовладельцев в самое ближайшее время.

Эту финансовую ловушку нельзя назвать мошенничеством. Вместе с тем многие американцы о ней не знают вплоть до покупки дома.

Типичной жертвой pig in a poke стал Сэм Хэрвелл, купивший дом в Чарльстоне (штат Западная Вирджиния).

Особняк за $300 тысяч выглядел идеально: шесть спален, гараж на две машины, большая лужайка, бассейн, нулевой уровень преступности в районе, замечательные соседи. Инспектор, проверявший дом, назвал жильё идеальным и не имеющим изъянов.

«Я не мог понять, почему дом стоит так дёшево, - вспоминает Хэрвелл. - Мы провели несколько дополнительных проверок и не выявили чего-то подозрительного. У агента по продажам была идеальная репутация. Он напомнил, что средняя цена дома в Западной Вирджинии всего $150 тысяч, поэтому за $300 тысяч можно купить настоящий дворец».

Проблемы начались, когда Хэрвелл начал оформлять обязательные платежи. Только тогда он узнал, что обозначает фраза New Homeowners Policy (NHP). Эта практика, которой могут придерживаться самые разные структуры (начиная с муниципалитетов и заканчивая частными компаниями) в отношении новых домовладельцев.

Особо стоит подчеркнуть: NHP не распространяется на старых домовладельцев (то есть на соседей).

Сначала страховая компания продала Харвеллу страховку на дом за $4,000 в год, хотя все соседи платили в два раза меньше этой суммы. Потом газовая и электрическая компания выписали ему билл на $6,400 за апгрейд оборудования. Затем Сэма обязали платить майтененс (обслуживание) почти в десять раз выше, чем платят соседи.

Вишенкой на торте стал платёж от жилищной ассоциации (HOA) на $500 в месяц.

«Я открывал многочисленные письма, и все они словно писались под копирку, - вспоминает Харвелл. - Сначала шёл заголовок New Homeowners Policy, а спустя пару абзацев - объяснение, что с конкретного числа правила изменились и теперь новые домовладельцы подчиняются новым правилам. Далее - пространное объяснение грабительских платежей».

Больше всего Харвелла возмутил тот факт, что его соседи, проживавшие в доме с 1970 года, платили в HOA… $16 в месяц, то есть в 30 раз меньше. Сэм попытался оспорить платёж, но в HOA объяснили: чем новее договор - тем жёстче условия. Соседи заключали договор более 50 лет назад и основные пункты в нём были прописаны на десятилетия вперёд. Проще говоря, HOA не может брать с соседей хотя бы $20 в месяц, так как соседи быстро оспорят это повышение через суд, но может компенсировать инфляционные убытки/расходы за счёт новых домовладельцев. Таким образом, Харвелл стал почти в одиночку оплачивать уборку снега в зимний период (главная функция HOA) на целом жилом блоке.

Самое интересное, что никто из покупателей недвижимости не может предугадать содержание New Homeowners Policy (NHP). Например, вы покупаете дом 25 июля 2023 года. На ваш вопрос о сумме страховки агент предусмотрительно показывает данные по вашему району за 2021 и 2022 года. В среднем, домовладельцы платили условные $500 в год. При оформлении страховки иншуренсная компания высылает вам NHP, где есть фраза «С 1 июня 2023 года расчёт суммы страховки изменился…». Вас обязывают платить в разы больше.

NHP - это хитрый способ заработка на новых домовладельцах в период экономического кризиса. Все обслуживающие компании, организации и офисы столкнулись с резким повышением расходов. Действующие же владельцы недвижимости имеют долгосрочные контракты, где предусмотрены повышения в размере 1%-2% в год. Следовательно, с любого нового домовладельца необходимо содрать максимально возможную сумму денег.

Так, в одном из городков Арканзаса, где проживали менее тысячи человек, в 2022 году был продан первый дом за более чем 30 лет. Владелец умер от старости, а родственников у него не оказалось. Покупатель столкнулся с более чем сотней пунктов NHP. Его обязали даже поменять почтовые ящики в районе и оплатить устранение выбоин на дорогах. В конечном счёте новоиспечённый жилец продал дом, так как «правила для новых жильцов сделали его жизнь невыносимой».

В интернете под новостью о грабительских правилах NHP кто-то верно заметил, что происходящее напоминает «Обамакер в сфере недвижимости».

Так оно и есть. Как молодые американцы вынуждены оплачивать лечение взрослых/пожилых, так и новые домовладельцы берут на себя расходы своих соседей. Разница лишь в том, что NHP больше всего распространён в регионах, где проживают белые консерваторы. Вы можете приехать в белую глубинку какого-нибудь Миссисипи, купить дом, восхититься гостеприимством и дружелюбием местных жителей и только спустя некоторое время понять, почему, собственно, все так вам рады. Такие соседи никогда и ничего не делают бесплатно.

На интернет-форумах многие американцы, пострадавшие от NHP, выражают надежду, что Конгресс рано или поздно начнёт регулировать практику повышенных поборов с новых жильцов.

На мой взгляд, подобного никогда не случится. Судите сами: средняя цена дома в США - свыше $500 тысяч, средняя ставка по 30-летней ипотеке - 7.00%, средняя задолженность рядового американца по всем видам кредитов - почти $20 тысяч. Простые люди (средний класс) дома больше не покупают, поэтому на плечи людей с деньгами совершенно логично свалятся дополнительные расходы. Им придётся платить и за себя, и за своих родственников, и «за того дядю», что проживает по соседству…

Евгений Новицкий